Недавно в новостях видел репортаж, как в Подмосковье некая группа лиц действовала по интересной схеме по получению в собственность земельных участков с последующей их продажей.
Суть схемы в следующем: муниципалитет выставляет на аукцион земельный участок для заключения договора аренды, на данном аукционе побеждает заинтересованное лицо, ставит на участке дом, регистрирует его и получает право выкупить этот участок в собственность всего за 20% стоимости. Выкупает, а потом продает за полную стоимость. Схема законная, но только в том случае, если дом признан жилым, а чтоб он был таковым признан должно соблюдаться несколько условий, в т.ч. это должно быть капитальное строение, т. е. неразрывно связанное с землей, пригодное для постоянного проживания. По факту заинтересованное лицо вкручивает в землю сваи (практика показывает, что свайный фундамент тоже является фундаментом), ставит на него деревянный каркас, чтоб держалась крыша, стены обшивает самым тонким листовым материалом (без какого-либо утепления), делает имитацию отмостки и всего остального, что должно быть у капитального строения. В итоге получился дом из мультика про трех поросят — дунь и все развалится.
После строительства вызывается кадастровый инженер, который, естественно без каких-либо вопросов, составляет план этого дома и документы подаются в Росреестр для регистрации дома, которая спокойно проходит, ведь Росреестр оформляет документы по имеющимся и не осуществляет выезд на объект на предмет его проверки — верит кадастровому инженеру.
Все, дом зарегистрирован и администрация не может отказать в выкупе арендатором земельного участка за 20% его стоимости, после чего новый собственник выставляет участок на продажу по полной стоимости.
В этой схеме вопросы есть ко всем участникам процесса, но пусть эти вопросы задают и решают надзорные органы, просто посмотрев этот репортаж я вспомнил, что у меня года три назад тоже была история с арендной землей, которую по такой схеме пытались продать.
Звонит женщина, говорит, что у нее есть арендованный участок, она на нем поставила дом, в этом доме она живет в летний период пока идет дачный сезон, теперь она хочет зарегистрировать дом, выкупить участок у города и продать. Ну, думаю хорошо, дачная амнистия действует, надо вызывать кадастрового инженера и через 2-3 недели можно сдавать документы на регистрацию. Прежде чем вызвать кадастрового инженера еду на встречу с этой женщиной, чтобы заключить с ней договор и все увидеть своими глазами.
Приезжаю на участок. А где дом? На участке разбиты грядки и на четырех фундаментных блоках стоит старая деревянная бытовка. Хозяйка участка (точнее арендатор) долго доказывала, что это капитальный дом пригодный для проживания, но на все мои аргументы, что это не дом и признать его таковым нельзя она находила свои контраргументы:
- должен быть фундамент — блоки фундаментные, а раз они фундаментные, значит это фундамент.
- Дом нельзя считать капитальным если его можно без ущерба перенести в другое место, эту бытовку можно поднять манипулятором и перенести без проблем в другое место — нет, если его начать переносить, то «дом» развалится.
- Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений, а тут одно поещение — ну и что? Они просто объединены.
- Высота потолка должна быть не менее 2,5 метров, а тут максимум 2 — контраргумента не нашлось.
Потом прозвучала одна их любимых фраз недовольных клиентов «Вы риэлтор, я вам плачу, вот и ищите пути как все сделать», только не надо забывать, что на начальном этапе никто никому ничего не платит, нормальный риэлтор возьмется за работу только в том случае если у него будет понимание, что она будет правильно выполнена (хоть с проблемами, хоть без проблем, но положительный итог будет), а если клиенту надо, чтоб она была выполнена любой ценой, даже в обход всех правил и законов, то за такую работу возьмутся не все, да и ценник на услугу вырастет в 5-10 раз по известным причинам и потом может встать вопрос и выгодности такой сделки.
В общем, пришлось уехать ни с чем.
Что хочется сказать по итогу: в наше время каждый трактует законы так, как хочет, а если в них что-то четко прописано, то пытается с этим спорить и требовать от других выполнения работы в обход написанного. Нечистые на руку люди всегда и везде были и будут, связываться с ними или нет дело каждого, но не надо забывать, что везде, где есть чей-то сторонний интерес (особенно если дело касается муниципальной собственности) возможно, что будет вскрыт подлог и все убытки лягут на плечи того, кто все это затеял, а риэлтор, провернувший такую сделку, останется в стороне.