В современном мире все больше людей предпочитают покупать вторичное жилье, вместо новостроек. Это объясняется разнообразием предложений на рынке, более выгодными ценами и возможностью сразу видеть квартиру, в которой вы будете жить. Покупка квартиры в новостройке в некотором смысле проще: ее юридическая история чиста, поэтому рисков меньше. Главное, выбрать надежного застройщика и следить за этапами строительства. Покупка квартиры на вторичном рынке - это сложная задача.
Что там по определениям?
Вторичное жилье или "вторичка" - это готовое жилье, на которое оформлены и зарегистрированы права собственности в Росреестре, то есть у которого уже есть собственник. В процессе продажи квартира переходит в "вторые руки", поэтому она называется "вторичной". Вторичный рынок недвижимости не ограничивается домами старой постройки, это могут быть недавно построенные комплексы, где право собственности уже зарегистрировано. Первичным собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо, а также застройщик.
С чего начать?
Для начала следует определить некоторые критерии выбора
1. Цель покупки квартиры: для проживания или инвестирования? От этого может зависеть тип недвижимости (коммерческая или жилая), ее расположение, размер и другие характеристики.
2. Изучение рынка недвижимости и тенденций. Для этого можно использовать специализированные площадки: ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Авито, Дом.Клик и др.
Уделите время выбору планировки, комфортной для вас, и обратите внимание на порядок цен на квартиры с нужным для вас числом комнат. Так вы сформируете реалистичные ожидания от предстоящей покупки.
Наиболее распространённые типы планировок:
– Студия
Однокомнатная квартира, в которой нет перегородок между жилой комнатой и кухней, стенами отделен только санузел.
– Изолированная
Каждая из комнат имеет свой выход в коридор или прихожую.
– Смежная
Характерна для двухкомнатных квартир: вход в одну из комнат осуществляется через другую комнату.
– Свободная планировка
Предполагает, что стены внутри квартиры не несущие, планировку можно изменить по желанию собственника. Однако согласование для проведения перепланировки и/или переустройства должно быть получено.
3. Бюджет. Первостепенно необходимо четко определить для себя нижнюю границу и верхнюю границу стоимости квартиры.
Чаще всего покупатель не располагает полной суммой для приобретения квартиры, поэтому использует заёмные средства - ипотеку. Комфортный ежемесячный платёж составляет 25-30% от общего бюджета, чтобы обеспечить поддержание приемлемого уровня жизни. Следует отметить, что для вторичного жилья не предусмотрены варианты ипотеки с пониженной процентной ставкой.
4. Расположение. Оптимальные для проживания район/районы города. Важно, чтобы потенциальная квартира была в удобном для вас месте, с развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением.
5. Инфраструктура. Исходите из своих приоритетов и потребностей. Это могут быть наличие определенных магазинов поблизости, расстояние до аптек и поликлиник. Для водителей особенно важным будет наличие чистых парковочных мест, а для семей – наличие детских садов, школ и игровых площадок.
Какой тип дома выбрать
Стоит обратить внимание на технологии строительства дома, они непосредственно влияют на его характеристики.
- Монолитный дом строится из железобетона и обычно облицовывается навесными панелями. Несущая функция возложена на каркас, а не на стены, что позволяет легко делать перепланировку или реконструкцию квартиры. В таких домах, как правило, высокий уровень слышимости, но при этом хорошая теплоизоляция.
- Панельный дом состоит из панелей с тепло- и звукоизоляцией. Дома, построенные до 2000 года, часто называют "хрущевками", более поздние постройки намного комфортабельнее и уютнее. Однако такие дома обычно имеют высокий уровень слышимости и теплопотери.
- Кирпичный дом считается более качественным и дорогостоящим. Кирпич хорошо удерживает тепло и обладает высоким уровнем шумоизоляции, но перепланировка может быть затруднительной из-за большого количества несущих стен.
При осмотре выбранного дома обратите внимание на состояние здания и его придомовую территорию, оцените уровень влажности и шумоизоляции в помещении.
Непосредственно квартира
Когда с основными критериями определились, и взор пал на несколько вариантов, то необходимо также ответственно подойти детальному изучению самой квартиры.
Подготовка.
Создайте таблицу с самыми важными критериями и распечатайте ее. Когда будете на просмотре, записывайте адрес и ставьте пометки в графах. Даже если просмотров будет много, благодаря записям вы сможете сравнить варианты и сделать выбор будет проще. Хорошо зарядите телефон или возьмите фотоаппарат. Лучше сделать несколько кадров квартиры, подъезда и двора самостоятельно. Так вы сохраните впечатление от просмотра.
Посмотрите на карте, какие организации находятся в доме и есть ли шумные бары или кафе. Изучите местность и инфраструктуру: где находятся остановки общественного транспорта, есть ли рядом магазины, школы, больницы и детские сады.
Осмотр квартиры.
Лучше назначить просмотр на дневное время: собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.
При выборе квартиры не стесняйтесь задавать все интересующие вас вопросы. Чтобы не забыть узнать о чем-то важном, составьте список заранее. Что стоит проверить:
- свежесть ремонта
- напор воды
- состояние сантехники, труб, батарей, например, наличие ржавчины или протечек
- состояние электропроводки, работу выключателей и розеток
- следы плесени или грибка
- герметичность окон
- наличие нежелательных «соседей»: тараканов, муравьев и других
- соответствует ли квартира плану, не было ли несогласованных переустройств или перепланировок.
Кто собственник.
Часто квартиру показывают риелторы. Уточните, кто является собственником квартиры и будет ли он лично участвовать в сделке. Если квартиру продает другое лицо по доверенности, то проверьте ее подлинность.
Проверьте, был ли зарегистрирован брак, каков текущий статус отношений, есть ли дети. Его слова можно подтвердить справкой из ЗАГСа или нотариальным заявлением. Однако в паспорте штамп может отсутствовать. Если квартиру приобрели в браке, неважно, кто указан как владелец, это совместное имущество супругов. Для совершения сделки потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу. В случае развода узнайте, было ли проведено разделение имущества. Возможно, по документам владельцем является только один из бывших супругов, но второй может претендовать на половину квартиры. Раздел имущества можно провести даже через три года после развода.
Если в квартире есть доля ребенка, то ее нельзя продать без согласия органов опеки: они должны дать разрешение на продажу. Этот процесс займет некоторое время. Родители должны заранее согласовать продажу с опекой и либо выделить долю ребенку в другом жилье, либо положить деньги на специальный счет. Если у продавца есть дети, которые не являются собственниками, нужно узнать, был ли использован материнский капитал. Безопаснее попросить у продавца нотариальное заявление об этом или справку из ПФР.
Права собственности и документы-основания.
Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру. По общему правилу сделку можно оспорить в течение трех лет — это срок исковой давности. Срок начинает течь с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Но есть предел — 10 лет с момента нарушения. Если собственник владел квартирой менее трех лет, узнайте, почему он решил ее продать. К такой сделке нужно подходить внимательно, иногда лучше привлечь юриста. Если он владел квартирой более трех лет, сделку оспорить будет сложно, суды нечасто восстанавливают срок исковой давности. Если владел более десяти лет, рисков намного меньше.
Вы должны выяснить, как продавец получил эту квартиру. Он мог ее купить, унаследовать или ему могли подарить квартиру - в каждом случае есть свои риски. При приватизации узнают, кто из членов семьи участвовал в ней. Если человек отказался от приватизации, у него есть право пожизненного проживания в квартире. Если несовершеннолетний член семьи не участвовал в приватизации, сделку могут оспорить. При наследовании могут быть найдены другие наследники, которые при определенных обстоятельствах могут оспорить сделку. Дарение также может быть отменено или оспорено. Купля-продажа - наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку о получении денег и акт приема-передачи.
Обременения.
Проверьте, есть ли обременения на квартире. Они могут замедлить сделку, а иногда даже сделать её недействительной. Вот самые распространенные виды обременений.
Ипотека — продать квартиру можно только с согласия банка. Однако есть случаи, когда квартиру продают даже при наличии ипотеки.
Аренда — если договор аренды зарегистрирован, арендатор может продолжать пользоваться квартирой до окончания срока договора, даже если сменится собственник.
Арест — если пристав наложил арест на квартиру из-за долгов, продать её нельзя, пока арест не будет снят. Если вам понравилась квартира, лучше проконсультироваться с юристом.
Долги.
Долги по ЖКУ не переходят на нового владельца, но, скорее всего, вам придется доказать это управляющей компании. Если у вас есть задолженность по капремонту, то после сделки вам придется ее погасить, однако можно списать долг, который превышает три года. Если у вас есть задолженность по ЖКУ, не стоит отказываться от квартиры. Вы можете предусмотреть в договоре, что продавец самостоятельно погасит долг перед сделкой или сделает вам скидку на сумму задолженности.
Нюансы сделки.
Иногда люди продают квартиру, чтобы купить другую. Такие варианты называются сделкой со встречной покупкой, или альтернативной сделкой. При прямой купле-продаже продавец получает деньги за квартиру напрямую и тратит их по своему усмотрению — не обязательно на новое жилье. При альтернативной сделке деньги от покупателя пойдут не продавцу, а другому лицу, у которого сам продавец покупает квартиру. При такой сделке продавцу может потребоваться больше времени на поиск нужного варианта, поэтому это повод попросить скидку.
Также обсудите, какая сумма будет указана в договоре. Иногда продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, например, чтобы заплатить меньше налогов с продажи. Не рекомендуется соглашаться на это: лучше указать реальную стоимость квартиры. Если что-то пойдет не так, то вам вернут сумму, которую вы указали в договоре, а также вы не сможете получить налоговый вычет полностью - только с суммы, указанной в договоре, в пределах 2 миллионов рублей. Если квартира стоит больше 2 миллионов рублей, вычет будет возвращен полностью.
Правильный выбор квартиры во вторичке - это залог вашего комфорта и удовлетворения от выбранного жилья. Учитывайте основные критерии при выборе квартиры, обращайте внимание на условия и инфраструктуру района, а также не забывайте о состоянии дома. Помните, что правильный выбор квартиры - это вложение в ваше будущее и комфортную жизнь.