Друзья, всем привет!👋
Покупка недвижимости в Дубае – это выгодный шаг как с точки зрения инвестиций💰 в собственное будущее, так и для сохранения капитала🔒 Апартаменты или вилла в самой безопасной стране с теплым климатом, низкими налогами и развитой экономикой станут прекрасным местом для релокации или сезонного отдыха, а стабильный рост цен на жилье делает такую покупку надежным и высоколиквидным активом.
Однако вокруг недвижимости в ОАЭ существует немало мифов и рисков, которые могут смущать инвесторов. Давайте сегодня разберем ТОП-10 рисков при покупке недвижимости в Дубае и насколько они правдивы
🔴РИСК №1. «ПУЗЫРЬ» НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ДУБАЯ.
Пожалуй самый известный и популярный миф о недвижимости. Я слушу о ПУЗЫРЕ уже много лет, но он все никак не лопнет)))
Цены на жилье в Дубае растут в течение нескольких лет, и нередко можно встретить мнение, что рынок недвижимости в эмирате перенасыщен, это финансовый пузырь, который скоро лопнет. Действительности данное утверждение не соответствует.
Во-первых, иностранные инвестиции в недвижимость являются крупной статьей дохода страны. Соответственно, здесь действует ряд государственных мер, которые сдерживают нездоровый рост рынка.
Во-вторых, существует официальная статистика о риске возникновения финансовых пузырей в секторе недвижимости разных городов мира. Согласно отчету швейцарского холдинга UBS за 2022 и 2023 год, Дубай вместе с Варшавой и Сан-Паулу входит в тройку самых безопасных рынков со справедливым ценообразованием и естественным ростом цен, и никаких пузырей здесь не ожидается.
В-третьих, население Дубая стабильно растет в среднем на 150.000 человек ежегодно. И им всем нужно ге-то жить. Поэтому спрос на недвижимость полностью покрывает предложение, а иногда и превышает.
🔴РИСК №2. ЗАТЯГИВАНИЕ СРОКОВ СДАЧИ ДОМА
Да, такое действительно случается. Некоторые застройщики реально могут затянуть выдачу ключей на несколько месяцев и даже лет. Именно поэтому я не работаю с такими застройщиками, которые практикуют серьезные задержки при сдачи дома. (Damac ❌)
Чтобы избежать этого риска, я рекомендую покупать недвижимость только у надежных застройщиков 🏗 с безупречной репутацией, таких как Emaar, Meraas, Select group, Ellington, Sobha и ряда других. Они обычно не задерживают сроки сдачи, при этом качество строительства всегда на высоком уровне, хотя и у них такое случалось, но это было связанно с пандемией.
Важно, что вся сфера строительства в Дубае жестко контролируется государством. Действует ряд строгих требований к застройщикам: деньги на каждый проект хранятся только на эскроу-счете️. Там должны находиться не менее 30-50% внесенных средств до момента выдачи ключей.
За любые просрочки застройщики получают серьезные штрафы, причем на круглую сумму со стороны государства. Это дополнительно стимулирует их завершать строительство в срок
🔴РИСК №3. РАЗВИВАЮЩИЕСЯ РАЙОНЫ НЕПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫ
Начинающие инвесторы считают, что единственное выгодное вложение – это недвижимость в центральных или прибрежных районах. Если рассматривать покупку с точки зрения жизни, то возможно соглашусь. Но если мы говорим об инвестициях, то я категорически не согласен с этим утверждением.
Если вы делаете вложения, стоит приобрести недвижимость в районе, который на данный момент развивается. Цены на такую недвижимость ниже, и они будут расти более высокими темпами. Соответственно, для инвестиций подобный вариант окажется более выгодным.
В частности, стоимость жилья увеличивается, когда к району подводят линию метро либо там появляется инфраструктура. Это стабильный тренд, который наблюдается в Дубае на протяжении последних 25 лет.
🔴РИСК №4. ИНОСТРАНЦЫ НЕ МОГУТ ПРИОБРЕСТИ НЕДВИЖИМОСТЬ В ДУБАЕ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
В Объединенных Арабских Эмиратах существует 2 типа владения собственностью для иностранцев: лизхолд (leasehold) и фрихолд (freehold).
Лизхолд – это право долгосрочной аренды. Именно о нем, как правило, вспоминают в упомянутом мифе. Действительно, если вы покупаете недвижимость в лизхолд, вы получаете право собственности на фиксированный срок, который составляет не более 99 лет.
На сегодняшний день такой недвижимости довольно мало, и находится она в основном в районе Jumeirah, где живут коренные арабы.
Фрихолд – это полная частная собственность, в том числе на землю, на которой построена недвижимость. Земельный департамент Дубая (DLD) регистрирует покупателя в реестре в качестве владельца и выдает документ о праве собственности на недвижимость. Такие объекты можно продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству. Никакого ограничения по времени владения нет.
Сегодня иностранцам доступны десятки фрихолд-зон в самых привлекательных локациях ОАЭ. Большая часть Нового Дубая, включая культовые районы Dubai Marina, Palm Jumeirah, Dubаi Hills, Downtown Dubai, Business Bay, находятся в статусе фрихолд. Точное число таких зон назвать невозможно, поскольку оно постоянно растет. На данный момент в Дубае насчитывается порядка 100 фрихолд-районов и комьюнити.
🔴РИСК №5. В ДУБАЕ ДЕЙСТВУЕТ НАЛОГ НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Несмотря на то, что выгодная налоговая политика ОАЭ широко известна, можно столкнуться и с таким заблуждением. Оно также некорректно: жилая недвижимость в Эмиратах не облагается налогами. При покупке жилой недвижимости действительно потребуется внести налог в размере - 4️% - взнос в Земельный департамент Дубая и все! Больше никаких налогов!!!
Не облагается налогами доход, который вы будете получать при сдаче приобретенного жилья в аренду, при перепродажи объекта, никакого ежегодного налога.
Никаких других налогов, кроме 4% при покупке недвижимости!!!!!
🔴РИСК №5.ПРОБЛЕМЫ С ВЫХОДОМ ИЗ ОБЪЕКТА
Да, конечно случается, что не удается перепродать квартиру в желаемые сроки по выгодной цене. Этот риск чаще всего связан с неверно выбранной локацией или невостребованным объектом
Также эта ситуация нередко возникает когда инвестор не имеет на руках всей суммы по строящемся объекту и не может платить дальше по плану рассрочки. В этом случае ему приходится конкурировать с такими же, как он и продавать по цене покупки. А иногда и дешевле((( Для перепродажи в совсем короткие сроки (3-6 месяцев) рынок Дубая не подходит. Чтобы заработать здесь нужно терпение и время.
Лучшая стратегия по перепродаже - это выход на вторичный рынок за 6-12 месяцев до сдачи дома, а еще лучше через 1-1,5 года после сдачи дома. В этих случаях можно в спокойном режиме за 1-2 месяца продать квартиру и заработать свои 40-80% на вложенные деньги.
Самое ключевое - еще на старте перед покупкой определиться со стратегией и четкими целями инвестиций.
🔴РИСК №6. ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ – ЭТО ДОЛГО И СЛОЖНО
Еще один миф заключается в том, что процедура покупки недвижимости в Дубае долгая и непростая. Это не так. Процесс очень простой и прозрачный. Для покупки недвижимости достаточно банковской карты для оплаты депозита и копии паспорта, которую можно выслать агенту или представителю застройщика. Сделка на вторичном рынке действительно чуть более сложный процесс, но все легко решить, обратившись к опытному брокеру. Об этом я еще позже расскажу.
🔴РИСК №7. КУРСОВЫЕ РИСКИ
Я считаю, что это единственный реальный риск для инвестиций, есди вы живете только в рубле и не имеете альтернативные запасы в валюте.(но лучше их всегда иметь)
Изменения валютных курсов конечно может повлиять на стоимость недвижимости при оплате в рассрочку для россиян. Курс рубля всегда нестабилен, в отличии от дирхама. К сожалению, мы никак не можем на него повлиять.
В любом случае, на случай сильного ослабления рубля у инвестора должен быть запас, чтобы он смог внести всю сумму и не продавать строящийся объект раньше времени. Потому что, по итогу вы получите доход в валюте, и вы можете даже заработать, просто за счёт изменения курса рубля.
🔴РИСК №8. ДЛЯ ПОКУПКИ ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ
Это далеко не так. Сегодня не менее 75% сделок купли-продажи недвижимости в Дубае совершается дистанционно. В Дубае практически все действия осуществляются по средствам электронного документооборота: сканы, электронные подписи и т.д. В случае с покупкой вторичного жилья необходим ваш доверенный представитель – эту роль по согласованию могу взять на себя я. От вас понадобится только паспорт и доверенность от нотариуса, которую можно сделать легко и просто за 2 минуты после разговора с нотариусом по Skype. Осмотреть объект можно будет по фото, видео либо по документам девелопера, если объект еще строится.
🔴РИСК №9. БОЛЬШИЕ ТРАТЫ НА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ
Да, вам не придётся платить имущественные налоги и сборы, но вот расходы на обслуживание жилья могут показаться довольно высокими. Но помните, что в коммунальные услуги здесь включают вывоз мусора, охрану здания, содержание зон общего пользования и инфраструктурных элементов, от бассейна до парковки.
Размер ежемесячных платежей устанавливает управляющая компания жилого комплекса. Средний счёт на апартаменты с одной спальней – $100-150, с двумя спальнями - 150-200$ в месяц. Отдельно придётся оплатить интернет и телевидение, их стоимость составит от $100 в месяц, и газ, электричество и водоснабжение - еще примерно 100-150$. Итого в месяц примерно выходит 300-450$.
🔴РИСК №10. НЕДВИЖИМОСТЬ В ДУБАЕ ЛУЧШЕ ПОКУПАТЬ БЕЗ АГЕНТА
Наконец, последний миф касается приобретения недвижимости без агента. Формально вы действительно можете справиться сами, особенно при покупке объекта в новостройке от застройщика. Но в реальной жизни, не обладая экспертизой, не зная нюансов рынка и специфики районов, можно выбрать не самый выгодный объект и разочароваться в результате.
Очень часто ко мне обращаются клиенты, которые купив напрямую у застройщика, сталкиваются с проблемами, которые застройщику по-барабану: нет возможности произвести оплату, поменять какие-то данные, естественно они не будут помогать вам перепродавать квартиру или сдавать в дальнейшем в аренду. И таких моментов очень много.
Обратившись ко мне, я подробно проконсультирую вас о ситуации на рынке, помогу подобрать наилучший вариант для ваших целей и возьму на себя все вопросы, связанные с оформлением сделки. Я с удовольствием помогу вам с любой, даже самой трудной задачей по приобретению недвижимости в Дубае.
Получить мою бесплатную консультацию по можно этой ссылке
#Дубай #ОАЭ #инвестиций #Соловейвдубае
