Заемщик по ипотеке, который не может выплачивать кредит, сможет самостоятельно продавать заложенное имущество. Такое право ему дано законом, подписанным Президентом РФ от 12.06.2024 г. №140-ФЗ. Как будет выглядеть процесс продажи ипотечного жилья в свете нового закона?
Ипотечные банковские кредиты, как правило, рассчитаны на много лет. За этот период может кардинально поменяться экономическая ситуация в стране, да и жизненные обстоятельства заемщика уже не позволяют ему обслуживать кредит.
Так, по данным ЦБ, суммарный объем задолженности по ипотеке на первичном и вторичном рынках продолжает увеличиваться. На конец апреля 2024 года он составил 18,6 трлн рублей, из них 4,8 трлн рублей - на первичном рынке и 13,8 трлн рублей - на вторичном. Объем «просрочки» по ипотеке за последний месяц увеличился сильнее общего объема задолженности - +2,9% против +0,8%.
КАК ДЕЙСТВУЕТ БАНК, ЕСЛИ ЗАЕМЩИК НЕ ОПЛАЧИВАЕТ КРЕДИТ?
Чаще всего, ипотека оформляется под залог других объектов недвижимости или собственности заемщика. Поэтому на протяжении всего отрезка времени, пока выплачивается заемщиком кредит, имущество остается в банке под залогом.
Если же заемщик не исполняет обязательства по договору ипотеки, то банки, а не сам заемщик, продают заложенное имущество (ст.56 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ).
Процедура продажи заложенного имущества - процесс не сиюминутный и может длиться от нескольких месяцев до года.
Банк не может сразу забрать квартиру заемщика в свою собственность.
Сначала банк обращается в суд. Как правило, решение не выносится за одно судебное заседание.
После вынесенного судебного решения, вступившего в силу, кредитор передает исполнительный лист в службу судебных приставов. Судебные приставы сначала будут взыскивать долги с банковских счетов заемщика-должника. В том случае, если денег на банковских счетах хватает для гашения долгов по кредиту, то реализовываться заложенное имущество не будет.
Как правило, у заемщика нет свободных денег, поэтому приставы передадут дело в Росимущество. Далее информацию о недвижимости размещают на электронной площадке для торгов. В торгах могут принять участие любые лица, желающие приобрести имущество.
В том случае если недвижимость не будет продана, права собственности на него перейдет к банку - кредитору.
В соответствии с действующим законодательством % по договору займа выплачиваются вплоть до возврата займа. То есть, даже во время судебного рассмотрения, исполнительного производства банки продолжают начислять проценты и долг заемщика постоянно растет. Процедура по реализации заложенного имущества носит длительный характер и предполагает рост долга. В настоящее время реализация заложенного имущества возможна либо путем публичных торгов в ходе исполнительного производства, либо путем аукциона.
И в том, и другом случаях должник вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов - до 3 % стоимости имущества, а в ряде случаев еще и исполнительный сбор - 7 % от стоимости имущества, и работу оценщика.
В такой ситуации гашение долга для лица, и без того испытывающего финансовые сложности, неизбежно влечет увеличение затрат и суммы прямых расходов.
Вырученные деньги от продажи залога банк направляет на гашение кредита. Как показывает практика, недвижимое имущество продается по заниженной стоимости.
Таким образом, существующие в настоящее время процедуры фактически полностью лишают должника - заемщика возможности самостоятельного поиска покупателя для быстрой реализации имущества и осуществления расчета по долгу.
ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ ПО СРАВНЕНИЮ С РАНЕЕ ДЕЙСТВУЮЩИМ ПОРЯДКОМ?
Для того чтобы восстановить справедливость по отношению к заемщику и обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, ЦБ РФ разработал закон, позволяющий заемщику самостоятельно продавать заложенную недвижимость.
При этом банк устанавливает минимальную продажную цену недвижимости и определяет предельные сроки реализации залога. В том случае, если вырученная сумма от продажи залога сумма будет больше, чем остаток долга по ипотечному кредиту, то разница - излишек останется в распоряжении заемщика.
В КАКОМ ПОРЯДКЕ БУДЕТ ПРОХОДИТЬ РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОГА?
Начиная с 11 сентября 2024 г., заемщик может самостоятельно продать недвижимость в течение всего периода действия ипотеки. Для этого:
- Залогодатель до обращения банком взыскания на залог направляет ему заявление о самостоятельной реализации имущества. В случае, если залогодатель является третьим лицом, такое заявление должно быть подано совместно залогодателем и должником по ипотеке. А при множественности лиц на стороне залогодателя или должника действия осуществляются ими совместно. При этом заявление направляется банку способом, который предусмотрен кредитным договором или договором займа, либо по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо путем вручения под расписку.
- Банк в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления направляет залогодателю, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также должнику по ипотеке уведомление о согласии либо об отказе. В уведомлении прописывается минимальная цена продажи и срок реализации залога. Минимальная цена продажи - это остаток долга по ипотеке.
- Заемщик продает имущество в установленный срок, который по общему правилу составляет 4 месяца. Стороны договора могут продлить этот срок.
- Деньги от продажи залога должник переводит банку.
Важно знать, что в течение срока самостоятельной продажи залога, банк не вправе инициировать изъятие недвижимости. Однако после истечения срока на продажу банк может изъять имущество.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ БАНК МОЖЕТ ОТКАЗАТЬ В САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ ПРОДАЖЕ ЗАЛОГА?
Банк может отказать в самостоятельной продаже залога, если (п.6 Закона №140-ФЗ):
- до даты получения заявления кредитором подан иск об обращении взыскания на заложенное имущество;
- в отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства;
- это имущество уже заложили нескольким залогодержателям для исполнения разных обязательств;
- заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек;
- заемщик повторно направляет заявление, а предыдущее было удовлетворено банком.
Не возбраняется помощь банка в реализации заложенного имущества. Тогда банк вернет заемщику разницу между полученной выручкой от реализации залога и непогашенным долгом по ипотеке за минусом дополнительных расходов, связанных с продажей недвижимости.
Заемщик может и сам отказаться от самостоятельной продажи имущества, т.е. не направлять уведомление и все отдать на откуп банку-кредитору.
Однако именно сам должник заинтересован в быстрой продаже имущества с максимально высокой ценой. Тогда у заемщика может остаться излишек денег в результате продажи недвижимости.
ВЫВОДЫ
Новации, которые будут действовать с 11 сентября 2024 г., позволят значительно ускорить продажу залога на выгодных для заемщика условиях.
В свою очередь, это позволит сократить расходы на реализацию заложенного имущества, поскольку не будет необходимости привлекать к реализации предмета залога организатора торгов, ФССП и оценщика.