Мы продолжаем рассказывать о кейсах по улучшению и трансформации сложной и неудобной недвижимости. Сегодня подробно расскажем о том, как преобразовали особняк, объект культурного наследия под охраной КГИОП в современное гибкое офисное пространство!
Добро пожаловать в BENUA CAMPUS-PAGE!
Расположен: Санкт-Петербург, Тихорецкий проспект, 17А
Сдан в эксплуатацию после реконцепции объекта: 2024 год
Площадь: 1890 кв. м
Количество рабочих мест: 187
На его примере расскажем:
📌 Как вдохнуть новую жизнь в объект недвижимости и увеличить его доход?
📌 Как бережно «вписать» коворкинг в историческое здание и не потерять полезную площадь?
📌 И как собственнику объекта избежать неэффективных инвестиций?
Эксперты:
Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по управлению активами и консалтингу.
Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по коворкингам и гибким офисам.
Лариса Аниканова, генеральный директор бюро дизайна общественных и офисных пространств AIKIdesign (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по дизайну и декорированию интерьеров.
Задачи и сложности
О том, с какими сложностями столкнулся инвестор на этом объекте и какие задачи стояли, расскажет Станислав Ступников.
Справка об эксперте: Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активамиСправка об эксперте: Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по управлению активами и консалтингу. Уже более 14 лет занимается коммерческой недвижимостью и инвестициями от концепции и заполнения арендаторами, до управления и продажи объектов. (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по управлению активами и консалтингу.
Уже более 14 лет занимается коммерческой недвижимостью и инвестициями от концепции и заполнения арендаторами, до управления и продажи объектов.
Здание в котором мы находимся - объект исторического наследия Санкт-Петербурга дача Бенуа, построенная еще в 19 веке. Это часть бывшей молочной фермы в саду Бенуа.
В начале 2000-х годов здание находилось в плохом состоянии, было в полном упадке. Но в 2011 году его на торгах выкупил инвестор Андрей Лушников председатель совета директоров ГК «БестЪ» и начал восстанавливать здание c целью организации единого общественно-делового пространства Бенуа 1890.
Само здание неудобное и сложное. Почему?
Основная проблема таких зданий - это объект исторического наследия,
а значит, само здание и часть помещений могут быть под охраной государства и их сложно приспособить под современное использование.
— Риск долгих согласований и получения отказа при изменениях планировочных, цветовых и других дизайн-решений.
— Сложности с приспособлением его под современные функции.
— Целевое назначение объекта может ограничивать варианты его использования.
Изначально в объекте открыли частный центр детского дошкольного образования. Но когда изменилось законодательство и ужесточились требования к таким учреждениям, встал вопрос об изменении концепции для сохранения доходности объекта и поддержания его исторического облика в хорошем состоянии.
Решение
После проведенного анализа наилучшего использования было принято решение изменить концепцию, сохранив при этом образовательную функцию объекта.
Инвестором было принято решение открыть образовательный коворкинг с гибкими офисами.
Коворкинг с его мобильным подходом к пространству и динамическим дизайном прекрасно интегрируется в самые сложные объекты, позволяя собственнику использовать все метры максимально эффективно для повышения доходности объекта.
Рекомендации от Станислава Ступникова:
— Делать анализ наилучшего использования объекта, который позволит сэкономить много времени, а соответственно, и денег. Для исторических зданий это особенно актуально.
— Если жизненный цикл объекта подошел к концу и он становится для вас сложным и неудобным из-за изменений в законодательстве или спросе, то не бойтесь менять концепцию и функцию, идите в ногу со временем.
— Создавая новую концепцию, сразу думайте о том, как объект будет управляться и эксплуатироваться, именно профессиональное управление дает дополнительный спрос и удерживает существующий на максимально высоком уровне.
О том, какие задачи ставил инвестор и собственник объекта перед командой экспертов расскажет Елена Плахтий, генеральный директор Общественного пространства «Бенуа 1890».
Коворкинг BENUA CAMPUS-PAGE является частью общественного пространства Бенуа 1890. Здесь уже находится первый коворкинг BENUA-PAGE и ресторан «Ферма Бенуа», также в саду Бенуа мы постоянно проводим различные мероприятия, в том числе выставочный проект Benua Art Garden, 8 сезон которого прошел в этом году. Для нас было очень важно, чтобы BENUA CAMPUS-PAGE стал такой же полноценной частью этого пространства и дополнил сложившуюся инфраструктуру, сохранив образовательную функцию и подчеркнув историческую составляющую этого места. Также было важно, чтобы планировки и функционал этого объекта не конкурировали с решениями в нашем первом коворкинге BENUA-PAGE.
Мне кажется, что команда удачно справилась с этими задачами.
Я думаю, что в этом коворкинге резидентам будет очень комфортно работать. Отсюда действительно не хочется уходить, здесь особая атмосфера исторического места. Мы очень бережно относимся к истории места, сохраняем её, рассказываем о ней и транслируем в объектах, которые здесь находятся.
Концепция в деталях
О том, что именно включила в себя концепция коворкинга c гибкими офисами BENUA CAMPUS-PAGE, подробнее расскажет Мария Сумарокова.
Справка об эксперте: Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по коворкингам и гибким офисам.
Курирует направление по работе с современными гибкими офисными пространствами от концепции до управления и заполнения арендаторами. Уже более 10 лет работает в сфере управления бизнесами в сфере услуг и клиентского сервиса.
BENUA CAMPUS-PAGE — это коворкинг с гибкими офисами площадью 1890 метров на 187 рабочих мест, который включает в себя рабочие места в опен-спейс (фиксированные и нефиксированные места), 22 офиса на 4-10 человек, лаунж-зоны, coffee- и print-points, просторную кухню с выходом на террасу, переговорные комнаты, вебинарную комнату, телефонные кабины и конференц-зал, доступные для использования всем резидентам.
Пространство разделено на тихие и громкие зоны для выбора комфортного и подходящего формата рабочего места.
Это не просто современное офисное пространство, это именно образовательный коворкинг с гибкими офисами. Для резидентов коворкинга из сферы образования доступны: помещения для ведения образовательной деятельности, классы для проведения как индивидуальных, так и групповых занятий, пространства для проведения конференций, лекций и семинаров; маркетинговая поддержка для образовательных проектов, чтобы помочь привлечь аудиторию, оборудованное помещение для виртуального обучения для проведения вебинаров и онлайн-уроков, чтобы достигать широкой аудитории, льготные условия и скидки.
В отличие от первого объекта в этой локации BENUA-PAGE (300 метров), где акцент был сделан на офисы на 1-2 человека, здесь мы сфокусировались на команды, что позволило расширить целевую аудиторию и не конкурировать этим двум объектам, а дополнить друг друга.
Рекомендации от Марии Сумароковой
Концепция каждого коворкинга по своему уникальна, именно проведение многофакторного анализа для объекта определяет его концепцию и зонирование пространства.
И, конечно, на этапе управления и эксплуатации для коворкингов важна IT программа - цифровая платформа, которая позволяет легко управлять и заполнять коворкинг арендаторами. Для всех объектов сети PAGE такая платформа предусмотрена и входит в перечень обязательных инструментов, которые предоставляются франчайзи партнерам.
Дизайн и декор
О том, как через дизайн и декор получилось создать комфортную среду для работы и обучения в этом уникальном здании, расскажет Лариса Аниканова.
Справка об эксперте: Лариса Аниканова, генеральный директор бюро дизайна общественных и офисных пространств AIKIdesign (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по дизайну и декорированию интерьеров.
Более 25 лет занимается комплектацией современных офисных и общественных пространств. Является экспертом в сфере создания красивых и функциональных офисов, коворкингов и общественных пространств.
Трехэтажная дача — культурное наследие Петербурга, таких зданий в России по-прежнему много и к ним, конечно, применяется особенно бережное отношение в попытке найти новые места в современной городской среде.
Проект мы начинали с прекрасным декоратором Аленой Допофеевой, и вместе с ней, УК и заказчиком горели общей идеей с одной стороны переосмыслить функциональное наполнение здания, сделать его полностью отвечающим требованиям современного коворкинга c гибкими офисами (акустическая переговорные и телефонные кабины), с другой — отразить судьбы поколений династии архитекторов Бенуа.
Прекрасная архитектура здания и залитые светом интерьеры «умоляли» не передизайнить интерьер, а только слегка подчеркнуть его правильными цветами и мягкими нюансными решениями с целью сохранить дух загородной дачи с ее рукотворными и как бы оставленными по наследству мебельными решениями. Террасы дополнили ощущение оазиса посреди города.
С одной стороны, общественное пространство «Бенуа 1890» — это социальный проект «БестЪ», с другой стороны, это все же часть бизнеса и коммерческий проект, который должен приносить доход.
Исторические здания либо умирают, либо живут. Наполняя их новой жизнью и смыслами, мы даем им вторую жизнь.
Рекомендации от Ларисы Аникановой
- Провести предпроектное исследование: учесть историю места и здания, изучить существующие документы, проанализировать пространство.
- Заказчику и дизайн-бюро быть гибкими и слышать друг друга.
- Соблюдать баланс красоты, функциональности и истории.
В объектах PAGE концепция каждого объекта всегда базируется на многофакторном анализе от управляющей компании PAGE, ведь именно цифры и доходность диктуют планировку и зонирование, заставляя неудобные метры приносить доход.
Результат
На сегодняшний день BENUA CAMPUS-PAGE — один из самых атмосферных и популярных коворкингов сети PAGE.
Были решены все стоявшие перед командой задачи: здание обрело новую жизнь и наполнилось новыми смыслами, объект показал высокие темпы заполнения и увеличил доходность, сохранив при этом образовательную концепцию.
Таким образом, не бывает сложных и неудобных объектов, с которыми бы не справилась команда экспертов ГК «БестЪ».
Если хотите улучшить ваш объект недвижимости, который потерял актуальность, его сложно сдать в прямую аренду или продать — мы с удовольствием вам поможем!
Если у вас есть неудобное или сложное помещение, и вы хотите на нем заработать — оставьте заявку, и мы направим вам финансовую модель открытия коворкинга с расчетами под ваше помещение.
Видео-версия кейса «Из особняка в коворкинг» на нашем YouTube канале PageClub. Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые интересные выпуски про трансформацию и улучшение объектов недвижимости.