Покупка квартиры для сдачи в аренду

Выгодна ли покупка квартиры для сдачи в аренду как бизнес или …?

Аренда:

V Доходность - 3,0%

V Доход - 2,7млн.руб.

Депозит:

V Доходность - 6,7%

V Доход - 5,9

Исходные данные на июль 2024 года:

1. Однокомнатная квартира.
2. Локация: Санкт-Петербург, Приморский район.
3. Год постройки 2024-2020 года.
4. Площадь квартиры 34м2. Источник - restate.ru.
5. Период расчета 10 лет.
6. Стоимость покупки квартиры 8’850’000руб./8’164’000руб.
7. Арендная ставка 40’500руб/мес. Источник - restate.ru.
8. Стоимость первоначального ремонта 850’000руб.
9. Стоимость приобретения мебели 703’000руб.
10. Стоимость приобретения бытовой техники 246’000руб.
11. Налог на имущество 0,3% или 26’550руб/год.

Стоимость 1м2 – 259’800руб. «первичка». Стоимость 1м2 – 240’123руб. "вторичка». Источник restate.ru

Таким образом стоимость квартиры площадью 34м2 составит:

• «первичка» - 8’833’200руб.
• «вторичка» - 8’164’182руб.

Стоимость первоначального ремонта рассчитываем на основании площади и стоимости ремонта за м2. Итого 34м2 * 25’000 = 850’000руб. Под ремонтом понимаем ремонт – примерно такой же, как «ремонт от застройщика».

Период расчета 10 лет берем из предположения, что через 10 лет потребуется косметический ремонт с заменой (частичной заменой) мебели и техники. Можно, конечно, сказать, что ремонт можно и через 15 лет сделать или вообще думать, что арендатор сам сделает. Но халява, обычно, не получается: или арендатор попросит зачет за ремонт, или ставка будет ниже, или поменяется качество арендатора с ускорением износа состояния квартиры.

Стоимость мебели и техники. Взято все по минимуму, но с учетом всего необходимого. Вариант с «голыми стенами» потребует большего времени при сдаче.

Техника: холодильник с морозильником LG GC-B459SQCL белый (43’500руб.), микроволновая печь LG MS2044V серебристый (11’000руб.), электрическая варочная поверхность Gorenje ECT643SYB (24’500руб.), электрический духовой шкаф Gorenje BO6712E02XK серебристый (29’000руб.), вытяжка подвесная Gorenje WHU529EW/M белый/прозрачный (4’500руб.), чайник (1’000руб.), встраиваемая посудомоечная машина Gorenje GV520E15 (30’000руб.), стиральная машина LG F2J3NS1W белый (35’000руб.), водонагреватель электрический Ariston BLU1 R ABS 80 V (11’000руб.), пылесос LG VK69662N черный (6’800руб.), телевизор 50" (127 см) LED-телевизор LG 50UQ76003LD серый (49’500руб.). Цены на июль 2024 года.

Итого - 245’800руб. Ассортимент с ценами выбирался с сайта DNS. Выбирались не дешевые китайские изделия, но из первых строк при сортировке по цене.

Мебель: кухня (Леруа, 200’000руб.), комплект для прихожей Шатура Soho беж №16 (90’320руб.), шкаф двухстворчатый Шатура Soho (44’920руб.), шкаф двухстворчатый Шатура Soho (49’130руб.), кровать двуспальная Шатура Duo 160х200 (51’810руб.), матрас Орматек Home Comfort 160х190 (39’640руб.), тумба прикроватная Soho (2шт., 42’780руб.), кресло Шатура Pero с подлокотниками FIRST (56’050руб.), тумба под телевизор Шатура Soho белая (55’410руб.), стол кухонный Kenner 1300 M матовый (31’050руб.), стул Стул sheffilton ST29 (4шт., 42’160руб.). Цены на июль 2024 года.

Итого - 703’270руб. На такую сумму дадут скидку. Плюс-минус ее будет достаточно, чтобы оплатить доставку и сборку. Выбрана мебель Шатура по причине оптимального соотношения цена-качество. Можно дешевле. Но выдержит ли аренду 10 лет?

Расчет Депозита

Доходность = 6.07% (ставка депозита). Источник cbr.ru (Результаты мониторинга в декабре 2019 года максимальных процентных ставок по вкладам1 в российских рублях десяти кредитных организаций2, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц: I декада декабря — 6,13%; II декада декабря — 6,06%; III декада декабря — 6,01%.) Для примера взята ставка 2019 года, так как 2020 – 2024 года – это пандемия и СВО с нетипичными отклонениями.

Доход = 8’850’000руб. * 6.07% * 10лет = 5’929’500руб.

Расчет Аренды

Предполагаем, что все коммунальные услуги по счетчикам и без оплачивает в полном объеме арендатор. В том числе услуги ТСЖ/УК и фонд капитального ремонта.

Доход = 40’500 * (9мес.* + 12мес. * 9лет) = 4’738’500руб.

Расходы периода = 850’000руб. + 703’000руб. + 246’000руб. + 26’550руб. * 10лет = 2’064’500руб.

Чистый доход = 4’738’500руб. – 2’064’550руб. = 2’674’000руб.

Доходность = 2’674’000руб. / 10лет / 8’850’000 руб. *100% = 3%

Для достижения показателей уровня ставки депозита арендная плата должна составлять (5’929’500 + 2’064’500) / (9мес.* + 12мес. * 9лет) = 68’325руб./мес.

Примечание. * - в первый год берем только 9 месяцев по причине проведения ремонтных работ.

По объявлениям с ЦИАН июль 2024

Продажа однокомнатных квартир в Приморском районе:

ЖК Окла, 10’727’740руб. или 270’150руб/м2. Площадь 39,71м2. Без отделки.

ЖК Френдс, 10’502’318руб. или 239’779руб/м2. Площадь 43,8м2. Без отделки.

ЖК Шуваловский, 8’200’000руб. или 238’650руб/м2. Площадь 36,36м2. Чистовая отделка.

ЖК Дримлайн, 9’691’459руб. или 271’469руб/м2. Площадь 35,7м2. Чистовая отделка.

Объявления по аренде в этом же районе:

• ЖК Окла - 50м2, 50’000руб/мес.
• ЖК Новоорловский - 43м2, 33’000руб./мес.
• ЖК Новоорловский - 36м2, 28’000руб./мес.
• ЖК Новоорловский - 32м2, 30’000руб./мес.
• ЖК Новоорловский - 40м2, 89’000руб./мес. Уровень ремонта очень высокий относительно аналогов.
• ЖК Френдс - 34м2, 44’000руб./мес.
• ЖК Френдс - 37м2, 35’000руб./мес. практически без мебели.