Если квартира куплена на материнский капитал, для того, чтобы её продать, нужно сначала полностью погасить кредит (если брали ипотеку), снять обременение, выделить доли детям — и все эти действия зарегистрировать в Росреестре.
Если родители всё сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что интересы детей соблюдаются.Комментирует старший юрист Елена Маркова: «Если у ребёнка в собственности есть часть недвижимого имущества (не путать с "пропиской"), действительно, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Об этом сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ.При этом важно понимать, что продажа старой и покупка новой квартиры не должна приводить к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних детей. Поэтому опека будет расценивать совершаемую вами сделку с точки зрения‚ не нарушает ли она права ребёнка и не ухудшаются ли жилищные условия. Т.е. какую бы вы схему ни придумали, её могут одобрить или не одобрить органы опеки — каждый случай оценивается в индивидуальном порядке».Лучше всего, если взамен продаваемой приобретается другая квартира, в которой детям тоже выделят доли. В этом случае для органов опеки родители подписывают нотариальное обязательство наделить детей долями в приобретаемой недвижимости и прикладывают предварительный договор купли-продажи.
Другой вариант: если родители параллельно не покупают новое жильё — предоставить органам опеки доказательства, что ребенок наделяется долями в другой квартире.
Разъясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «Например, можно совершить обмен долями недвижимости с родственниками. Таким образом в квартире, которую хотят продать, собственниками становятся только взрослые, и продавать такую недвижимость можно без проблем. Для этого нужно получить постановление в органах опеки и попечительства на договор мены долей в недвижимости родственника, провести сделку мены, оформить документы на доли детей в другой недвижимости и потом продавать квартиру.Совершая такой обмен долями, важно учесть налоговый вопрос: если детям изначально были выделены в квартире большие доли, новый собственник жилья будет обязан заплатить при продаже налог 13% от стоимости своей доли в квартире. Поэтому выгоднее производить обмен, если доли детей небольшие.
Сложности во взаимодействии с органами опеки могут возникнуть, если родителями было некорректно написано заявление — неверно изложено, что планируется сделать — или предоставлен неполный пакет документов».
Подписывайтесь, чтобы узнать о недвижимости больше