В данной статье мы собрали все самое важное о взыскании с застройщика денежной компенсации за некачественный ремонт.
Если у вас нет времени читать подробные инструкции и разъяснения юристов, то данная статья поможет быстро узнать основные нюансы. В статье мы отвечаем честно на вопросы о сроках предъявления требований и другие вопросы дольщиков о процедуре взыскания с застройщика компенсации.
Факт № 1:
Требование о выплате компенсации за некачественный ремонт может быть предъявлено застройщику как до приемки, так и после (в течение гарантийного срока)
Дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта долевого строительства как до приемки (отказаться от приемки и составить акт осмотра), так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Общий гарантийный срок согласно Закону № 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок- 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ). Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, ФЗ-№214, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года с даты приемки.
Как показывает практика, если дефекты некритичные, то требования по качеству лучше предъявлять уже после приемки объекта, так как отказ от приемки при несущественных недостатках может быть признан судом как уклонение от приемки. В этом случае застройщик вправе составить односторонний акт. С даты составления такого акта застройщик считается исполнившим обязательства по передаче, неустойка за нарушение срока передачи прекращает начисляться. Чтобы оспорить законность одностороннего акта, необходимо доказать существенность выявленных дефектов и обоснованность отказа от приемки.
Факт № 2:
Дольщик может сам выбрать способ защиты: требовать от застройщика безвозмездного устранения дефектов или денежной компенсации
Если квартира или иной объект долевого строительства построены с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (строительных норм), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
- Соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
- Возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
- В случае существенного нарушения требований к качеству дольщик вправе расторгнуть договор
Аналогичные последствия установлены Законом о защите прав потребителей. При этом если Закон № 214-Ф3 допускает иное регулирование последствий договором, то норма Закона о защите потребителей является императивной, то есть не допускает иного регулирования договором.
Таким образом, предоставлять ли застройщику возможность устранить дефекты своими силами или сразу предъявить денежное требование - решать самому дольщику. Как показывает практика, застройщики либо не устраняют дефекты, либо делают это некачественно, и лучшим способом является взыскание денежной компенсации на основании заключения строительного специалиста.
Факт № 3:
При взыскании стоимости устранения дефектов на основании заключения специалиста не рекомендуется проводить ремонтные работы в квартире
В связи с тем, что в ходе судебного процесса застройщик может ходатайствовать о проведении судебной строительно-технической экспертизы или суд может назначить судебную экспертизу по своей инициативе, проведение ремонта до окончания судебного процесса в первой инстанции не рекомендуется. Судебный эксперт должен осмотреть объект долевого строительства и установить в нем наличие дефектов, указанных в заключении специалиста по результату досудебного исследования. Поэтому рекомендуем дольщикам не спешить с ремонтными работами и дождаться завершения судебного процесса с застройщиком. При этом дольщик может размещать мебель в квартире и проживать в ней - судебный процесс этому не препятствует.
Факт № 4:
Для взыскания расходов на устранение дефектов, если уже выполнен ремонт самим дольщиком, необходимо доказать суду наличие причинно-следственной связи между наличием дефектов и понесенными расходами
Во-первых, дефекты до их устранения необходимо зафиксировать. Рекомендуем до устранения дефектов заказать заключение специалиста с описанием выявленных нарушений, а также со сметой необходимых работ и материалов для устранения. Выполняемые по договору работы и закупаемые материалы должны соответствовать смете, иначе будет сложно доказать суду, что дефекты до ремонта имели место и строительные материалы приобретались для их устранения. Также для возмещения расходов необходимо представить суду подтверждающие документы, которые, к сожалению, часто отсутствуют или являются ненадлежащими при обращении к частным мастерам и покупке материалов на строительном рынке.
Факт № 5:
При взыскании с застройщика компенсации за некачественный ремонт дольщик - потребитель вправе взыскать также неустойку за нарушение срока выплаты, компенсацию морального вреда и потребительский штраф
Отношения между застройщиком и дольщиками - потребителями регулируются Законом о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ. В частности, согласно Закону о защите прав потребителей, застройщик должен исполнить требование потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара или о возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом в течение 10 дней с даты его предъявления. За нарушение указанного срока застройщик выплачивает неустойку в размере 1 % от цены за каждый день просрочки (размер неустойки может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ). Не путайте данную неустойку с неустойкой за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренной ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Это разные требования за разные нарушения, поэтому могут быть предъявлены одновременно.
Также при обращении в суд дольщик-потребитель может взыскать с застройщика компенсацию морального вреда и потребительский штраф.
Факт № 6:
Дольщики-потребители освобождены от уплаты пошлины за рассмотрение иска судом при цене иска менее 1 млн. рублей
В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация стоимости устранения строительных недостатков и неустойка за нарушение срока выплаты. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн. рублей.
Факт № 7:
Дольщик-потребитель вправе обратиться в суд по месту нахождения объекта долевого строительства или по месту своего жительства
Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, для взыскания компенсации за некачественный ремонт обращаются в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс руб.) или в районный суд (в иных случаях). При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности - залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать неустойку и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Наши юристы, после согласования с вами оптимального варианта, ведут дело в суде без вашего участия по доверенности для вашего удобства.
Факт № 8:
Фраза в передаточном акте об отсутствии претензий к застройщику, в том числе по качеству, не препятствует взысканию с застройщика компенсации за некачественный ремонт
Как было отмечено ранее, дольщик вправе обратиться с требованием по качеству после приемки объекта долевого строительства, но в течение гарантийного срока. В течение указанного срока лицо вправе обращаться с претензиями к застройщику в связи с выявленными строительными недостатками независимо от наличия в акте каких-либо оговорок. Таким образом, подписание акта приема-передачи, даже с оговоркой об отсутствии претензий, не препятствует предъявлению требований к застройщику в части строительных недостатков в течение гарантийного срока.
Факт № 9:
Если в связи со строительными дефектами, квартиру заливает, то дольщик вправе взыскать не только компенсацию стоимости устранения дефектов, но возместить ущерб от залива
Требование о возмещении ущерба от залива имеет иную правовую природу и основание. Поэтому если в квартире есть дефекты, из-за которых квартиру периодически затапливает, то дольщик вправе возместить ущерб от залива (стоимость поврежденной мебели и пр.), а также взыскать с застройщика стоимость устранения дефектов, если они устранимы и относятся к объекту долевого строительства.
Факт № 10:
Покупка квартиры в кредит или за счет средств материнского капитала не препятствует взысканию c застройщика компенсации за некачественный ремонт
При предъявлении требования к застройщику по качеству объекта долевого строительства не имеет значения, за счет каких средств приобретена квартира - собственных или заемных. Важно только то, что застройщик допустил нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Даже если квартира приобретена в рассрочку, вы можете предъявить претензии по качеству.
Если вы являетесь жертвой некачественной отделки от застройщика, не знаете что делать или не хотите тратить свои нервы и время на решение споров с застройщиком - наши компетентные юристы ЮрСтройНадзора решат ваши неудобства с жильем и помогут взыскать с застройщика максимальную денежную компенсацию за нарушения и причиненный вред.
Координаты, по которым вы можете связаться с нашей организацией, размещены на странице "Контакты"