Законодатель предусмотрел в новых поправках право ипотечника самостоятельно продать заложенную банку квартиру – с согласия банка, но без его участия
Как сейчас проходит продажа ипотечной квартиры?
Заемщик уведомляет банк о намерении продать квартиру (как правило, поскольку сам уже не может платить), получает согласие банка и дальше к сделке подключаются юристы банка.
Всё сводится к двум сценариям:
- либо сначала погашается заем (чаще всего, за счет покупателя ипотечной квартиры) и проходит регистрация смены собственника;
- либо покупатель вместо продавца квартиры становится новым собственником и новым заемщиком банка.
Есть еще вариант, когда банк всё делает сам, этот вариант самый печальный для заемщика: это значит, что банк продает заложенное имущество из-за систематических просрочек ипотечника по выплате.
Вышеперечисленные сценарии объединяет одно: продающий квартиру ипотечник получает свои деньги (какие останутся после погашения долга за квартиру перед банком) только после регистрации нового собственника (покупателя). Это само по себе занимает время, а ведь перед этим нужно еще оформить и собрать документы по сделке для банка, нужно дождаться одобрения его юристов.
Закон об ипотеке в новой редакции заработает в сентябре 2024 года и позволит ипотечнику (если он физ. лицо и покупал квартиру не для предпринимательских целей), опять же, заручившись согласием банка, продать квартиру самостоятельно. Банк, предоставивший согласие, уже не вправе будет блокировать сделку как залогодержатель – сделка без контроля банка пройдет гораздо быстрее. Продавец и покупатель подписывают договор, отправляют документы в Росреестр. Покупатель переводит деньги на счет банка, в залоге у которого находится квартира. Банк, получив деньги, погашает долг продавца и переводит ему остаток за вычетом расходов банка на отправку ответа на заявление продавца (это очень небольшие расходы).
Еще несколько правил:
- если залогодателей/должников несколько, заявление о самостоятельной продаже квартиры должны подать они все;
- банк может разрешить такую продажу (тогда в согласии он пишет финальную сумму долга по ипотеке, рассчитанную на дату предполагаемой продажи = это минимальная цена, по которой может быть продана квартира; счет, куда переводить оплату от покупателя, а также фиксирует срок самостоятельной продажи = 4 месяца с даты заявления),
- а может отказать, если банк, поняв, что его заемщик не в состоянии выплачивать ипотеку, уже принял решение самому распорядиться квартирой как заложенным имуществом; если банк или ипотечник в банкротстве; если квартира заложена несколько раз по разным договорам; и если заявление о самостоятельной продаже подается в банк повторно и ранее тот же ипотечник либо не довел продажу до конца, либо не уложился в 4-месячный срок;
- срок самостоятельной продажи может быть продлен, если разрешит банк;
- ипотечник может сам отменить самостоятельную продажу квартиры, но он должен уведомить об этом банк;
- если же ипотечник сам желает привлечь юристов банка для перестраховки, то это возможно – банк вправе оказывать содействие в сделке. При этом, расходы банка в ходе такого содействия не будут включены в минимальную цену квартиры, т.е. не повысят ее.
Как считаете, полезными будут такие поправки?