Когда-то элитный партийный дом на улице Суетинской в Нижегородском районе областного центра был образцом благополучия: все удобства, великолепный вид из окон… Сейчас его жители жалуются, что в их доме не убирают и не делают ремонт.
Сменить «управляйку».
– Капитально дом не ремонтировали больше 30 лет, – говорит местная жительница Елена. – Если идти по лестнице, то видно,что со стен осыпается краска.
Мы спускаемся с 14 этажа вниз, она показывает паутину на потолке, отколотые края лестничных ступенек, пустые места от когда-то имеющихся батарей...
– Видите, потолок весь осыпается? Площадки, перила тоже надо красить… – перечисляет нижегородка. – Дверь от общего балкона уже не прикрывается, надо менять. А здесь висела большая старая батарея, ее сняли, повесили маленькую, на большую, говорят, средств не хватило.
По словам Елены, лет десять назад их дом обслуживали хорошо. Тогда небольшая управляющая компания постоянно меняла инженерные коммуникации, пришедшие в негодность, места общего пользования содержали в чистоте... Но в какой-то момент эта компания обанкротилась и «ушла» с их деньгами. Дом перешел к другой управляющей компании. Качество обслуживания снизилось.
– Три года назад у нас в доме красили стены. Я спросила: «Лестницу будете красить?» Мне ответили: «Зачем? Она никому не нужна». Но ведь по ней тоже люди ходят, – возмущается Елена.
Она рассказала, что неоднократно обращалась в управляющую компанию, чтобы привели в порядок лестничные пролеты. Но результата не было. Госжилинспекция Нижегородской области в прошлом году подтвердила ненадлежащее содержание лестничных пролетов.
– Как жители могут сменить управляющую компанию? – интересуется нижегородка. По ее словам, в доме имеется несколько активных жильцов, которые поддерживают деятельность данной компании, остальные не хотят связываться и участвовать в общем собрании. Есть ли варианты, чтобы отказаться от обслуживания данной компанией без организации общего собрания?
Читайте договор.
Как рассказали в Госжилинспекции региона, такое возможно, если в договоре управления имеется соответствующий пункт, что собственники помещений могут не позднее чем за 30 дней до срока его истечения сообщить о расторжении договора. Уведомить УК об окончании договора управления можно заказным письмом с уведомлением или с помощью портала ГИС ЖКХ.
В случае расторжения договора с компанией, она будет обязана направить в Госжилинспекцию заявление об исключении сведений о многоквартирном доме из перечня многоэтажек, которые обслуживает. А Госжилинспекция в свою очередь направит информацию в орган местного самоуправления. Он будет принимать решение об организации в доме общего собрания, чтобы там выбрать новую управляющую компанию.
Лучше ли она будет работать? Это другой вопрос. Но иные, предусмотренные Жилищным кодексом РФ основания перейти без общего собрания к другой организации отсутствуют. В то же время, на общем собрании жители могут как поменять управляющую компанию, так и выбрать иную форму управления домом – ТСЖ (товарищество собственников жилья) или ТСН (товарищество собственников недвижимости). И сделать это можно в любое время.
Правда, как отметил юрист, генеральный директор одной из юридических компаний Михаил Власов, жителям выгоднее выбрать ТСЖ или ТСН только, если общая площадь дома составляет больше 15 тысяч квадратных метров. Если – меньше, – лучше подойдет управляющая компания.
– Содержание многоквартирного дома – это, в первую очередь, деньги, – объяснил он. – Практикой установлено: если в доме меньше 15 тысяч квадратных метров, – придется увеличивать стоимость содержания жилья или урезать расходы на уборщиц, сантехников, дворников… Но именно этот обслуживающий жителей персонал дает возможность ощутить качество оказываемых услуг.
Наладить взаимодействие.
В доме нашей героини метража для организации ТСЖ не хватает, поэтому жителям данного дома подойдет только управление УК. Для взаимодействия с управляющей организацией Михаил Власов посоветовал выбрать председателя совета многоквартирного дома. Он должен держать руку «на пульсе» общедомовой ситуации: какие проблемы есть, нет ли аварий?
– Личность председателя совета многоквартирного дома – это ключевой вопрос, – считает Михаил Власов. – Он должен напрямую взаимодействовать с управляющей компанией. От него зависит, как будут убирать в доме, содержать придомовую территорию…
Причем, по словам юриста, председатель должен постоянно соблюдать баланс. С одной стороны, быть достаточно требовательным к «управляйке» и не пытаться дружить, а с другой, не «выкручивать руки». Такие случаи тоже бывают. И вот тогда взаимоотношения между жителями дома и управляющей компанией будут нормальными, а многие вопросы решаться по звонку в организацию.
– Полномочия председателя совета дома регламентируются законодательством, – отметил наш собеседник. – Но все-таки детали: сможет ли он подписывать, например, от имени собственников договор или выступать в суде – решаются именно на общем собрании собственников.
Также на собрании можно переизбрать совет дома и председателя, в том числе и досрочно, но только, если жители не удовлетворены, как они работают. Как сообщили в Госжилинспекции, срок их полномочий – два года. Но собственники могут установить и прописать в протоколе более длительное время работы.
Кстати.
Верховный суд разъяснил, что председатель совета многоквартирного дома имеет право представлять интересы жильцов в Арбитражном суде.
Жалобу в высшую судебную инстанцию написала председатель совета одного из многоэтажных домов Москвы. Она в 2022 году подала в суд на компанию, которая без договора аренды занимала нежилое помещение в многоквартирном доме. Председатель совета требовала взыскать с неплательщика почти 12 млн рублей неосновательного обогащения.
Однако суд первой инстанции председателю отказал, аргументировав свое решение тем, что она не имела права подавать на компанию в суд, так как в спорный период многоэтажкой управляла определенная муниципалитетом УК. Именно она и должна была защищать интересы собственников многоквартирного дома. Но компания требования председателя совета не поддержала. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.
Тогда председатель совета обратилась в Верховный суд. Она просила отменить принятые решения. И высшая судебная инстанция нашла для этого основания, сославшись на статьи 44 и 161.1 Жилищного кодекса. Верховный суд отметил, что общее собрание собственников является органом управления дома. А совет представляет собой уполномоченного представителя интересов собственников. Председатель совета выполняет решения общего собрания. И, когда управляющая компания бездействует или действует во вред интересам собственников, представлять их интересы может лицо, наделенное соответствующими полномочиями общим собранием. В итоге дело отправили на пересмотр.
Светлана Муратова. Фото Александра Воложанина.
]]>