⃣ НАРУШЕНИЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ
✒️ Если человек приобретает долю в квартире или комнату в коммуналке, то должен проверить - предлагал ли продавец другим собственникам приобрести эту недвижимость.
✒️ Сособственники обладают правом преимущественной покупки💰, т.е. продавец вначале предлагает купить долю им, и если ответа в течение месяца нет или он отрицательный, то только тогда он может продать свою долю любому лицу (ст. 250 ГК РФ), но по цене не ниже той, которую предлагал другим собственникам.
✒️ Если эту норму нарушить, то другие собственники могут оспорить договор 📄 купли-продажи в суде.
✒️ Бывает, что для обхода норм о преимущественной покупке незначительную долю в недвижимости 🏠 дарят покупателю, а затем оставшуюся часть продают. Но на практике это небезопасно, т.к. при желании другие собственниками могут оспорить договор дарения и купли-продажи в суде (ст. 170 ГК РФ).
⃣ ПРОДАВЕЦ И ЕГО СУПРУГ ДОЛЖНИКИ ИЛИ БАНКРОТЫ
✒️ Если у продавца или его жены/мужа есть долги на большие суммы 💸, то есть риск, что они уйдут в банкротство и сделка купли-продажи будет оспорена в суде.
✒️ Наличие брачного договора 📜о раздельном режиме собственности супругов не гарантия, что договор купли-продажи не оспорят по долгам второго супруга, который не был собственником недвижимости, т.к. брачный договор также может быть признан недействительным в деле о банкротстве.
✒️ В случае, если договор купли-продажи квартиры будет признан недействительной сделкой, покупатель лишится и квартиры, и денег.
✒️ Поэтому перед тем, как подписать договор купли-продажи, необходимо проверить продавца и его жену/мужа ⤵️:
✔️на наличие долгов: на сайте ФССП (судебных приставов);
✔️ нахождение в процедуре банкротства: в картотеке арбитражных дел (КАД).
⃣ ПРОДАЖА ПО ДОВЕРЕННОСТИ
✒️ Бывает, что недвижимость продают по доверенности.
✒️ Например, когда человек переехал в другой регион или страну, а дом или квартира остались вне места его жительства. В таком случае собственник выписывает доверенность на продажу родственнику или знакомому.
✒️ Но бывает, что продажу по доверенности 📜 практикуют и мошенники.
✒️ Например, может оказаться, что доверенность на момент продажи была отозвана.
✒️ Действительность доверенности можно проверить с помощью интернет-сервиса Федеральной нотариальной палаты – «Проверка доверенностей по реквизитам».
✒️ Еще один риск покупки квартиры по доверенности - может оказаться, что собственник, который выписал доверенность, на момент подписания договора купли-продажи умер.
✒️ Если приобретаете недвижимость, которая продается по доверенности, то созвонитесь 📱с собственником по видео-связи. Попросите показать паспорт. Так Вы увидите, что продавец жив и здоров.
✒️ Этот процесс можно записать на видео, на случай если все же сделку попробуют оспорить в суде 👩⚖️, у покупателя будет доказательство добросовестности. У добросовестного приобретателя недвижимость не истребуют (ст. 302 ГК РФ).