Это пресловутое выражение в переговорах о купле-продаже квартиры стало мелькать недавно. Как способ, якобы позволяющий сэкономить на налоге НДФЛ. Незадачливый риелтор может называть это «продажей вразбивку». Это когда в основном договоре показывают только часть цены. А в дополнительном соглашении записывают стоимость «неотделимых улучшений» – стоимости затрат на отделку квартиры, оборудования. То есть того, что невозможно отделить от квартиры без ущерба для стен, пола и потолка. Наивно полагая, что налоговики увидят только договор, поступивший на гос.регистрацию.
Но это плохая идея! И вот почему от неё следует категорически отказаться.
1. Понятие применимо лишь при аренде недвижимости. Когда стороны договариваются о том, должен ли хозяин компенсировать арендатору его затраты на такие улучшения. Но ещё встречается как проделка банка, выдающего кредит с применением такой вот «разбивки».
К купле-продаже это понятие не применимо в принципе. К примеру продавец в квартире установил оконные или дверные блоки, сделал объемный потолок, покрыл пол или стены плиткой, сделал перепланировку, смонтировал коммуникации и т.п. Всё это и есть неотъемлемая часть квартиры, даже если это назвать «неотделимыми улучшениями».
2. В случае любого спора в суде дополнительное соглашение будет признано притворной сделкой, прикрывающей вторую часть стоимости квартиры. И суд должен будет сложить обе суммы и признать это продажной стоимостью квартиры.
3. Указание в нём на «неотделимость улучшений» даст «пищу» для прокурора предъявить иск о возмещении ущерба, причиненного бюджету недоплатой НДФЛ. По сути это признание налоговой вины самими сторонами. А при определенном её размере может встать вопрос и об уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ.
Итак, предупрежден, значит вооружён!
26.06.2024 г.
Адвокат Шрамченко Василий Петрович, Краснодар