Недавно стало известно, что знаменитый замок Аллы Пугачевой и Максима Галкина* в подмосковной деревне Грязь не числится в официальных кадастровых реестрах. Шестиэтажное здание площадью более 1,8 тысяч квадратных метров и расположенная рядом баня с бассейном на 500 квадратных метров не зарегистрированы в государственных базах данных, несмотря на завершение строительства 13 лет назад, пишет КП.
После отъезда из России артисты выставили свое поместье на продажу за 1 миллиард рублей. Однако отсутствие официальной регистрации недвижимости ставит под сомнение возможность ее продажи.
Эксперты объясняют, что юридические манипуляции вокруг статуса замка могут быть связаны с налоговой оптимизацией. По словам Натальи Найденковой, эксперта по инвестиционной недвижимости и стратегического партнера бизнес-подразделения БРИКС, знаменитости могли избегать регистрации объекта для минимизации налоговых выплат. Налог на имущество начисляется с момента постановки дома на кадастровый учет, и владельцы элитной недвижимости иногда используют лазейки, чтобы избежать этой обязанности.
По закону, жилые дома и квартиры облагаются налогом на имущество по ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Однако для объектов стоимостью более 300 миллионов рублей ставка увеличивается до 2%. При рыночной стоимости замка в 1 миллиард рублей его кадастровая стоимость могла составить около 500 миллионов рублей, что означало бы ежегодный налог в размере 10 миллионов рублей. За 13 лет сумма могла бы достигнуть 130 миллионов рублей.
Возникает вопрос: как дом, не зарегистрированный в кадастре, был подключен к коммуникациям? Эксперты поясняют, что для подключения газа требуется кадастровый учет, но для электричества, водоснабжения и канализации этого не требуется.
Версия: "Не стал утруждаться"
Юрист и инженер по землеустройству Виктория Бельченко считает, что ситуация может быть сложнее, чем кажется.
- До 2016 года, до вступления в силу закона "О государственном кадастре недвижимости", зарегистрировать уже построенный дом было довольно просто, - поясняет Виктория. - Достаточно было предоставить декларацию и техническую документацию, подготовленную кадастровым инженером, и дом ставился на учет без лишних вопросов. Однако с введением нового закона процедура усложнилась. Теперь для строительства дома необходимо получить разрешение на строительство, а для регистрации старых домов нужно обращаться в суд и доказывать соответствие здания всем строительным нормам и правилам (СНИПам), а также градостроительному плану. Это долгий и трудоемкий процесс.
Можно предположить, что Максим Галкин* просто не захотел связываться с судебными разбирательствами. (Хотя стоит отметить, что за пять лет до принятия закона он все равно не регистрировал дом и не платил налоги, - прим. ред.)
Но здесь может скрываться еще одна серьезная проблема.
За что просят миллиард?
Известно, что поместье Пугачевой и Галкина* занимает несколько десятков участков земли. Галкин* приобретал эту землю с 2004 по 2020 годы. Согласно публичной кадастровой карте, все участки зарегистрированы отдельно. Почему Галкин* не объединил их в один участок, остается загадкой.
- По закону существует определенный коэффициент застройки для каждого отдельного участка, - продолжает эксперт. - Например, если у гражданина Иванова есть 6 соток земли, он может построить дом площадью до 140 квадратных метров. Если площадь больше, дом просто не поставят на учет. Мы не видели технической документации дома Галкина*, но можно предположить, что здесь могут быть нарушения.
Еще один важный момент: один жилой дом не может быть построен на нескольких участках одновременно.
- Если взглянуть на спутниковые снимки из Яндекс.Карт, создается впечатление, что особняк выходит за границы одного участка и занимает несколько, - отмечает Бельченко.
Но это еще не все. По закону объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - это отдельно стоящий дом с не более чем тремя надземными этажами. Это правило было введено для борьбы со строительством многоквартирных домов на землях ИЖС. А замок Галкина* насчитывает целых шесть этажей. Эксперты уверены, что зарегистрировать такой дом с множеством нарушений невозможно.
- В таком случае за что просят миллиард? - задается вопросом юрист. - За землю? Она столько не стоит. Любой покупатель такого спорного дома рискует однажды получить предписание на его снос за свой счет. И потенциальные покупатели, конечно, это понимают.
Таким образом, ситуация вокруг замка Пугачевой и Галкина* становится все более запутанной и вызывает множество вопросов у потенциальных покупателей и экспертов рынка недвижимости.
*Максим Галкин признан иностранным агентом на территории РФ