Институт сквоттинга впервые появился в Великобритании. Некоторые считают, что история сквоттинга начинается в XIV–XVII веках, особенно выделяют период Английской гражданской революции и правления Оливера Кромвеля. Именно тогда армейские части под командованием Кромвеля боролись с нелегальными засельщиками. Однако широкое распространение сквоттинг получил после Первой мировой войны, когда большое количество людей осталось без жилья и средств к существованию.
Сквоттеры — это люди, которые незаконно заселяют пустующие дома или земельные участки. Термин происходит от английского слова «squat», что означает «самостоятельное заселение на чужой земле». Таким образом, сквоттинг представляет собой самовольное заселение покинутых или незанятых мест людьми, не имеющими права собственности или аренды на эти объекты.
Сквоттинг в разных странах
Молодежная контркультура Италии 1970-х годов привнесла новый импульс в явление сквоттинга, породив массовое движение «Захваченных самоуправляемых общественных центров». Это движение распространилось и на другие страны, оказывая значительное влияние на общественную жизнь. В Испании сквоттинг известен под названием «окупа», что происходит от испанского глагола «ocupar» — занимать. Главными приверженцами сквоттинга являются представители левых, анархистских групп и контркультурных организаций.
Похожее явление, известное как скваттерство, распространилось в Северной Америке и Австралии. Это было самовольное захватывание свободных земель фермерами. В Северной Америке сквоттинг начался в XVII веке, в основном на северо-западе британских колониальных владений, а в Австралии — с начала XIX века в колонии Новый Южный Уэльс.
В 1960–1970-х годах в мегаполисах США, как и в городах Западной Европы, процветал сквоттинг. Тысячи людей незаконно заселяли бывшие фабрики, промышленные зоны, заброшенные склады и даже разрушенные церкви и особняки. Интернет до сих пор полон информации и фотографий о «легендарных» местах, таких как миланский Леонкавалло, копенгагенская Христиания и лондонский Рампарт.
Один из ярких примеров сквоттинга — опыт коммуны Христиания в Копенгагене, возникшей в 1971 году, когда группа хиппи незаконно заселила заброшенные казармы. Позднее они добились от правительства права проживания на этой территории и придали Христиании статус самоуправляемой «страны внутри страны».
Сквоттинг в Англии стал возможным благодаря норме английского права, известной как adverse possession. Согласно этой норме, житель может претендовать на право владения недвижимостью после 12 лет непрерывного и неоспоримого проживания на ней. Когда сквоттинг начал вызывать недовольство общества, закон об adverse possession был изменен. Это произошло в 2002 году после принятия закона о регистрации земель. Теперь после 10 лет фактического владения сквоттер имеет право подать заявку на владение недвижимостью, выплатив небольшую сумму. Однако предыдущий собственник уведомляется о заявлении и имеет право его оспорить.
Тем не менее, несмотря на изменение закона, в Англии в 2005 году произошел интересный случай. Компания Dwyer Asset Management планировала построить апартаменты на неиспользуемой земле, но обнаружила, что на нее претендует бездомный ирландец, который утверждал, что прожил там 21 год. Суд признал его законным собственником участка. А в 2009 году группа сквоттеров захватила трехэтажный особняк в престижном лондонском районе Белгравия, оцененный в 12 миллионов фунтов стерлингов. В сентябре 2012 года сквоттинг стал уголовным преступлением в Англии.
В наши дни примеры сквоттинга не менее актуальны. Например, захват особняка российского бизнесмена Андрея Гончаренко произошел в Лондоне в 2017 году, или случай пожара в офисном здании Wilton Paes de Almeida в Сан-Паулу, Бразилия, где жили около 400 сквоттеров.
Хотя случаи успешного применения этой нормы крайне редки. Во-первых, сквоттер должен доказать в суде фактическое постоянное проживание на объекте. Во-вторых, сквоттерам обычно не интересны юридические формальности. Да и вообще, философия сквоттинга не предполагает строгого соблюдения законов и уважения к частной собственности.
Возможен ли сквоттинг в России?
В России сквоттинг юридически недопустим, однако фактически остается безнаказанным в случае отсутствия реакции со стороны владельца недвижимости. Поэтому самовольное заселение возможно либо в пустующих объектах, которые встречаются редко, либо в объектах, владельцы которых не могут или не желают противостоять этому эффективно. Последнее встречается гораздо чаще и обычно происходит из-за отсутствия личного материального интереса владельца к выселению сквоттеров. Чаще всего это касается объектов, принадлежащих государству и различным предприятиям.
Сквоттинг в России нередко проявляется в проживании в недвижимости без получения на нее юридических прав. Это самая простая форма сквоттинга, которая активно используется даже в московском регионе, где заселение пустующих новых квартир стало массовым явлением, особенно в ТиНАО.
Встречается так много случаев, когда квартиры заполнены посторонними людьми, что это привлекло внимание журналистов центральных СМИ, однако не привлекло внимание полиции. Для выселения незаконных квартирантов полиции необходимо заявление от владельца недвижимости, которого, как правило, нет, так как граждане еще не приобрели сами квартиры, а строительные компании не получают сигналов о происходящем.
Главное правило успешного сквоттера — сохранять скрытность. Для этого сквоттеры ведут себя тихо и порядочно. В заселенных квартирах практически не проявляют активность, чтобы не привлекать внимание владельца. Даже если что-то повреждено при заселении, например, замок, его ремонтируют и закрывают на свой ключ. Сквоттеры продолжают жить в этих квартирах, пока не столкнутся с риелтором или полицией, вызванными представителем девелопера. В этом случае их дальнейшие действия зависят от ситуации.
Юридическая сторона сквоттинга в России подпадает под статью 330 Уголовного кодекса РФ — Самоуправство. Закон начинает действовать против сквоттеров, когда их действия причиняют существенный вред. Сквоттеры стараются сохранять целостность имущества, чтобы избежать проблем. Они готовы заплатить за возможные повреждения, так как часто не имеют официального дохода, и взыскать штрафы с них в судебном порядке крайне затруднительно. Таким образом, владелец недвижимости, как правило, не заинтересован в судебных разбирательствах, которые могут быть дорогостоящими для него самого и при этом не гарантируют получение компенсации.
Существует две основные перспективы сквоттинга, включающие получение юридических прав на занимаемую недвижимость. Первая и самая долгосрочная предполагает пятнадцатилетнее проживание на объекте. Для получения прав владения необходимо доказать в суде продолжительность проживания и отсутствие ущерба. Этот метод основан на принципе приобретательной давности, закрепленном в законодательстве с 1990 года и подтвержденном судебными инстанциями в 2010 году.
Некоторые сквоттеры пытаются ускорить процесс, обращаясь в суд еще до истечения пятнадцатилетнего срока. Однако такие попытки редко приводят к успеху, поскольку суды не одобряют использование приобретательной давности в целях сквоттинга.
Существуют также криминальные методы захвата недвижимости, такие как подделка документов о родстве с умершим собственником или выбивание законного владельца из его жилья. Однако эти схемы являются незаконными, и мы не будем их рассматривать.
Интересно, что движение далеко не стоит на месте. Сквоттинг также проник в электронное пространство. Например, сейчас активно распространяется производное от сквоттинга явление под названием домейнинг. Домейнинг включает в себя спекуляцию доменными именами: это регистрация привлекательных доменных имен с целью их последующей перепродажи. Киберсквоттинг — еще один аспект этого явления, при котором регистрируется доменное имя, совпадающее с известными брендами, с целью дальнейшей продажи его владельцу бренда.
—
The institution of squatting first appeared in Great Britain. Some believe that the history of squatting begins in the 14th–17th centuries, especially highlighting the period of the English Civil Revolution and the reign of Oliver Cromwell. It was then that army units under the command of Cromwell fought against illegal settlers. However, squatting became widespread after the First World War, when a large number of people were left without housing and livelihoods.
Squatters are people who illegally occupy empty houses or land. The term comes from the English word “squat,” which means “settlement on someone else’s land.” Thus, squatting is the unauthorized settlement of abandoned or unoccupied places by people who do not have ownership or lease rights to these objects.
Squatting in different countries
The youth counterculture of Italy in the 1970s brought new impetus to the phenomenon of squatting, giving rise to the mass movement of "Seized Self-Managed Community Centers". This movement spread to other countries, having a significant impact on public life. In Spain, squatting is known as "ocupa", which comes from the Spanish verb "ocupar" - to occupy. The main supporters of squatting are representatives of left-wing, anarchist groups and countercultural organizations.
A similar phenomenon, known as squatterism, has spread to North America and Australia. This was the unauthorized seizure of vacant land by farmers. In North America, squatting began in the 17th century, mainly in the north-west of the British colonial possessions, and in Australia - from the beginning of the 19th century in the colony of New South Wales.
In the 1960s and 1970s, squatting flourished in US metropolitan areas, as in Western European cities. Thousands of people illegally occupied former factories, industrial zones, abandoned warehouses and even destroyed churches and mansions. The Internet is still full of information and photographs about "legendary" places such as Milan's Leoncavallo, Copenhagen's Christiania and London's Rampart.
One of the most striking examples of squatting is the experience of the Christiania commune in Copenhagen, which arose in 1971, when a group of hippies illegally occupied abandoned barracks. Later, they obtained the right of residence in this territory from the government and gave Christiania the status of a self-governing “country within a country.”
Squatting in England was made possible thanks to a rule of English law known as adverse possession. According to this rule, a resident can claim ownership of real estate after 12 years of continuous and undisputed residence on it. When squatting began to cause public discontent, the law on adverse possession was changed. This happened in 2002 after the adoption of the land registration law. Now, after 10 years of actual ownership, the squatter has the right to apply for ownership of the property by paying a small amount. However, the previous owner is notified of the application and has the right to challenge it.
However, despite the change in the law, an interesting case occurred in England in 2005. Dwyer Asset Management had planned to build apartments on the unused land but discovered it was being claimed by a homeless Irish man who claimed to have lived there for 21 years. The court recognized him as the legal owner of the site. And in 2009, a group of squatters seized a three-story mansion in London's prestigious Belgravia area, valued at £12 million. In September 2012, squatting became a criminal offense in England.
These days, examples of squatting are no less relevant. For example, the seizure of the mansion of Russian businessman Andrei Goncharenko occurred in London in 2017, or the fire in the Wilton Paes de Almeida office building in Sao Paulo, Brazil, where about 400 squatters lived.
Although cases of successful application of this rule are extremely rare. First, the squatter must prove in court his actual permanent residence on the property. Secondly, squatters are usually not interested in legal formalities. And in general, the philosophy of squatting does not imply strict adherence to laws and respect for private property.
Is squatting possible in Russia?
In Russia, squatting is legally unacceptable, but in fact remains unpunished if there is no response from the property owner. Therefore, unauthorized occupancy is possible either in empty properties, which are rare, or in properties whose owners are unable or unwilling to resist it effectively. The latter is much more common and usually occurs due to the owner's lack of personal financial interest in evicting the squatters. Most often this concerns objects owned by the state and various enterprises.
Squatting in Russia often manifests itself in living in real estate without obtaining legal rights to it. This is the simplest form of squatting, which is actively used even in the Moscow region, where settling in empty new apartments has become a mass phenomenon, especially in TiNAO.
There are so many cases when apartments are filled with strangers that this has attracted the attention of journalists from the central media, but has not attracted the attention of the police. To evict illegal tenants, the police need a statement from the owner of the property, which, as a rule, is not there, since citizens have not yet purchased the apartments themselves, and construction companies do not receive signals about what is happening.
The main rule of a successful squatter is to remain secretive. To do this, squatters behave quietly and decently. In occupied apartments, they practically do not show activity, so as not to attract the attention of the owner. Even if something is damaged during the move-in, for example, a lock, it is repaired and locked with their own key. Squatters continue to live in these apartments until they encounter a realtor or the police, called by a representative of the developer. In this case, their further actions depend on the situation.
The legal side of squatting in Russia falls under Article 330 of the Criminal Code of the Russian Federation - Arbitrariness. The law begins to operate against squatters when their actions cause significant harm. Squatters try to maintain the integrity of the property in order to avoid problems. They are ready to pay for possible damage, since they often do not have an official income, and it is extremely difficult to collect fines from them in court. Thus, the owner of the property, as a rule, is not interested in litigation, which can be expensive for him and at the same time do not guarantee compensation. There are two main prospects for squatting, including obtaining legal rights to the occupied property. The first and longest-term one involves fifteen years of residence on the property. To obtain ownership rights, it is necessary to prove in court the duration of residence and the absence of damage. This method is based on the principle of acquisitive prescription, enshrined in legislation since 1990 and confirmed by the courts in 2010.
Some squatters try to speed up the process by going to court before the fifteen-year period has expired. However, such attempts are rarely successful, as the courts do not approve of the use of acquisitive prescription for squatting purposes.
There are also criminal methods of seizing real estate, such as forging documents proving kinship with a deceased owner or kicking the legal owner out of his home. However, these schemes are illegal, and we will not consider them.
It is interesting that the movement is far from standing still. Squatting has also penetrated the electronic space. For example, a derivative of squatting, called dominance, is now actively spreading. Dominance includes speculation in domain names: this is the registration of attractive domain names for the purpose of their subsequent resale. Cybersquatting is another aspect of this phenomenon, in which a domain name is registered that coincides with well-known brands, with the purpose of subsequent sale to the brand owner.