Продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием средств материнского капитала, можно, хотя не очень просто. Главная сложность заключается в том, что в такой квартире родители не могут выделить долю ребёнка, потому что она принадлежит банку. И ни один банк не даст на это разрешение, иначе окажется, что у заложенной недвижимости появился несовершеннолетний собственник. А без выделения доли органы опеки не дадут добро на сделку.
Единственный способ — это погасить долг перед банком, вступить в полные права собственника недвижимости и выделить детскую долю. Для этой цели можно использовать деньги от продажи квартиры. Но тут встаёт логичный вопрос: как их получить, если договор ещё не подписан, а долг нужно закрыть до совершения сделки?
Для этого можно пойти с покупателем квартиры к нотариусу и составить предварительный договор купли-продажи. В нём необходимо указать, что часть средств покупатель передаёт в качестве задатка или аванса до заключения основного договора. Нужно прописать и цель — «для оплаты долга банку». Это совершенно рабочий механизм для такой ситуации: вы получите средства, чтобы погасить ипотеку, а сам договор будет гарантией покупателю, что его не обманут. Напомним, что в предварительном договоре стороны обязуются в будущем заключить основной договор на оговоренных заранее условиях. Нарушение этого соглашения — веский повод для покупателя взыскать перечисленные средства через суд.
Итак, деньги для банка есть. Далее порядок действий следующий.
- Нужно погасить ипотечный долг и получить в банке справку об отсутствии задолженности. На это может потребоваться время, всё зависит от банка: некоторые делают справку в тот же день, другим может понадобиться несколько дней.
- Снять обременение с квартиры. Для этого нужно подать заявление в МФЦ или Росреестр. Срок рассмотрения заявления — 3 дня. Это услуга предоставляется бесплатно.
- После снятия обременения вы можете выделить в этой квартире долю ребёнка по описанной выше схеме.
- Затем нужно получить разрешение на сделку органов опеки и попечительства.
- После отправляйтесь составлять у нотариуса основной договор купли-продажи.
- Финальный шаг — зарегистрировать сделку в Росреестре.