Как легко узнать реальный прогноз инфляции. А заодно выясним почему наше поведение в период низкой инфляции должно отличаться от периода высокой. Такой вопрос возник в комментариях к предыдущей публикации:
Цены растут неравномерно, в разное время с разной скоростью и порой значительными паузами. Для примера возьмём абстрактную недвижимость: при средней зарплате допустим 70к, люди могут взять ипотеку с ежемесячным платежом не более чем 50к условно. Продавцы на первичном рынке разумеется об этом знают, поэтому цена изначально формируется с этим расчётом (20лет Х 50к).
Важный нюанс: тренд поддерживает спрос. То есть, пока потребитель видит рост цен на недвижимость, он склонен думать, что цена продолжит расти столь же динамично, поэтому никакие проценты и огромные ежемесячные платежи не остановят его стремление купить. И напротив, если цена будет снижаться, потребитель воздержится от покупки, ожидая ещё большего снижения. Поэтому снижать цену никто не хочет, дабы не обвалить спрос. Всё как на фондовом рынке.
Но деревья не растут до неба, а цены и зарплаты растут с разной скоростью. Зарплаты запаздывают. Если в период низкой инфляции это отставание почти незаметно, то при высокой начинает напрягать. Т.е. от верхней границы платежеспособного спроса (20лет Х 50к) дальнейший рост цены невозможен - фактически нет покупателя. Рост цен останавливается. Какое-то время спрос можно поддерживать по верхней границе словесными интервенциями, ура-прогнозами и псевдо-статистикой, например хватайте пока льгота. Это работает недолго. Затем неминуемо наступает штиль и цена переходит в боковик. А ещё недвижимости, тех же квартир, может стать больше, чем людей в ней нуждающихся, как уже было в одной восточной стране.
Дальше рынок недвижимости будет либо ждать повышения зарплат и возвращения платежеспособного спроса, либо быстро и резко скорректируется в случае делевериджа.
Таким образом, покупка потолка цен в период инфляции, неважно что это, недвижимость, гречка или куриные яйца, не самое лучшее решение. Это как покупать IMOEX в этих точках и пересиживать убытки:
Кстати, те же куриные яйца, стартовавшие туземун до 180р. за десяток, сегодня уже:
Таким образом, цены касаясь потолка платежеспособного спроса, неминуемо корректируются. И следующий пик роста будет только после периода застоя, связанного с ожиданием соразмерного роста зарплат.
💲Период роста цен обычно сопровождается высокими ставками, а значит вместо покупок локальных ценовых потолков той же недвижимости, куда выгоднее разместить деньги под значительный процент, например на вклад или в облигации. Лучший выбор облигаций с актуальными рыночными параметрами представлен в ЕРО РФ.
💲В период низкой инфляции напротив, вклады под минимальный процент совершенно не выгодны, в такой период куда привлекательнее покупки материальных активов. Та же сдача жилья в аренду принесёт доходность сопоставимую с рыночной и защитит от следующего периода гиперинфляции.
А как прогнозировать инфляцию?
Сделать это не так уж трудно: смотрим текущий МРОТ 2024 и сравниваем с анонсированным на 2025. Благо с некоторых пор принято уже летом сообщать размер будущего МРОТ. Имеем число 15% и делаем выводы.
Правда снова есть нюанс: инфляция сама по себе не является проблемой, за ней может последовать делевередж - штука куда более серьёзная.