При осуществлении инвестиций в недвижимость, как и во многих других случаях, связанных с принятием важных решений, далеко не последнюю роль играют личные ценности и убеждения. И хотя во главу угла все равно ставится получение прибыли — причем не разовой, а стабильной, приверженность определенным принципам может оказаться ключевым фактором.
Принято считать, что гибкость и умение перестраиваться в зависимости от изменения обстоятельств способствуют расширению выбора и возможностей, что в свою очередь ведет к увеличению шансов на достижение поставленной цели. Однако если это вступает в конфликт с личными ценностями, то дискомфорт, испытываемый на всех этапах, может оказаться слишком высокой ценой, не сопоставимой с ожидаемой прибылью. Достаточно просто представить себе ощущения человека, привыкшего к уединению и высокой степени конфиденциальности, который внезапно окажется в «жилкомплексе-человейнике», да ещё и расположенном совсем в другом климатическом и часовом поясе.
Выбор направлений для инвестиций в недвижимость сейчас настолько велик, что постоянно быть в курсе всех тенденций и событий способны только профессионалы, вращающиеся в соответствующих кругах и обладающие широкими связями на достаточно высоком уровне. «Простому смертному» уследить за всем невозможно просто физически, но знания части рынков и понимания происходящих на них процессов может оказаться вполне достаточно. И логично, если эти рынки расположены в странах, близких потенциальному инвестору по целому ряду параметров: менталитету, языку, культуре, принципам ведения бизнеса и т.д.
То же самое касается и типа недвижимости, и речь здесь не только о том, жилая она или коммерческая. Выглядело бы по меньшей мере странно, если человек, всю свою жизнь имевший дело с объектами в многоквартирных зданиях, вдруг переключился бы на односемейные дома, которые характеризуются совершенно иной спецификой — тем более, если особо теплых чувств к этому продукту он не испытывает.
Важное значение имеет и совпадение цели инвестиций (сдача в аренду, перепродажа или даже просто сохранение средств от воздействия инфляции) с назначением объекта или его состоянием. Например, те, кто считает ремонт стихийным бедствием, а не возможностью реализовать свои архитектурные и дизайнерские способности, вряд ли станут связываться с сильно подержанным жильем, требующим проведения серьезных работ, да к тому же еще и в короткие сроки — как для флиппинга.
Принципиальным является и вопрос о сроке окупаемости инвестиций, поскольку далеко не каждый готов довольствоваться получением пассивного дохода, ожидая полного возврата вложенных средств даже не годами, а десятилетиями. Согласно исследованию, проведенному швейцарским банком UBS, в крупных городах мира для получения прибыли от инвестиций в жилье в среднем требуется 27 лет его постоянной сдачи в аренду. Быстрее всего это произойдет в Дубае, Майами (по 15 лет), Варшаве (18), Сан-Франциско, Сан-Паулу (по 19), Лос-Анджелесе (20) и Мадриде (21), а дольше всего (от 40 до 42 лет) ждать придется в Гонконге, Женеве, Цюрихе и Тель-Авиве.
С другой стороны, где-то просто невозможно рассчитывать на краткосрочную перспективу, а где-то долгосрочная сопряжена с большими рисками ввиду нестабильности политической и экономической ситуации. И от принятия законов, которые могут лишить инвестиции какого-либо смысла (к примеру, о регулировании государством размера арендных ставок или о принудительной сдаче в аренду пустующего жилья), не застрахованы даже европейские «островки стабильности».
Готовность рисковать в той или иной степени также является неотъемлемой частью формирования инвестиционных решений, обоснованность которых помимо всего прочего зависит от понимания взаимосвязи риска и вознаграждения. Как правило, при открытии нового направления успех идущим в первых рядах практически гарантирован, однако, во-первых, оно должно быть перспективным, а, во-вторых, оставлять «пространство для маневра».
К тому же если в таких странах как Испания, Турция, Греция, Черногория, Кипр всегда можно найти «по знакомству» заслуживающего доверие риэлтора, оценщика или другого специалиста в сфере недвижимости (равно как и непосредственного «участника событий»), то в Катаре, Омане или Бахрейне почти всегда имеет место полная зависимость от незнакомых посредников. Да и открыть новое направление можно даже в пределах уже хорошо изученной страны. Например, в Испании сейчас таковыми являются Кантабрия и Астурия, где первом квартале 2024 года наблюдался наибольший рост сделок — на 13,4% и 10,5% соответственно, а на долю иностранных инвесторов пришлось уже 30% продаж.
Но даже следование какой-либо одной определенной и годами проверенной линии (в частности, приобретение недвижимости только в туристических регионах на побережье для сдачи в краткосрочную аренду через профильные интернет-платформы) не гарантирует избавления от рисков. Если не минимизировать, то хотя бы существенно сократить их можно за счет диверсификации портфеля, но и здесь будет необходимо иметь четкое представление о том, в какие активы можно вкладываться, а какие не принесут ничего кроме головной боли.
В то же время наличие этических принципов может не позволить получить легкую и крупную прибыль в ситуации, когда вторая заинтересованная сторона находится в бедственном положении или загнана в угол чрезвычайными обстоятельствами. Участие в проектах, подразумевающих сознательное нанесение вреда окружающей среде или способствование социальной несправедливости, исключается по той же самой причине. В любом случае постоянное следование законам рынка будет выгоднее одноразового их нарушения в погоне за наживой, не говоря уже об испорченной репутации, которая в этом бизнесе имеет принципиальное значение.
