Знакомая картина, не правда ли: счастливые молодожены берут ипотечный кредит и покупают жилье либо по ДДУ (Договору долевого участия) у застройщика, либо по ДКП (Договору купли-продажи), если квартира уже существует как объект права.
Часто бывает, что первоначальный взнос за молодых супругов оплачивают их родственники, либо сам супруг или супруга за счет продажи добрачного недвижимого имущества.
Очень часто бывает, что родственники обналичивают деньги и передают их буквально в пакете супругам (мне искренне не понятно, зачем так делается - почему нельзя перечислить деньги безналичным переводом на счет застройщика либо продавца и указать в назначении платежа, что деньги переводятся в счет покупки такого-то объекта недвижимости за гражданина Пупкина) и сразу же подписать между Пупкиным и плательщиком договор дарения денежных средств.
Если просто передать деньги своему родственнику или родственнице наличными – в случае расторжения брака будет фактически невозможно доказать, что деньги передавались именно одному супругу, а не семье, и что они вообще передавались. В случае развода суд с высокой степенью вероятности определит доли супругов в ипотечной квартире равными, поскольку доказать факт дарения денежных средств без банковского перевода и посменного договора дарения денежных средств невозможно, судебная практика давно определилась на этот счет.
Либо другая распространенная ситуация: деньги на погашение ипотечных платежей дают родственники либо жены, либо мужа. Если этот факт удастся установить в случае развода, то доля того супруга, кому давали деньги на погашение ипотеки (например, его мама, папа или бабушка) пропорционально увеличится, если доказательств, кроме слов, не будет – то суд признает доли равными.
Или вот: супруги не оспаривают, что бабушка жены внесла в счет первоначального платежа например миллион рублей. Квартира стоит 10 млн на стадии ДДУ, после завершения строительства к моменту развода квартира стоит 20 млн. На сколько увеличится доля супруги? Следует ли оценивать вклад в первоначальный платеж как 1\10 доли в праве по цене на момент внесения, или как 1\20 долей в праве на момент оценки квартиры на момент развода? Однозначного ответа на этот вопрос в судебной практике нет, однако это можно и нужно урегулировать в брачном договоре.
Рекомендации адвоката:
- Если ваши родственники, знакомые вносят за вас полностью либо частично первоначальный взнос за ипотеку – это надо делать только безналичным банковским переводом на счет продавца или застройщика с подписанием договора дарения. Не задним числом. Не на счет супруга. Да, если деньги «серые», существуют определенные риски для плательщика, тут нужно смотреть по ситуации. Да, теоретически Одаряемый может получить вслед за деньгами обязанность по оплате налога (если даритель – не наследник первой очереди (родители, дети, супруги), но это лучше, чем потерять долю в квартире при разводе.
- Идеально – при подписании договора ипотеки в банке (в случае, если кто-либо из супругов вносит в счет первоначального платежа свои личные деньги, либо если деньги эти дают родственники, которые категорически не хотят «светить» их на своем счете и готовы передать исключительно наличными с подписанием договора дарения денег) – подписать брачный договор у нотариуса, в котором установить, что:
- Супруги признают и подтверждают, что сумма такая-то, оплаченная в качестве первоначального платежа, являлась личным имуществом мужа либо жены и была нажита им до брака (формулировка является примерной, в каждом случае нужно ее разрабатывать индивидуально).
- Супруги признают, что доля в праве собственности на квартиру супруга, внесшего своими личными денежными средствами первоначальный платеж, увеличивается пропорционально внесенному им первоначальному платежу и составляет столько-то (например, не 1\2, а 2\3 долей в праве общей долевой собственности).
- Если сразу понятно, что платежи в счет обслуживания ипотечного займа будут вноситься фактически другими членами семьи (родителями и т.п.), либо одним из супругов за счет его добрачного имущества (например, у супруги в собственности имеется квартира, унаследованная ею от бабушки, и эта квартира сдается и приносит пассивный доход, за счет которого и будет оплачиваться ипотечный платеж полностью или в части), то это ситуацию также необходимо урегулировать в брачном договоре.
- Зафиксировать приращение доли в праве собственности того супруга, чьи родственники давали средства на уплату первоначального капитала по состоянию на момент покупки квартиры, чтобы избежать попыток «размыть» увеличение доли за счет удорожания квартиры.
Диву даюсь: количество обращений по разделу ипотечных квартир огромно, а количество обращений по составлению разумных и справедливых брачных договоров, регулирующих вопросы раздела ипотечной квартиры на берегу, досадно малое.
Важно: ни в коем случае не оставляйте на откуп нотариуса составление текста брачного договора – как правило, справляются они с этим, мягко говоря, не блестяще и такой брачный договор можно будет оспорить в суде.
Пишите вопросы в комментариях – постараюсь ответить.
#ипотека #ilovemoka #брачный договор #недвижимость #нотариат
