На протяжении последних нескольких лет практически у всех граждан России была возможность воспользоваться льготной ипотекой под 8%. Это было настоящим спасением на фоне высокой ключевой ставки ЦБ. Но с 1 июля этого года программа прекратила своё действие.
Осталась только семейная ипотека под 6%, но она доступна ограниченному числу граждан. Одно из требований к родителям – у них должен быть как минимум один ребёнок в возрасте до шести лет. Всем остальным жителям России, которые хотят приобрести жильё в ипотеку, придётся оформлять её уже по рыночным ставкам.
Соответственно, размер ежемесячного платежа будет значительно выше, условия кредитования в целом – жёстче. Как и требования к заёмщикам… Таким образом, льготная ипотека всё, рынку недвижимости грозит обвал, но застройщики не хотят терять деньги и придумывают всевозможные схемы. Например, они предлагают квартиры по акции. Стоит ли рассматривать такие варианты? Расскажу, в чём подвох.
Ситуация на рынке прямо сейчас
Льготная ипотека, которая одобрялась в огромных масштабах по всей стране, спровоцировала стремительный взлёт цен на недвижимость из-за возросшего спроса. Стоимость новостроек в Москве с мая 2020 года, когда стартовала льготная программа, увеличилась на 80%, притом что инфляция за тот же период составила меньше 40%.
Сейчас в Москве непроданными остаются больше 10 млн квадратных метров, это 55% от площади в строящихся домах. Правда, на ценах такая ситуация может и не отразиться. Застройщики очень не любят их снижать. Как правило, поступают по-другому. Сначала пытаются стимулировать продажи разными акциями.
Где-то предлагают кладовку в подарок или чистовой ремонт от застройщика. Где-то готовы скинуть чуть ли не треть цены… на квартиры с видом на МКАД. Но эти бонусы мало привлекают потенциальных клиентов. Большинству из них сейчас важен ежемесячный платеж. Чем он меньше, тем лучше. И вот здесь появляются различные схемы, с которыми давно борется Центробанк.
Выгода налицо?
Расскажу про два основных вида акций, которые сейчас активно пытаются продвигать застройщики, чтобы увеличить спрос:
Ипотека, субсидированная застройщиком
На первый взгляд – та же льготная ипотека, только субсидирует её не государство, а сам застройщик. Компании предлагают ставки от 5% до 7%. То есть примерно то же самое. Казалось бы, выгода налицо. Но есть нюанс, который всё решает.
Субсидия распространяется не на весь срок кредитования, а всего лишь на короткий период – максимум на первые три-пять лет, а чаще всего на один-два года. Разницу с рыночной ставкой застройщик на это время субсидирует самостоятельно или с помощью банка.
Вот, например, вариант от крупного столичного девелопера: он предлагает взять квартиру в ипотеку по ставке 5,9%. Но действовать она будет лишь первые два года. А потом на оставшийся срок она превратится в 18,6%. Разумеется, через пару лет ставки по ипотеке могут упасть, и заёмщик в таком случае сможет рефинансировать свой кредит. Но гарантий на данный момент, очевидно, нет.
Траншевая ипотека
Её суть в том, что банк выделяет кредитные деньги траншами. Сначала небольшую сумму – буквально 10-20% от кредита. И проценты начисляются только на эту сумму. В итоге платежи получаются минимальными. Но, конечно, есть нюанс…
Вот, например, что сейчас предлагает один из московских застройщиков, использующий как раз траншевую ипотеку. Итак, цена квартиры 15 миллионов рублей, первоначальный взнос всего 15%, ставка от 18,2% годовых, срок кредита 20 лет.
Сразу после заключения ипотечного договора банк перечисляет 10% кредита. В нашем случае ежемесячный платёж составит скромные 20 тысяч. Второй транш перечисляется не позднее, чем за месяц до ввода дома в эксплуатацию, после чего платёж резко вырастает до 178 тысяч в месяц. Кроме этого, цена квартиры для таких ипотечников тоже, скорее всего, будет выше, чем для остальных покупателей.
P. S.
Совершать сделку на нынешнем рынке недвижимости нужно лишь в том случае, если квартира вам действительно нужна, а вы имеете право на семейную ипотеку или застройщик предлагает очень хорошие условия. Однако будьте очень аккуратны, принимая акционное предложение: изучите прежде все нюансы и подводные камни.