Ипотечные обременения обязательно должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии со статьей 19 Закона об ипотеке. Порядок такой регистрации установлен в Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [1].
Важно отметить, что смешанные договоры, которые устанавливают единую совокупность обязательств, также должны быть зарегистрированы, если они включают ипотечные обременения вместе с другими объектами. При включении договора ипотеки в кредитный или иной договор, который содержит основные обязательства, такой договор должен быть заключен в соответствии с требованиями оформления и государственной регистрации, установленными для договора ипотеки. Это подтверждается пунктом 3 статьи 10 Закона об ипотеке и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года №5933 [2].
Нарушение правил государственной регистрации ипотечных обременений влечет недействительность договора ипотеки, т.е. его оспоримость (пункт 2 статьи 10 Закона об ипотеке). Договоры ипотеки должны регистрироваться на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (пункт 1 статьи 20 Закона об ипотеке), и поэтому участие залогодателя обязательно.
Если государственной регистрации подлежит договор, удостоверенный нотариусом, то он может быть зарегистрирован по его заявлению. В примечании к п. 1 ст. 20 указывается, что он применяется к отношениям, возникшим после 01.02.2018. Стороны договоров, заключенных до 01.02.2018, вправе установить, что п. 1 ст. 20 применяется после указанной даты к правам и обязанностям, возникшим из таких договоров. Если есть управляющий, который осуществляет свои полномочия на основании договора управления залогом, регистрации ипотеки (обременения) на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом. Договор управления залогом заключается с залогодержателем. К совместному заявлению прикладываются договор (договоры), на основании которого возникло основное обязательство и непосредственно договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), содержащий нормы об управлении залогом.
Договор управления залогом заключается с залогодержателем. К совместному заявлению прилагаются договор (договоры), на основании которого возникает основное обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), содержащий положения об управлении залогом. При оформлении прав залогодержателя залоговой бумагой в орган регистрации прав необходимо представить залоговую бумагу вместе с ее копией и копиями приложений к ней (пункт 3 статьи 20 Закона об ипотеке).
Для государственной регистрации уступки прав необходимо представить совместное заявление прежнего и нового залогодержателей, а также договор отчуждения прав (пункт 4 статьи 20 Закона об ипотеке). Регистрация ипотеки (обременения) осуществляется путем внесения регистрационной записи о ней в Единый государственный реестр недвижимости. Датой такой регистрации считается день, когда соответствующая запись о регистрации ипотеки внесена в реестр.
Государственная регистрация ипотеки оглашается публично, что означает, что любое лицо вправе обратиться в Росреестр для получения информации о наличии или отсутствии регистрационной записи об ипотеке на какое-либо имущество, а также для получения подтвержденной выписки из данной записи о наличии ипотеки (статья 26 Закона об ипотеке). Однако закладная не является публичным документом.
Стороны имеют право отозвать заявление и прекратить регистрацию, например, в случае возникновения непреодолимых обстоятельств. Регистрационная запись может быть аннулирована в течение 3 рабочих дней по основаниям, указанным в статье 25 Закона об ипотеке. Эти основания различаются в зависимости от того, была ли выдана закладная. Например, если закладная была выдана, регистрационная запись может быть аннулирована при подаче совместного заявления законного владельца закладной и залогодателя, при этом указанные лица должны предоставить документальную закладную или выписку со счета депо в случае выдачи электронной закладной.
Если залоговое свидетельство не было выдано, то государственная регистрация может быть отменена по соглашению сторон договора или по заявлению залогодержателя. Кроме того, запись о государственной регистрации ипотеки аннулируется судебным решением о прекращении ипотеки. В случае ликвидации юридического лица - залогодержателя, государственная регистрация аннулируется по заявлению залогодателя, при условии предоставления выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей ликвидацию соответствующего юридического лица (согласно статье 25.1 Закона об ипотеке).
Важно отметить, что в договоре ипотеки необходимо обязательно указать предмет ипотеки, его оценку, суть, размер и срок исполнения основной обязанности, только тогда договор можно считать заключенным (в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Основную обязанность также необходимо указать вместе с ее суммой, основанием возникновения и сроком исполнения. Если основная обязанность основана на договоре, необходимо также указать дату и место заключения договора и его стороны. В случаях, когда сумма основной обязанности должна быть определена в будущем, в договоре ипотеки необходимо указать порядок и другие условия ее определения (согласно пункту 4 статьи 9 Закона об ипотеке).
Таким образом, если, например, в договоре ипотеки допущена ошибка в описании предмета ипотеки или обеспечиваемой ипотекой обязанности, или если не указана оценка предмета ипотеки, нельзя считать договор ипотеки содержащим все существенные условия, следовательно, такой договор будет считаться незаключенным (согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ).
Главной разницей между незаключенным и недействительным договором является то, что незаключенный договор в принципе не существует как соглашение между сторонами, в то время как недействительный договор, хотя и противоречит закону, считается заключенным. В законодательстве нет специальных правил, определяющих последствия исполнения незаключенных договоров, а на практике в таких случаях, как правило, применяются положения статьи 1102 Гражданского кодекса РФ (о неосновательном обогащении) (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2002 № 10575/01). В соответствии с нормами о неосновательном обогащении, сторона, получившая вещь без законного основания, должна вернуть все контрагенту, а если возврат невозможен, то возместить стоимость полученного в денежном эквиваленте (статьи 1103, 1105 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме, и ипотека, как обременение, должна быть обязательно зарегистрирована. Государственная регистрация ипотеки (обременения) происходит путем внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости. Датой такой регистрации считается день внесения соответствующей регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН.