Друзья! Добрейшего вам дня!👋
Сегодня хочу рассказать вам про пожалуй самую популярную стратегию инвестирования в Дубае - Инвестиции в недвижимость off-plan с перепродажей до момента сдачи дома. Давайте разбираться, что же это такое и в чем главная суть этой стратегии.
В целом все легко и просто - вы покупаете объект на этапе котлована🏗 напрямую у застройщика (когда еще даже забора нет на стройплощадке) и через какое-то время перепродаете его с прибылью💰 другому человеку.
На первый взгляд кажется что все просто, купил - через полгода продал, но на самом деле в этой стратегии очень много подводных камней и факторов, с которыми давайте сейчас разберемся.
1️.Локация
Для перепродажи подойдут либо популярные районы, такие как Dubai Marina, Business Bay, Downtown, Palm Jumeirah, DIFC, либо мастер-комьюнити, такие как Dubai Hills, Creek Harboor, Mina Rashid, Central Park City Walk, Madinat Jumeirah Living. В этих районах всегда есть высокий спрос на аренду. Многие инвесторы заинтересованы в приобретении квартиры с целью дальнейшей сдачи. А также эти районы очень востребованы end users, то есть покупателями, которые сами хотят жить в этих районах. Спрос на аренду и на личное проживание автоматически формирует спрос на покупку, даже на этапе стройки.
2️.Видовые характеристики
Очень важный фактор, так как в самых топовых проектах, если выбрать самую лучшую планировку, с самым классным видом в доме🏙, иногда можно перепродать квартиру уже через 3-4 месяца, так как именно за такой квартирой начинают гоняться те клиенты, которым просто не досталась эта квартира на этапе продажи от застройщика. Да и в целом понятно, что легче продать квартиру с самым лучшим видом, а не ту что на 1м этаже с видом окна в окна.
3️.Особенности расположения проекта
На этот фактор тоже стоит обращать, так как потенциальный покупатель квартиры будет смотреть на удобную логистику, на инфраструктуру вокруг проекта, наличие развлекательных объектов, торговых центров, кафе, близость к морю, паркам. Все это приводит к росту стоимости объекта.
4️.Тенденции района
Также очень важный фактор. Стоит обращать внимание на тенденции↕️ в конкретном районе, насколько он вырос в цене за последние 2-3 года, обязательно смотреть на количество транзакций за последний год (выросло их количество или уменьшилось), какие квартиры пользуются наибольшим спросом (1, 2 или 3 бдр). Изучив эти факторы будет понятно - растет ли спрос и цена в данном конкретном районе или нет.
5️.Перспективы района
Стоит узнать, какие планы развития района, что появится: станция метро🚇, новые развязки, торговые центры, лагуны, школы🏫 и если есть генплан развития района - то лучше всего это изучить. Всё это факторы роста стоимости вашей недвижимости, и зная когда и что будет построено (если будет) вы сможете прогнозировать точку выхода из проекта и какой потенциал роста стоимости вашего объекта.
6️.Застройщик
Законы в ОАЭ🇦🇪 стоят на страже интересов инвестора. Даже в работе с новыми компаниями покупатели защищены от недостроя, невозврата вложений и т.д. Тем не менее рекомендую сотрудничать с известными, крупными девелоперами. Вы сможете изучить их портфолио💼 и реализацию предыдущих проектов: все ли сдавалось в срок, какой рост показали предыдущие проекты этого застройщика, что вообще он уже построил и что в процессе строительства.
Вот пожалуй основные факторы, на которые стоит обращать при выборе проекта под перепродажу.
А теперь давайте рассмотрим все плюсы и минусы данной стратегии.
Преимущества:
🔸Высокая доходность. Если правильно выбрать объект, то можно получить до 80-100% на вложенные средства (а есть проекты которые выстрелили до 300-400%), но в среднем доходность составляет 30-50% за 2 года, что также неплохо.
🔸Беспроцентная рассрочка платежа от застройщика, то есть вам не надо платить всю стоимость за объект сразу, а достаточно оплатить за 2-3 года от 40 до 80% в зависимости от проекта и срока выхода.
🔸Безучастие. Вам не надо ничего делать в отличии от остальных стратегий: вы только один раз подписываете договор купли-продажи с застройщиком и один раз договор купли-продажи с покупателей. Ваша задача только вовремя оплачивать платежи.
Наряду с преимуществами в данной стратегии есть и недостатки:
🔹Не каждый проект подходит для перепродажи❌. Есть проекты в некоторых локациях и от некоторых застройщиков (о них я расскажу позже) которые можно перепродать только на готовности дома, соответственно надо будет выплатить 100% от стоимости объекта.
🔹Нет точной гарантии, что именно в определенный момент можно будет перепродать объект, иногда продажа может затянуться на 3-6 месяцев, и к этому надо быть готовым.
🔹Срок вложений составляет минимум 1,5-2 года❗️ В идеале стоит продавать объект за 3-6 месяцев до готовности. Когда объект близится к сдаче, то продать его естественно проще и доход будет выше. В моей практике встречались кейсы, когда разница между выходом за 3 месяца перед ключами и за 12 месяцев до ключей доходила до 50%. Хотя многие инвесторы, кто зарабатывает на перепродаже, до сих пор полагают (или их в этом брокеры убеждают), что выходить из проекта можно и через 6-9 месяцев после покупки.
Перепродажа или Флиппинг офф-плана — идеальная стратегия для тех, кто хочет много заработать, не прикладывая для этого никаких усилий!!!
Если вам интересен именно этот вариант инвестирования – пишите мне в чат и я подберу для Вас идеальный проект для перепродажи!
#Дубай #ОАЭ #инвестиций