В контексте последних повышений ставок по рыночным программам предлагаем вместе с экспертами окунуться в недавнее прошлое страны. До какого уровня росли проценты за ипотеку и как их стабилизировали – в этом материале.
- Три драматичных этапа с невыгодными ставками
- Межкризисные периоды
- Самая невыгодная ипотека в России сейчас
Три драматичных этапа с невыгодными ставками
Перефразируя классика, все удачные периоды для отечественного ипотечного рынка одинаковы, а в природе кризисов – всегда есть отличия. Таким мнением с Novostroy поделился исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. В ретроспективе последних 15 лет активного развития ипотеки в России эксперт выделяет три драматичных этапа с невыгодными ставками:
Первый – в конце нулевых. Тогда глобальный мировой кризис в 2008 году начался с обвала американских ипотечных банков. В России он привел к нестабильности нацвалюты и заставил ЦБ резко поднимать ключевую ставку (КС) до 13% (1 декабря 2008 года). В результате под ударом оказались валютные ипотечники, которые набрали займов в долларах по ставкам ниже 10%. Люди месяцами митинговали у банков, требуя конвертировать долларовые кредиты в рублевые. ЦБ и Минфину пришлось принимать экстренные меры. Кстати, с тех пор отечественные банки начали останавливать выдачу ипотеки населению в валюте, хотя окончательной развязки сюжета с валютной ипотекой заемщикам пришлось ждать еще 10 лет – почти до 2018 года.
Максимальные проценты по рублевым жилищным кредитам в первый кризис стали двузначными, подскочив на фоне роста КС выше 15-16%. Льготной ипотеки, как и механизма эскроу, тогда не было и в помине. Поэтому застройщики и банки начали изобретать собственные схемы, чтобы двигаться вперед. Кредитные организации финансировали девелоперов и параллельно выдавали жилищные займы населению с небольшими скидками к ставкам на эти же объекты. К слову, эти схемы работают до сих пор. А 15 лет назад они стимулировали продажи и квадратных метров, и ипотечных кредитов. Правда, выход из кризиса и процесс снижения ипотечных ставок затянулись почти на полтора года. Причем, ипотечные проценты не опускались ниже 10%.
Второй кризис накрыл всю страну в декабре 2014 года из-за первой волны геополитических санкций. Чтобы сдержать обвал рубля и проинфляционные риски, Банк России 16 декабря взвинтил КС с 10,5 до 17%. Следом «пробили потолок» в 20% ипотечные проценты. Затем весь 2015 год рынок адаптировался к новым реалиям. ЦБ провел несколько раундов снижения КС, а банки смогли фактически перезапустить рыночную ипотеку под 12-15%. Хотя даже сегодня эти ставки кажутся заоблачными.
Небольшая передышка в последующие пять лет позволила властям запустить в 2019 году первую льготную госпрограмму – семейную ипотеку. Тогда же ввели механизм эскроу (ФЗ 214 от 01.07.2019 года) для защиты денег ипотечников. Кроме того, чиновники извлекли уроки из двух предыдущих кризисов, поэтому в пандемийном 2020 году поэтапно стартовали и другие льготные ипотеки. В результате даже рыночные ставки рублевых жилищных кредитов опускались ниже 9%.
Но очевидно, что наибольший санкционный удар и самые невыгодные ипотечные ставки отечественный рынок увидел во втором квартале 2022 года. Геополитические шоки и давление санкций заставило ЦБ поднимать КС до 20% и принимать другие радикальные меры. Проценты по рыночной ипотеке в тот период фактически стали заградительными в 23-25%, а проценты по льготной поднимали до 12%. Тут вспоминается, как представитель одного из банков-партнеров нашего финансового маркетплейса горько посетовал о том, что помимо справок о доходах, пора бы запрашивать медицинские у желающих взять ипотеку. Впрочем, уже спустя полгода на фоне падения «ключа» ЦБ и действия госпрограмм ситуация на рынке выровнялась. В итоге ипотечные результаты 2022-го оказались сопоставимы с показателями конца десятых (2018-2019 годы), то есть до эпохи льготной ипотеки. А в 2023 году все мы увидели ипотечные рекорды, несмотря очередной виток роста рыночных ставок и «закручивания гаек» госпрограмм.
Межкризисные периоды
Друг от друга перечисленные выше кризисные периоды отделяют периоды передышек. Ситуация вокруг ипотеки как слабо развитого финансового инструмента начала изменяться в 2010 году. Тогда средняя ставка составила 12-13% – вспоминает руководитель агентства недвижимости «Домиан Эксперт» Ольга Котовская. Далее, в период с 2011 по 2015 годы, ставки постепенно росли и достигли максимума в 15%. В мае 2016 года началось снижение ставок до 13%.
Пик же снижения ипотечных ставок пришелся на 2017-2019 годы, когда ипотека выдавалась под 9-11%. «Самые низкие ставки наблюдались во время действия государственных программ, таких как программа господдержки и семейной ипотеки, когда новостройки можно было приобрести по ставкам в среднем 5-5,5%. В отдельных банках ставки опускались до 4,5%, а базовая ставка по госпрограмме составляла около 8%, с возможностью снижения до 6,5%. На вторичное жилье средняя ставка тогда составляла 9-11%», – следует из исторического экскурса от Ольги Котовской.
Самая невыгодная ипотека в России сейчас
С этими словами руководителя ипотечного бюро и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ» Камилы Фазлыевой трудно поспорить. И дело не только в действующих сейчас высоких процентных ставках по ипотеке (минимальные проценты по жилзаймам в Сбере и ВТБ начинаются от 19,5 и 19,2% соответственно). В 2005-2006 гг. проценты по ипотеке тоже были в районе 18-19% годовых, но квартиры тогда стоили значительно дешевле, – подчеркивает эксперт. «Соответственно, платеж по ипотеке составлял меньшую долю доходов семьи. Ключевым показателем здесь выступает общая стоимость объекта, нежели процентная ставка, и сегодня цена максимальная. Рост стоимости жилья за этот период времени существенно опередил рост доходов населения».
Возвращаясь к мировому кризису 2008-го, неслабо затронувшему нашу страну, Камила Фазлыева замечает, что в то время ипотека была не невыгодна, а временно практически недоступна:
Зимой 2008-2009 гг. ряд банков официально закрыли ипотечные отделы и направления, другие не выдавали, не делая громких заявлений. В 2009 году в рамках реализации программы государственной поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (дочерняя компания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Можно говорить о том, что с этого времени помощь государства стала повторно оказываться тому рынку ипотеки, в который на тот момент уже, достаточно беспрецедентно, были многомиллиардные вливания на поддержку в виде фондирования. А теперь начались вливания и на реструктуризацию, т. е. повторная поддержка тех же самых людей, которые не смогли ипотеку вытянуть в существующих условиях.
Масштабы ипотеки тогда были относительно небольшими, и требовалось меньше помощи государства. Соответственно и влияние ипотечного кредитования на строительную сферу и на экономику в целом оказывалось не столь критическое. Сейчас масштаб ипотеки другой и все негативные последствия серьезнее и заметнее. За истекшие годы нагрузка на госбюджет в части расходов на ипотеку только росла, тем самым ипотека становилась невыгоднее не только для населения, но и всего государства в целом.
Похожего мнения придерживается Ярослав Баджурак: «В текущей ситуации прогнозировать столь же стремительное восстановление, как это было в минувшие два года, не приходится. Массовая льготная ипотека закрыта. А рыночные проценты на уровне выше 20% вряд начнут падать, пока ЦБ сохраняет высокую КС. Поэтому мы разделяем прогнозы главы Сбербанка: ипотечный рынок "проболеет" ближайшие два года».
Ложку меда в бочку с дегтем добавляет Ольга Котовская, которая рекомендует, несмотря на высокие ставки и отмену ряда льгот, помнить про остающиеся возможности для оптимизации условий ипотеки. «Покупателям стоит внимательно анализировать предлагаемые условия, использовать механизмы покупки ставки и следить за новыми инициативами государства и застройщиков. Текущая ситуация может стабилизироваться в ближайшие годы, но для этого потребуется время и, возможно, новые меры поддержки», – заключает эксперт.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
