Еще 20 лет назад, проходя вдоль забора очередного истлевшего советского завода в центре, хотелось уйти оттуда подальше. Зрелище было, как правило, угнетающее и беспросветное. Радикальность и размах нынешней программы КРТ (комплексное развитие территорий, их преобразование в развитые современные кварталы) беспрецедентны в современной истории города. Программа КРТ позволяет вовлечь депрессивные территории в экономическую и социальную жизнь Москвы, а ее итоги определят облик города как минимум на ближайшее столетие. Идея программы заключается в создании новых кварталов с жильем, развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой и новыми рабочими местами для высококвалифицированных кадров.
Большая часть обновляемых территорий входит в так называемый ржавый пояс Москвы. Речь идет о группе громадных промышленных зон, которые либо не используются вообще, либо используются не по назначению. Когда-то это были передовые производства, на которых работали тысячи человек и выпускали важную для того времени продукцию. В прошлом в Москве существовало 70 крупных промзон, число которых в результате дробления выросло до 200. По разным оценкам, площадь производственных предприятий занимает до 17% территории старой Москвы.
Московские промзоны делились в свою очередь на три пояса: центральный, срединный и периферийный. В связи с историческим развитием города промышленные зоны в ней расположены слегка несистемно. Часть из них — Павелецкая, «Красный Октябрь» — располагалась в центре города, а индустриальные срединные территории в пределах Третьего кольца сегодня называют тем самым ржавым поясом.
После распада СССР торговые связи предприятий нарушились, что привело к постепенному сокращению, а позже и к остановке их деятельности. С начала 1990-х годов власти города рассматривали несколько вариантов использования территорий предприятий, остановивших работу. Механизм возрождения бывших промышленных зон в общих чертах выглядит следующим образом:
— органы власти принимают решение о комплексном развитии;
— затем проводятся торги в форме конкурса или аукциона на заключение договора о комплексном развитии;
— победитель торгов готовит документацию по планировке территории, которая утверждается властями; земельные участки изымаются и предоставляются застройщику.
Вокруг покупки недвижимости на территории бывших промзон существуют мифы. Некоторые считают, что в таких местах жить вредно для здоровья из-за многолетнего ущерба экологии от предприятий. И хотя такие опасения не беспочвенны, они часто преувеличивают реальное положение дел.
Например, на месте жилого района раньше могли быть складские помещения и пустыри, а не активные опасные предприятия, как в пугающих роликах Greenpeace. Более того, согласно химическим анализам почвы, промышленные территории нередко оказываются более экологически чистыми, чем участки вдоль крупных автомагистралей. Часто будущие жильцы даже не подозревают о фабричном прошлом их квартала.
Жилые комплексы на месте старых московских промзон имеют ряд преимуществ для потенциальных покупателей:
— хорошая транспортная доступность и близость к историческому центру. Как правило, советские заводы были расположены в самых развитых районах города, хорошо обеспеченных дорожной инфраструктурой и прочими коммуникациями. Многие из них находятся непосредственно в центре. Это делает их намного более привлекательными, чем новые спальные районы на окраинах города;
— наличие инфраструктуры, повышающей качество жизни. Чаще всего жилые комплексы на месте промзон предусматривают наличие охраняемой территории, детских площадок, прогулочной зоны и подземного паркинга. Кроме того, такие места нередко соседствуют с парками и набережными;
— яркие архитектурные решения. Часто над редевелопментом промзон работают известные архитектурные бюро. Это значит, что жилой комплекс будет не только функциональным, но и эстетически привлекательным.
Из минусов — наличие действующих предприятий по соседству. К сожалению, частой практикой стало строительство недвижимости непосредственно рядом с пока еще действующими предприятиями, шумными и загрязняющими окружающую среду.
Перерождение бывших промзон и программа реновации проходят одновременно с самого зарождения обеих инициатив во второй половине 2010-х. Причем если смотреть на этот феномен поверхностно, то выглядит это взаимодействие довольно брутально: сначала сносят твой родной дом, а затем переселяют на место прогнившего завода, хорошо еще если в прошлом неядовитого. На самом деле, если смотреть на цифры, 2,1 млн кв. м отводится под высокотехнологичные производства и более 3,9 млн кв. м — под общественно-деловые и социальные объекты. Среди них — детские сады, школы, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы, бизнес-центры, парки и скверы. Выходит, что само жилье в рамках реновации займет примерно от четверти до трети застройки новых районов.
Помимо застройки ЗИЛа, формально не имеющей отношения к программе КРТ, но ставшей одним из первых ее экспериментальных аналогов в Москве, есть еще несколько бывших промышленных зон, за которыми большое будущее.
Южный порт
В советское время это был один из важнейших логистических узлов города. Бывший порт не только станет новым жилым районом, но и развитым бизнес-кварталом с культурными объектами, притягивающими жителей соседних кварталов.
Сейчас здесь реализуется четыре проекта КРТ. Площадь 39,7 га будет преобразована застройщиками, планирующими построить около 1,5 млн кв. м недвижимости, две трети которых отводится под жилье. Согласно исследованиям, покупателями недвижимости в этой бывшей промзоне в основном являются молодые семьи до 40 лет с одним или двумя детьми до шести лет. Речь идет о семьях, которые уже владеют квартирой и берут новую в ипотеку, чтобы улучшить свои жилищные условия.
Северный речной порт
Возрождение комплекса Речного вокзала несколько лет назад, как выяснилось, было лишь первой ласточкой чего-то куда более грандиозного. Новый район планируется не просто как переосмысление бывшей промышленной зоны. Цель проекта — создать новый центр жизни всего округа. Застройка будет располагаться вдоль набережной, всего в 150 метрах от обновленного вокзала. Общие инвестиции в этот проект составят больше 60 млрд рублей. За разработку проекта отвечал архитектор Сергей Скуратов. Фигура Скуратова в этом контексте интересна тем, что наряду с еще несколькими архитекторами (бюро «Меганом», «Остоженка» и другие) он проектировал условно собянинскую архитектуру задолго до появления самого Собянина, еще при Лужкове. Набережная в районе Речного вокзала будет расширена до 3 км, что сделает ее одной из самых протяженных рекреационных зон в Москве.
Авиамоторная
Этот участок площадью 77 га раньше занимали склады, автомастерские и неиспользуемые предприятия. На месте заводских руин появятся общественно-деловые и социальные постройки, вмещающие около 10 тыс. человек. По условиям контракта застройщик должен также построить высокотехнологичные предприятия общей площадью более 500 тыс. кв. м.
Территория завода «МиГ»
Советские «МиГи» и сейчас воспринимаются как серьезная военная сила. Но в 1990-е завод превратился в тень самого себя. Теперь же ООО «Энимерози», входящее в группу компаний Capital Group, выиграло тендер на реконструкцию территории завода. Договор с девелопером заключен на 26 лет. Ожидается, что общий объем инвестиций в проект за это время превысит 300 млрд рублей. Этот проект также принесет городу бюджетный эффект в размере 12 млрд рублей в год. Застройщик обязуется построить школы, детские сады, поликлинику, спортивный комплекс, магазины, офисы и жилые дома. Общая площадь построек составит 2,3 млн кв. м. По словам Сергея Собянина, реализация проекта по реконструкции территории завода «МиГ» позволит создать порядка 25 тыс. новых рабочих мест.
Помимо прочего развитие дает москвичам работу. Благодаря реализации 77 проектов КРТ в городе появится больше 196 тыс. рабочих мест.
Самый крупный проект-работодатель реализуется в районе Беговой. Там на территории площадью 63,55 га планируется возвести почти 1 млн кв. м общественно-деловой недвижимости. На территории появятся объекты, где смогут трудоустроиться 24,8 тыс. человек. Благодаря реорганизации еще двух крупных площадок в Печатниках и Южном Тушино планируется создать 18,5 тыс. и 15 тыс. рабочих мест соответственно.
«Закон о комплексном развитии территорий, он же Федеральный закон от 30 декабря 2020 года №494-ФЗ, позволяет без лишней бюрократической волокиты реорганизовывать крупные городские участки, как застроенные, так и свободные от застройки, — говорит основатель архитектурного бюро Empate Марина Егорова. — Обычно это бывшие промышленные зоны или территории ветхого жилого фонда. Уместно предположить, что механизм КРТ придумывался специально для Москвы, где наблюдался дефицит свободных земель даже с учетом присоединения территорий Новой Москвы и требовалось форсировать процесс расселения людей из ветхого жилого фонда в рамках программы реновации. Поскольку механизм эффективный, его, разумеется, взяли на вооружение другие регионы. Прежде редевелопмент промзон проводился точечно и не носил системного характера. Сейчас же Москва подходит к этому вопросу именно что системно, комплексно, объединяя разрозненные земельные участки в единые кварталы со смешанным функционалом, сеткой улиц и всей необходимой социальной инфраструктурой. Кроме того, обязательно формируются новые зеленые зоны — от 10% до 30% территории отводится под парки и скверы, что благоприятно сказывается на экологической ситуации в городе.
На сегодняшний день Москва заключила более 156 соглашений по КРТ, причем немалое их количество — с региональными застройщиками. Вообще хочу отдельно отметить, что благодаря прозрачности механизма КРТ выйти на рынок другого субъекта стало значительно проще, недаром в той же Москве за последние годы появились застройщики из Краснодара, Екатеринбурга и других городов. Да, с архитектурной точки зрения Москва, пожалуй, становится более однородной, теряет свой эклектический шарм, но качество фоновой застройки очень радует. Жить в городе стало много приятнее».
Однако нельзя не отметить, что на фоне отмены высотного лимита в городе территории КРТ все чаще застраиваются небоскребами. Силуэт столицы необратимо меняется. На визуализациях он все больше напоминает футуристические города из киберпанк-игр или голливудских хитов вроде «Бегущего по лезвию». Хорошо это для москвичей или нет — мы можем только гадать. То, что для одних рывок в будущее, для других — безвозвратный уход привычного прошлого. Хотелось бы, чтобы учитывались мнения обеих сторон.
Иллюстрации: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы