Рынок ипотечного кредитования для индивидуального жилищного строительства активно растет. В 2024 году выбор между покупкой и строительством становится еще более актуальным. Согласно данным из «Дом.РФ», количество ипотечных кредитов на ИЖС в 2023 году увеличилось более чем в 3,5 раза, а выдано было 119 тыс. кредитов. В настоящее время каждый четвертый частный дом строится с использованием ипотеки, и ожидается, что в будущем этот показатель может достичь каждого второго дома. Стоит ли покупать готовый дом или строить с нуля? Разберемся в плюсах и минусах каждого из вариантов и рассмотрим доступные ипотечные программы для ИЖС.
Что такое ИЖС
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Отличительной особенностью объектов ИЖС является то, что при их строительстве, реконструкции или капитальном ремонте не требуется подготовка проектной документации.
Особенности рыночной ипотеки на ИЖС
Ипотечное кредитование для покупки или строительства частного дома предлагается в рамках стандартных программ большинством крупных банков. Процентные ставки по таким кредитам тесно связаны с ключевой ставкой Центрального Банка и на текущий момент остаются высокими. По информации от «Дом.РФ», на 9 февраля 2024 года средняя ставка по ипотеке на покупку готового дома составляет примерно 17,25% в год, а на строительство дома — 16,71% в год.
В 2023 году средний размер ипотечного кредита для индивидуального жилищного строительства был около 5 млн рублей (с первоначальным взносом 25% и сроком кредитования 20 лет), что приводит к месячному платежу в размере 75,8 тыс. рублей. Юлия Толстихина, основатель юридического центра «10 Соток» и автор подкаста «Пуп земли», отмечает, что ставки по ипотеке сейчас высокие и могут снизиться при уменьшении ключевой ставки, но точные сроки пока неизвестны.
Конкретные условия и требования по ипотеке варьируются в зависимости от банка, обычно минимальный первый взнос начинается от 20-30%. При выдаче ипотеки на ИЖС банки особенно внимательно относятся к качеству предоставляемого в залог имущества, как указывает Евгений Квасенков, директор по развитию жилищной сферы в «Дом.РФ». Залогом может выступать как дачный дом, так и коттедж для постоянного проживания, а земля может быть в собственности или арендована. В случае покупки готового дома, дом и земельный участок переходят в залог банку до окончания выплаты по кредиту.
При ипотеке на строительство дома в залог может быть предоставлен не только земельный участок, но и другая недвижимость, например, квартира. Банк также может запросить поручительство.
Особенности льготной ипотеки на ИЖС
Приобрести загородный дом сегодня можно благодаря различным программа правительства, таким как ипотека с государственной поддержкой, семейная программа, IT-ипотека, сельская и программы для Дальнего Востока и Арктики. Процентные ставки по этим программам на несколько раз меньше рыночных, колеблясь от 2% до 8%. У каждой программы есть свои ограничения, касающиеся суммы кредита, целей и круга потенциальных получателей. Согласно замечаниям директора развития жилищного строительства в России, важное внимание банков уделяется платежеспособности заемщика, его кредитной истории и другим финансовым аспектам.
Минимальный первоначальный взнос по льготным программам составляет 20–30%, однако банки вправе требовать большую сумму в случае сомнений в платежеспособности заемщика. По условиям программ банков также требуется наличие залога, который может отличаться в разных банках. Объектом залога чаще всего является жилое помещение, а при строительстве также может быть заложен участок земли.
Существуют также требования по наличию коммуникаций, площади дома, местоположению и инфраструктуре объекта строительства. Важна также целевая категория земельного участка (например, ЛПХ или ИЖС), позволяющая капитальное строительство дома. Использовать льготную программу можно лишь однократно, за исключением случаев изменения состава семьи при рождении ребенка.
Дом можно приобрести у застройщика, построить с помощью аккредитованной банком подрядной организации или самостоятельно. При самостоятельном строительстве важно учитывать сроки — дом должен быть построен и введен в эксплуатацию за определенное время. В случае привлечения подрядчика стандартный срок строительства составляет три года, но существуют компании, способные завершить строительство уже за два года.
Примеры рыночных программ
В Сбербанке открыты три рыночные программы для желающих осуществить мечту о загородном доме или даче.
"Ипотека на строительство дома" предлагает ставку 16,7% годовых и первоначальный взнос от 25,1%. Ключевое преимущество — возможность строить дом самостоятельно или воспользоваться услугами подрядчика без лишних переговоров. Кредит выдается поэтапно, что делает процесс еще более удобным для заемщика.
Программа "Ипотека на загородную недвижимость" обещает ставку от 17% годовых. Вы можете приобрести дачу с участком или только землю с возможностью последующего строительства. Первоначальный взнос начинается с 25,1%.
Наконец, не стоит забывать о программе "Ипотека на загородную недвижимость и землю". Здесь ставка также от 17% годовых, а возможности включают приобретение дома с участком или возведение жилища. При этом вам не потребуются первоначальный взнос и подтверждение доходов.
У ВТБ также есть свои готовые предложения: ипотека на ИЖС с ставкой от 17,1% годовых при условии страхования. Здесь первоначальный взнос составляет не менее 25,1%, а сумма кредита может достигать внушительных 20 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга.
Желаете приобрести готовый дом? ВТБ предлагает ипотеку по ставке от 16,8% для всех, кто мечтает о комфорте сразу. Первоначальный взнос здесь начинается от 20,1%, а максимальная сумма кредита — целых 60 млн рублей.