Поговорим о кадастровой стоимости объектов недвижимости (здания, участки земли) в Москве. Установление справедливой кадастровой стоимости, т.е. рыночной, очень важно как для собственников зданий, так и для арендаторов участков земли, поскольку именно от кадастровой стоимости рассчитываются налоги на имущество и арендная плата.
Мы выходим на сайт Росреестра, находим наш объект по кадастровому номеру и открываем Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. В Выписке указана кадастровая стоимость нашего объекта, которая установлена Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы по итогам государственной кадастровой оценки. Стоимость указана явно гораздо выше рыночной, что не справедливо в отношении арендаторов и собственников.
Надо идти в суд! На юридическом рынке Москвы множество фирм, предлагающих свои услуги по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости в судебном порядке и просят они за свою работу огромные деньги. Одни за работу по одному объекту просят 800 000 руб., другие 2, а то и 3 млн. руб., рассчитывая стоимость в процентах от налоговой выгоды, или выгоды от экономии на арендной плате. Такой разброс цен говорит лишь о том, что цена назначается «с потолка» и зависит от степени наглости потенциального исполнителя. Следует оговориться, что в эти суммы не входят судебные расходы (госпошлина, стоимость судебной экспертизы).
Между тем, решить вопрос можно за существенно меньшие деньги.
Итак, вы обращаетесь к оценщику и заказываете оценку объекта, чью кадастровую стоимость намерены установить в судебном порядке. Стоимость оценки одного объекта не более 100 000 руб. К вам приезжает фотограф, фотографирует объект, вы сбрасываете по электронной почте оценщику документы по объекту и дней через 10 у вас будет экземпляр оценки на бумажном носителе и электронный экземпляр с ЭЦП (электронно-цифровой подписью) оценщика.
Далее, вы собираете пакет документов и готовите административный иск в Мосгорсуд, оплачиваете госпошлину 2 000 руб.
Отправляете в Департамент копию иска с копией результатов оценки, обязательно письмом с описью вложения. Квитанцию об отправке письма и опись вложения, платежное поручение об оплате госпошлины прикладываете к административному иску и едете в Мосгорсуд подавать документы. Документы подаете в экспедицию суда на первом этаже основного здания (у фонтана).
Важное замечание – в административном исковом заявлении обязательно указываете представителя, реквизиты его диплома о высшем юридическом образовании, поскольку в суде по КАС быть представителем может только лицо с высшим юридическим образованием и в судебное заседание он будет приходить помимо доверенности от организации, с дипломом на руках.
Когда административный иск поступит к судье, он/она назначит дату собеседования. Собеседование займет не более ваших 5 минут. Будет назначена экспертиза по делу. В этом году ее проведение поручается ГБУ БТИ Московской области. И дело приостановят до изготовления экспертного заключения, примерно на полгода. Когда экспертное заключение поступит в суд, этот же документ пришлют и вам на вашу электронную почту. В экспертном заключении будет написано, что ваша оценка совершенно неверная. Но для вас это не имеет значения, поскольку нужно быть сильно наивным, ожидая результат тот, какой указан в коммерческой оценке. Судебную экспертизу мы не оспариваем, но не ругаем оценщика. Задача юриста – подготовить ходатайство в суд об изменении исковых требований, с просьбой установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с той суммой, которую определил эксперт. Затем юрист приходит в суд на судебное заседание, которое вновь будет идти не более пяти минут. Суд выносит решение. Все, дело закончено! Вы победили, но вам еще нужно заплатить за экспертизу в ГБУ БТИ Московской области, примерно 250 000 руб.
Вы ждете вступление судебного решения в законную силу и примерно через месяц приносите в суд и подаете в экспедицию заявление о выдаче вам копии судебного решения с отметками о вступлении его в законную силу.
После чего не убегаете из суда, а поднимаетесь на второй этаж в канцелярию по административным производствам и просите выдать вам копии. У вас есть шанс получить две копии судебного решения немедленно. Получили! И снова не уходим из суда, а проходим мимо приставов на втором этаже, поднимаемся, как правило по таким делам, на 6-ой этаж, заходим в кабинет к судье, отдаете копии судебного решения помощнику и минут через пару он их вам возвращает с печатями и подписью судьи. Вот теперь вы можете покинуть здание суда и ехать по своим делам!
Окончательную точку вы поставите, когда одну копию судебного решения вы отвезете в МФЦ, в «одно окно» и подадите для внесения данных в Росреестре.
Итого цена вопроса: 100 000 руб. оценка, 250 000 руб. экспертиза и 2 000 руб. госпошлина = 352 000 руб. Это объективные расходы, без учета стоимости работы юриста. А сколько стоит работа юриста? Неужели миллион и более? Справитесь сами с такой работой?