Продавать и покупать жилье в России могут не только россияне, но и иностранцы. Но в таком случае им нужно учитывать правила регистрации договора купли-продажи недвижимости с иностранцами, введенными в 2022 году. Актуальную информацию по этому вопросу размещал на своем сайте Центробанк РФ.
Стороны сделки
Стороны любой сделки, в том числе купли-продажи недвижимости иностранцам могут быть:
- резидентами страны;
- нерезидентами.
Гражданин РФ является резидентом, так как живет и платит налоги в России. Также к резидентам относят иностранцев с видом на жительство РФ и людей с двойным гражданством, которые живут в РФ больше 183 дней на протяжении года.
Остальные физические лица – нерезиденты. Покупка недвижимости в России иностранными гражданами, если они нерезиденты, сопровождается большими налоговыми ставками НДФЛ, и для них могут действовать свои нюансы оформления сделок, отличные от покупки недвижимости резидентом.
Страны и их особенности
В марте 2022 года правительство РФ опубликовало список недружественных стран по отношению к России. Все, кто в него НЕ попал, считаются дружественными.
В список «недружественных» включили:
- страны Евросоюза. По состоянию на 2024 год в Евросоюз входило 27 стран. Последнее изменение в составе ЕС произошло в 2013 году, когда туда вошла Хорватия.
- Австралия и Новая Зеландия;
- Великобритания и Исландия;
- Норвегия;
- Украина;
- США и Канада;
- Япония.
Некоторое время действовало ограничение на сделки с лицами, связанными с недружественными странами. Правительство ввело требование о получении разрешения от специальной комиссии и определило, кто должен его получать.
Для нерезидента его связи с другой страной могли выражаться в:
- наличии гражданства другой страны;
- наличии ВНЖ (вида на жительство) и регистрации в другой стране;
- определении места ведения хозяйственной деятельности или получения доходов (источник дохода на территории другой страны).
Это не полный перечень ситуаций, которые определяют связь между физическим или юридическим лицом и страной. Например, женщина-покупатель квартиры может быть замужем за иностранцем, являющимся гражданином недружественной страны. В этом случае для регистрации сделки требовалось разрешение комиссии.
Или другой пример: иностранец из дружественной страны (напр. из Белоруссии) купил квартиру у другого иностранца из недружественной страны (из Литвы) и зарегистрировал сделку после 23 февраля 2022 года, а теперь выставил квартиру на продажу. В этой ситуации для регистрации перехода права собственности в Росреестре тоже требовалось получить разрешение.
Резиденту не требовалось получать разрешение специальной комиссии для того, чтобы продать или купить недвижимость, а для нерезидентов его ввели. Затем ограничение сняли для физических лиц, но оставили для юридических компаний.
Таким образом, иностранец может купить квартиру и, если он физическое лицо, то сделка заключается как обычно, а если одна из сторон юридическое лицо, связанное с недружественной страной, то ему понадобится разрешение.
Оформление договора купли продажи с физическими лицами
В структуре и тексте договора купли-продажи ничего не изменилось. Никто не требует вписывать в текст, являются ли стороны резидентами или не резидентами, или другим способом отмечать, что квартира продается иностранцу. Пакет документов для физических лиц изменений тоже не претерпел. Продавцу и покупателю понадобится написать заявление в Росреестр.
К нему приложить:
- договор купли продажи с приложениями;
- паспорта сторон;
- квитанцию об оплате полшины в сумме 2000 рублей;
- выписку ЕГРН, подтверждающую, что квартира принадлежит продавцу и условия, на которых она принадлежит (полная собственность, совместная, долевая).
Документы подаются через сайт госуслуги или же через МФЦ. Выбор способа подачи зависит от того, насколько удобно собственнику пользоваться тем или другим способом.
Оформление сделки с участием юридического лица
Покупка недвижимости в РФ иностранцем и ее оформление зависят от того, является ли одна из сторон юридическим лицом, и как эта сторона связана с недружественной страной. Если юридическое лицо является иностранцем, который связан с недружественной страной, то ему потребуется получить разрешение.
Для этого один из участников сделки пишет заявление в правительственную комиссию. Возглавляет ее министр финансов. Работает комиссия по адресу ул. Ильинка, 9 в Москве. Документы можно принести лично или же отправить почтой (бумажный вариант) либо электронной почтой.
От иностранной организации требуется приложить к заявлению:
- учредительные документы (устав, данные на руководителя);
- документ о госрегистрации юридического лица;
- данные о стоимости активов;
- бухгалтерский баланс за последний отчетный период.
От физического лица требуются те же документы, что и при обычной купле-продажи квартиры, т.е. паспортные данные, выписка ЕГРН, договор купли-продажи.
После того, как разрешение будет получено, его прилагают к пакету документов, предназначенных для подачи заявки на регистрацию сделки в Росреестре.
Оригинал статьи: https://qayli.com/journal/sdelki-s-nedvijimostyu-s-inostrannymi-grajdanami/