В этой статье делимся новым кейсом трансформации сложного помещения и создания в нем коворкинга с гибкими офисами.
Итак, коворкинг с гибкими офисами KAZANSKAYA- PAGE - видовой коворкинг в Санкт-Петербурге, открытый по франшизе сети PAGE.
Расположен: Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 3А
Первая очередь на 300 м кв. сдана в эксплуатацию: 2020 год. Увеличение площади в 10 раз: 2023 год.
Площадь на июнь 2024 года: 3 000 м.кв.
Количество рабочих мест: 286
На его примере расскажем:
- Как коворкинг может спасти экономику объекта, если прежний бизнес или арендатор больше не приносит доход?
- Как из фитнес-центра получилось сделать успешный коворкинг?
- И как собственнику выжать максимум из сложного помещения и избежать неэффективных инвестиций?
Эксперты:
Станислав Ступников, генеральный директор “МТЛ. Управление активами” (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по управлению активами и консалтингу.
Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по коворкингам и гибким офисам.
Лариса Аниканова, генеральный директор бюро дизайна общественных и офисных пространств AIKIdesign (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по дизайну и декорированию интерьеров.
Задачи и сложности
О том, с какими сложностями столкнулся инвестор на этом объекте и какие задачи стояли, расскажет Станислав Ступников.
Справка об эксперте: Станислав Ступников, генеральный директор “МТЛ. Управление активами” (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по управлению активами и консалтингу. Уже более 14 лет занимается коммерческой недвижимостью и инвестициями от концепции и заполнения арендаторами, до управления и продажи объектов.
Помещение расположено в центральной локации, но на 3-4 этаже (6-ти этажного здания) со сложной планировкой.
Изначально в помещении располагался фитнес-центр, но пандемия изменила привычный образ жизни и фитнес-центр перестал приносить собственнику желаемый уровень дохода.
У объекта было несколько этапов развития и трансформации.
Первым этапом был бутик-центр, успешный в начале 2000х годов, но со временем он потерял свою актуальность. Вторым этапом было развитие премиального фитнеса, но к сожалению, пандемия, сво и мобилизация сильно сказались на спросе и в этом месте было принято решение кардинально поменять концепцию, потому что собственник перестал получать необходимый для него доход.
Анализировали концепцию создания бизнес-центра, но помещения достаточно глубокие, парковочных мест мало и той капитализации, которая нужна не получится. Размещение торговых галерей также не принесло бы ожидаемой доходности, тк помещение расположено на третьем и четвёртом этажах, а всё что выше второго плохо сдаётся в аренду.
Решение
В итоге было принято решение открыть коворкинг с гибкими офисами, потому что коворкинг очень хорошо ложится на неудобные, сложные помещения, для размещения коворкинга не критична глубина помещений, количество окон и тд. Cобственник принял решение попробовать формат коворкинга на 300 кв.м. и уже через год он увеличил его площадь в 10 раз.
- Рекомендации от Станислава Ступникова:
Подводя итог, хочется дать несколько рекомендаций.
Во-первых, собственникам, у которых есть сложное помещение и они не понимают, как на нем хорошо заработать, делать анализ наилучшего использования объекта, который позволит сэкономить много времени, а соответственно, и денег. Он покажет, какие продукты на сегодняшний день востребованы и принесут максимальный доход с учетом всех нюансов помещения.
Во-вторых, если текущий бизнес - ваш или арендатора потерял актуальность - не бойтесь менять концепцию, идите в ногу со временем.
В-третьих, четко определите вашу целевую аудиторию будущих арендаторов исходя из анализа формата, спроса и предложения.
В-третьих, создавая новый продукт сразу думайте о том, как он будет управляться и эксплуатироваться, так как профессиональное управление дает дополнительный спрос и удерживает существующий на максимально высоком уровне. Для всех объектов мы обязательно делаем проект управления и эксплуатации.
О том, какие задачи ставил собственник пространства перед командой экспертов расскажет Яна Николаева, представитель инвестиционной компании-собственник объекта, генеральный директор KAZANSKAYA-PAGE.
Яна Николаева, представитель инвестиционной компании-собственник объекта, генеральный директор KAZANSKAYA-PAGE.
Мы ставили перед собой очень амбициозную задачу, нам хотелось, чтобы наш коворкинг был уникальным, не похожим на то, что уже было представлено на рынке, но в то же время KAZANSKAYA-PAGE - это серьёзный инвестиционный проект со своим бюджетом и сроками окупаемости, поэтому мы не могли рисковать и выбрали себе в партнёры сильные команды: сеть с сильным брендом PAGE и студию Designic. Сеть PAGE мы выбрали потому что они позволяют находясь в рамках и при поддержке бренда проявлять проекту свою индивидуальность. Перед компанией Designic мы ставили задачу сделать наше пространство максимально светлым просторным и многофункциональным, потому что в здании есть много помещений без окон, которые мы тоже должны были качественно использовать. Команда помогла нам разработать максимально многофункциональную рассадку клиентов, соблюдая баланс между офисами и пространствами open-space. Запускались мы как классический коворкинг с гибкими мини-офисами, но были готовы к тому, что к нам придут крупные компании и нужно будет быстро переформатировать пространство в гибкие офисы большей площади.
Концепция в деталях
О том, что именно включила в себя концепция коворкинга KAZANSKAYA-Page подробнее расскажет Мария Сумарокова.
Справка об эксперте: Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по коворкингам и гибким офисам.
Курирует направление по работе с современными гибкими офисными пространствами от концепции до управления и заполнения арендаторами. Уже более 10 лет работает в сфере управления бизнесами в сфере услуг и клиентского сервиса.
Изначально концепция коворкинга в первой очереди проекта на 300 метрах предусматривала классическое зонирование: 80 % офисы и 20% open-space и лаунж, но после детального изучения специфики пространства, спроса и предложения в локации было принято решение организовать open-space с панорамным видом, переговорную комнату и небольшую лаунж-зону с coffee и print-point. Что показало свою эффективность и дало заполняемость на уровне 100 % уже через 2 месяца. Следующим этапом развития пространства стало увеличение площади коворкинга до 3000 метров квадратных, был проведен многофакторный анализ и как результат мы получили концепцию гибридного офисного пространства - коворкинг с гибкими офисами и лаундж-зонами.
Сегодня KAZANSKAYA-PAGE - это коворкинг с гибкими офисами площадью 3000 метров на 286 рабочих места, который включает в себя 19 мини-офисов на 2-10 человек с возможностью объединения в офисные блоки под компании, рабочие места в open-space, 3 переговорные комнаты на 2-18 человек на 3-м и 4-м этажах для проведения встреч, лекций, мастер-классов, холл для мероприятий, фото и видеосъёмок и звукоизоляционная кабина.
На каждом этаже расположены кухни, coffee и print-point.
Фитнес-клуб сохранил 500 квадратных метров и стал важной частью инфраструктуры коворкинга, которая доступна резидентам бесплатно при аренде офиса или рабочего места.
- Рекомендации от Марии Сумароковой
Концепция каждого коворкинга по своему уникальна, проведение многофакторного анализа для объекта определяет концепцию и зонирование пространства.
Подключить IT платформу, которая позволяет легко управлять и заполнять коворкинг арендаторами.
Мы делаем это для всех собственных и франшизных коворкингов сети PAGE.
Дизайн и декор
На что обращать внимание с точки зрения дизайна и декора при реализации подобных гибких офисных пространств расскажет Лариса Аниканова.
Справка об эксперте: Лариса Аниканова, генеральный директор бюро дизайна общественных и офисных пространств AIKIdesign (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по дизайну и декорированию интерьеров.
Более 25 лет занимается комплектацией современных офисных и общественных пространств. Является экспертом в сфере создания красивых и функциональных офисов, коворкингов и общественных пространств.
Вне зависимости от сложности нежилого помещения, которое мы планируем преобразовать под сервисные офисы или коворкинг необходимо произвести предпроектной исследование: изучить существующие документы, проанализировать пространство, понять силу и особенность места.
Например, в этом коворкинге панорамные окна с прекрасным видом, именно поэтому и рабочие места и зоны неформального общения удачно расположились лицо к Казанскому собору.
Здесь много помещений, направленных вглубь здания и обычно в них не хватает естественного света, поэтому мы рекомендуем использовать стеклянные перегородки и профессиональный расчет освещенности.
В итоге нам важно какие чувства будет вызывать у нас пространство – чувствуем ли мы комфорт и поддержку? Помогает ли пространство каждому из нас реализовать свой потенциал?
Поэтому в офисном пространстве используются различные разделительные экраны и стеллажи, кашпо с высокой зеленью, мягкие группы с высокими спинками для создания акустического и визуального комфорта.
Однако коворкинг это инвестиционный продукт, поэтому важно соблюдать баланс красоты и функциональности и помогать инвесторам зарабатывать придавая смысл каждому метру пространства. Поэтому каждый проект мы, например, сопровождаем тестовым планировочным решением.
- Рекомендации от Ларисы Аникановой
Провести предпроектное исследование: изучить существующие документы, проанализировать пространство, понять силу и особенность места.
Провести профессиональный расчет освещенности.
Соблюдать баланс красоты и функциональности.
Результат
На сегодняшний день KAZANSKAYA-PAGE - один из самых успешных коворкингов сети PAGE.
Были решены все стоявшие перед командой задачи.
Cложное помещение, которое перестало давать собственнику желаемую прибыль и не подходило под классическую офисную или торговую аренду стало приносить стабильный доход, выше, чем фитнес-центр.
Таким образом, не бывает неудобных зданий и объектов, с которыми бы не справилась команда экспертов ГК "БестЪ".
Объект KAZANSKAYA-PAGE тому подтверждение. Если хотите улучшить вашу неудобную недвижимость, которую сложно сдать в прямую аренду или продать - мы с удовольствием вам поможем!
Если у вас есть неудобное или сложное помещение и вы хотите на нем заработать - оставьте заявку и мы направим вам финансовую модель открытия коворкинга с расчетами под Ваше помещение.
Видео-версия кейса "Из фитнес-центра в коворкинг" на нашем YouTube канале PageClub. Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые интересные выпуски про трансформацию и улучшение объектов недвижимости.
