Как развивается город в смысле строительства жилищных объектов? Застраиваются окраины. Везде города росли за счёт застройки окраин. Санкт-Петербург не исключение. Так же потихоньку прирастает за счёт окраин. Ряд застроек ведётся на смежных землях Ленинградской области. Это Кудрово и Мурино. Муниципальные образования Кудрово и Мурино находятся на территории Ленинградской области и уже получили статус городов. Вот на один из них, а именно на Мурино, я и хочу обратить ваше внимание.
Не буду отвлекаться на историю, просто скажу, что с 2010 года маленький посёлок начал застраиваться «коммунистическими» темпами. 26 апреля 2019 года, в соответствии с областным законом № 17-оз от 15 апреля 2019 года, посёлок Мурино получил статус города. А на 01 января 2024 г. население Мурино составило 112 тысяч жителей (по данным Википедии). Площадь муниципального образования – 13,36 квадратных километров. Около 70% населения проживает в Западном Мурино. Это сектор, ограниченный Охтинской аллеей с юга, проспектом Авиаторов Балтики с востока, Ручьёвским проспектом с севера и полями с запада.
Получается площадь этого сектора примерно 3 квадратных километра. И на этих трёх квадратных километрах размещается около 80-и тысяч жителей. Это много. Много больше, чем предусмотрено законными нормативами.
Чтобы мои утверждения не были голословными, я буду ссылаться на "Свод строительных правил".
Есть такая величина, как КПЗ (коэффициент плотности застройки). Для многоэтажной городской застройки его величина должна быть не больше 1,2.
Для расчёта коэффициента плотности застройки нужно площадь всех этажей зданий и сооружений разделить на общую площадь земельного участка (квартала). Сейчас это очень просто сосчитать. Все данные имеются в кадастровой карте.
Например, рассмотрим квартал ЖК «Созвездие». Это угол улицы Шувалова и Петровского бульвара.
Общая площадь домов в квартале составляет – 106 990 квадратных метров. Площадь земельного участка (квартала) – 30 235 квадратных метров.
Рассчитываем коэффициент плотности застройки: 106 990/30 235. Получаем 3,53. То есть плотность застройки данного квартала почти в три раза превышает допустимую.
Рассмотрим другой критерий: Пункт 7.6. 1 га – это 10 000 кв.м., в среднем жилой площади полагается 20 кв.м. на человека. При таких показателях плотность населения квартала не должна превышать 450 человек на 1 га. У нас 3,0235 га. Это 1361 человек. В квартале размещено 5 350 человек, что в 3,93 раза больше предельного количества.
Вывод: Данный квартал застроен с недопустимой плотностью. Такая застройка в Мурино существует отнюдь не в единичном варианте. В Санкт-Петербурге КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре) такую заявку скорее всего не согласовал бы. Но, как видим, во Всеволожске это проходит. «Всеволожский район, по данным Следственного комитета, является самым коррумпированным в Ленобласти. 29 января 2013 года во Всеволожске в упор расстреляли главного архитектора района. По мнению Следственного управления СКР по Ленинградской области причиной убийства явилась профессиональная деятельность погибшего.
Удивляюсь наивности тех жителей Мурино, которые надеются, что их город объединят с Санкт-Петербургом. Ну кто захочет получить муниципальное образование с такими проблемами?
Конечно в Санкт-Петербурге есть кварталы с плохой застройкой. Например, Парнас, Октябрьская набережная, Восток Красногвардейского района. Но по сравнению с Мурино их недостатки незначительны.
В целом, что можно сказать о Мурино? Этот город – архитектурная ошибка. Например, сейчас в Западном Мурино проживает 80 000 жителей. Это примерно 10 – 11 тысяч школьников при равномерном распределении возрастных групп. А в Западном Мурино я насчитал только 6 школ. Это максимум 7 500 мест. И то, одна из них - Бугровская средняя школа № 3, находится за пределами района. Нужно ещё 3000 мест. А строить просто негде. Разве что и дальше выносить строительство за пределы района. А ещё нужно учитывать, что строятся новые дома. Спасает только то, что не все квартиры распроданы.
А вот ещё показательный факт. В 2023 году сдано 6 414 квартир общей площадью 205 092,21 кв.м. Средняя площадь квартиры получается 32 кв.м. Это выходит сплошняком строятся студии и малогабаритные однокомнатные квартиры. И чем же этот новострой отличается от кварталов, застроенных советскими «хрущёвками». Пожалуй только нехваткой социальной инфраструктуры. А если сравнивать с панельным домостроением позднего СССР? На фоне муринских квартир 40 метровая однокомнатная квартира 137-й серии с 10 метровой кухней и 7 метровой лоджией смотрится поинтересней.
Когда-то, ещё в Советском Союзе про «хрущёвки» говорили, что это убожество. Но тогда стояла задача расселить коммуналки. Поэтому в старом Купчино, в Кировском районе, на Гражданке в 60-е годы «хрущёвки» строились очень активно. Причём плотность застройки была в пределах нормы. В 70-е строительство «хрущёвок» было прекращено и стали активно строиться «корабли», 504 и 606 серия. Начали возводить первые дома 137-й серии, а в 1982 году 137.11 и 600.11 серии. В 1985 году появились первые дома 121 серии Гатчинского ДСК. Проекты 80-х годов были самыми удачными.
А что сейчас строят в Мурино. Убогие однокомнатные квартирки и студии. Что, опять требуется расселять коммуналки? Нет, я понимаю, что жильё эконом-класса необходимо. И однокомнатные квартиры пользуются спросом. Примерно квартиры строились в следующем соотношении: Студии – 5%, Однокомнатные – 35%, Двухкомнатные – 35%, Трёхкомнатные – 20%, Четырёхкомнатные – 5%. А что построено в Мурино. Дома сугубо эконом-класса, 95% студий и однокомнатных, социальной инфраструктуры откровенно не хватает и в довершение картины плотность застройки такая, какую в Китае не найдёшь. Любой человек, мало-мальски разбирающийся в урбанистике, скажет, что у такого города нет будущего, или оно очень плохое. И то что сейчас многие говорят и пишут, типа, в Мурино всё благоустраивается. Недостающую инфраструктуру достроят. Это всё слова и ничего более. Говорят местные жители или представители застройщиков. Откровенно заинтересованные лица. Я бы и сам так говорил, если бы имел квартиру в Мурино. По крайней мере, пока не продал бы её.
Небольшая ремарка. (Источник: http://www.novostroy.su)
Комитет по градостроительству ЛО «заморозил» выдачу разрешений на строительство в Мурино, пока застройщиками не будет завершено строительство детских садов и школ.
Кажется, это в 2017 году было.
Возникает вопрос, почему застройщики сейчас строят 95% студий и однокомнатных квартир. Ответ на поверхности. Такой тип жилья легче продать. Основной расчёт на иногородних покупателей. Не потянут приезжие двух и трёхкомнатные квартиры. А в Питере спрос уже не тот. Люди более-менее жильём обеспечены. Для наглядности процитирую фрагмент публикации Татьяны Даченковой на сайте www.novostroy.su от 3 июля 2024 г:
«В новостройках Петербурга своих покупателей еще не нашли 64% квартир. Объем нераспроданного жилья равен 14,1 млн кв. м. Такие цифры привела «РБК Недвижимость», проанализировавшая данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на начало второго полугодия 2024-го».
Ну вот, пожалуй, и всё. Все мои утверждения на основе фактов и законов, никаких эмоций. Подписывайтесь, если Вам интересно.
Все фото из открытых источников.