Продаем земельный участок: самостоятельно или обращаемся к риэлтору
Ежедневно в стране десятки участков выставляют на продажу. Но не все собственники знают вообще, что и как необходимо делать, какие документы потребует покупатель, кто и какие налоги должен заплатить с продажи. Не менее важно решить, заниматься продажей самостоятельно или все же обратиться к риэлтору.
Ниже — ответы на эти и другие вопросы.
Продажа земли: основные моменты
Нормы законодательства
В соответствии с действующей редакцией ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Соответственно, при проведении сделок с ними необходимо учитывать положения главы 30 ГК РФ. Но нельзя забывать и о специфике данного вида объектов недвижимости и обращать внимание на нормы, изложенные в Земельном кодексе РФ.
Есть еще несколько важных моментов, например:
Покупатель становится полноправным владельцем участка только после регистрации сделки в Росреестре. Основание — п. 1 ст. 551 ГК РФ. Непосредственно регистрацию проводят в соответствии с ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.
Оборот земель сельхозназначения регламентируется ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 года. Дополнительно нужно учитывать ФЗ № 74-ФЗ от 11.06.2003 года. Важно понимать, что действия данных нормативных актов распространяется не только на крупные фермерские хозяйства, но и на любые участки, в том числе предназначенные для ведения ЛПХ и т. д.
Все ли участки можно выставлять на продажу
Далеко не каждый участок можно выставить на продажу. Чтобы узнать, нет ли ограничений в каждом конкретном случае, необходимо изучить:
ч. 1 ст. 5 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 года;
п. 1 ст. 37 и пп. 2 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ.
Наиболее часто встречающиеся ограничения:
Никто не может выставлять на продажу земли лесного фонда. Оборот подобных объектов ограничен на уровне государства.
Собственник не может продать земельный участок (ИЖС, в СНТ и т. д.), если предварительно не зарегистрировал свое право собственности на объект. Это же относится к участкам, вообще не поставленным на кадастровый учет.
Обязательно ли обращаться к риэлтору
Нанимать посредника или нет, каждый решает самостоятельно, учитывая преимущества и недостатки вариантов.
Плюсы продажи без обращения к риэлтору:
- экономия на оплате комиссионных;
- есть множество потенциальных покупателей, которых интересует продажа именно напрямую, без посредников.
Нельзя забывать и о том, что риэлтор может просто не захотеть ездить постоянно в удаленные районы для показа участка заинтересованным лицам.
Минусы продажи участка без риэлтора:
- нужно изучить множество документов, нормативных актов, законов и т. д., чтобы не столкнуться с отказом в регистрации перехода права собственности;
- с каждым потенциальным покупателем придется общаться самостоятельно, выезжать на показы и т. д. Нельзя забывать о том, что многие участки, особенно в удаленных СНТ годами находятся в экспозиции, но так и находятся желающие их приобрести.
Преимущества продажи через риэлтора:
- грамотный риэлтор знает, где и как размещать рекламу. Также он может посоветовать подождать с продажей, если рынок в стагнации, предложение существенно превышает спрос;
- посредник берет на себя все вопросы, связанные с переговорами с покупателями, показами и т. д. Если риэлтор работает давно в данной сфере, у него есть собственная база клиентов. Он знает, кому предложить участок, чтобы быстрее выйти на сделку;
- если риэлтор является сотрудником крупного агентства недвижимости, не возникнет проблем с подготовкой документов, проведением непосредственно сделки.
Обращение к риэлтору имеет и свои недостатки. Основной — высокая стоимость услуг. К тому же посредник может решить, что на иных сделках он заработает больше, и не заниматься продажей данного конкретного объекта.
Подготовка к продаже земельного участка
Только разместить объявления о продаже участка недостаточно. Необходимо:
- определить цену. Если ее занизить, можно потерять значительную сумму. Если завысить, покупателя можно не найти и за год;
- собрать необходимые документы.
Какие документы потребуются для сделки
Продавец должен иметь на руках:
- паспорта совладельцев. Если собственником или сособственником является лицо младше 14 лет — свидетельство о рождении;
- правоустанавливающие документы: договоры купли-продажи или дарения, постановления о выделении объекта, свидетельство наследника или судебное решение;
- правоутверждающие документы: выписки из ЕГРН, свидетельства о госрегистрации права собственности (выданные до 2016 года), свидетельство о собственности (выданное не позднее 1998 года);
- согласие супруга/супруги на сделку, заверенное в нотариальном порядке. Документ не требуется только в том случае, если владелец покупал участок, не находясь в браке. Либо супруги заключили брачный договор, предполагающий раздельное владение недвижимостью.
Если кто-либо из совладельцев не достиг совершеннолетия, согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства. Это же относится к ситуациям, когда владелец признан недееспособным.
Оценка объекта недвижимости
Каждый объект недвижимости (земля — не исключение) имеет рыночную и кадастровую стоимость. Они отличаются и назначением, и способом формирования:
- рыночную стоимость можно рассчитать самостоятельно, проверив экспозицию участков со сходными характеристиками: расположение, назначение, площадь и т. д. Как вариант, можно обратиться к профессиональному оценщику;
- кадастровую стоимость пересчитывают раз в 3 или 5 лет (в зависимости от региона). И проводить процедуру могут только кадастровые инженеры. Рыночная стоимость более вариативна. Она может меняться неоднократно в течение года, например, под воздействием ситуации в экономике не только страны, но и отдельного региона;
- рыночная стоимость интересует преимущественно продавца и покупателей объекта недвижимости. Также ее может проверить банк, принимающий участок в качестве залога;
- на основе кадастровой стоимости рассчитывают налог на землю. Если продавец занизит в договоре купли-продажи стоимость участка, ФНС может пересчитать сумму НДФЛ к уплате именно на основании кадастровой стоимости. И ее же будет учитывать нотариус при определении пошлины при вступлении в наследство;
Рыночная стоимость объекта нигде официально не фиксируется. Для проверки кадастровой достаточно заказать выписку из ЕГРН или воспользоваться публичной кадастровой стоимостью. Если собственник полагает, что кадастровая стоимость объекта завышена, он может оспорить ее, обратившись в специализированную комиссию при Росреестре или в суд. Но сначала ему нужно будет заказать оценку объекта.
Важный момент! Если на земельном участке расположены какие-либо строения, продавать их можно только в комплексе. Оценку же можно заказать отдельно для каждого объекта.
Оценку может проводить либо частный оценщик, либо сотрудник специализированной компании. В любом случае обязательное условие — членство в соответствующей СРО. Основание — ст. 4 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 года. Также оценщик обязан застраховать свою ответственность перед клиентами. Если из-за его действий собственник понесет убытки, последний имеет право на получения возмещения от страховой компании.
Оценщик действует на основе договора. Обязательные пункты:
- сведения об объекте недвижимости;
- используемые для оценки методы;
- порядок оплаты.
По итогам осмотра объекта и проведения расчетов оценщик готовит отчет с указанием всех параметров объекта и его рыночной стоимости.
Продажа участка: порядок действий
Формально никакие законы не регламентируют именно процедуры, связанные с продажей участков. Продавцу нужно учитывать общие правила, в том числе делового этикета. За основу можно взять следующий алгоритм:
Выбор риэлтора
Этот этап можно пропустить и действовать самостоятельно. При выборе посредника можно ориентироваться на рекомендации знакомых. К отзывам на различных сайтах следует относиться с осторожностью, так как их заказывают и сами агентства, и их конкуренты.
Размещение объявлений
Чтобы привлечь внимание максимального количества потенциальных покупателей, можно воспользоваться сайтами бесплатных объявлений и специализированными базами с информацией об объектах недвижимости.
Не стоит писать пространные объявления. Покупателю нужно предоставить:
- в заголовке — адрес участка и его площадь: в сотках, гектарах или квадратных метрах;
- геоданные объекта. На некоторых сайтах доступна услуга определения расположения на карте;
- сведения о наличии коммуникаций (вода, газ, электричество), социальной инфраструктуры (магазины и т. д.) и качестве дорог.
Если все документы для продажи готовы, можно указать это в объявлении. Не будут лишними и фотографии с выгодных ракурсов: с деревьями, постройками и т. д.
Важно правильно выбрать время для выхода на рынок. В основном участки под строительство приобретают весной или осенью. Летом спрос существенно снижается, а зимой лучше вообще не тратить ресурсы на размещение платных объявлений. Мало кто захочет по морозу ехать на осмотр в СНТ, да и преимущества усадьбы продемонстрировать сложно.
Если за весну и осень даже при наличии множества платных объявлений участок не удается продать, стоит подумать о пересмотре цены.
Показ участка покупателям, ведение переговоров
На объект желательно выезжать днем. При солнечном свете проще демонстрировать состояние дорожек, грядок, коммуникаций, строений.
Отдельно стоит коснуться недостатков. Подчеркивать их не стоит, но и скрывать нельзя. Иначе покупатель может через суд расторгнуть сделку, ссылаясь на предоставление недостоверной информации.
Нужно быть готовым к тому, что покупатель уже на первой встрече попросит предъявить документы на участок. Не стоит каждую неделю заказывать новую выписку из ЕГРН. Достаточно, чтобы она была в принципе.
Нужно подготовиться и к торгу. Покупатель всегда заинтересован в снижении цены, покупатель — в повышении. Желательно установить для себя планку, ниже которой цену опускать нельзя.
Получение задатка
Задаток — подтверждение серьезности намерений сторон, если они не могут сразу перейти к оформлению сделки. Например, у покупателя еще нет нужной суммы на руках, или продавец не получил от супруга/супруги согласие на сделку. Получение задатка фиксируют в предварительном договоре и особом соглашении. Основание — п. 4, 5 ст. 439 ГК РФ.
Предварительный договор обязательно включает пункты с данными участка, условиями оплаты. Также важно прописать, когда стороны планируют заключить сделку купли-продажи. Если это не сделать, то по закону на заключение основного договора дается 1 (один) год.
Важный момент. Кто-либо из лиц, подписавших предварительный договор, за месяц-два может передумать заключать основной договор купли-продажи. Тогда продавец (покупатель) имеет право обратиться в суд с целью принудить вторую сторону все же заключить сделку. Основание — п. 4 ст. 445 ГК РФ. Важно отметить, что в данном случае уже суд будет определять условия продажи участка. Сделка будет считаться заключенной с момента, как решение суда вступит в законную силу. Дополнительно пострадавшая сторона может рассчитывать на получение компенсации с учетом положений ст. 380 ГК РФ.
Выплату задатка в определенной сумме фиксируют в особом соглашении. В нем же прописывают полную стоимость объекта. Далее ни покупатель, ни продавец не смогут настаивать на ее изменении.
Необходимо учитывать следующее:
- если от сделки отказывается покупатель, продавец вправе не возвращать ему задаток;
- если продавец сообщает, что не будет продавать участок, покупатель получит не только свои деньги обратно, но и еще такую же сумму в качестве компенсации.
Для обеих сторон важно правильно составить договор о задатке, указать в нем все необходимые данные. В противном случае суд не примет этот документ к рассмотрению, если одна из сторон решит оспорить сделку или принудить вторую к заключению основного договора.
Подписание договора купли-продажи
Обязательные условия:
- договор заключается в письменном виде;
- договор подписывают все участники сделки. Это особенно актуально при наличии нескольких продавцов, если они не оформили доверенность на кого-то одного. Основание — ст. 550 ГК РФ.
Визировать договор у нотариуса необязательно. В законе предусмотрены только два исключения:
Владелец — несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
На продажу выставлена только доля в праве собственности на участок. Если все сособственники согласны на сделку и продают свои доли в рамках одного договора, обращение к нотариусу не требуется.
Обязательные пункты договора:
Реквизиты сторон, включая паспортные данные и гражданство.
Сведения об объекте недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь. Помимо категории указывают ВРИ.
Когда и на каком основании продавец стал собственником участка: покупка, дарение, получение в наследство и т. д. Обязательны ссылки на правоустанавливающие документы.
Также нужно обозначить, когда и за каким госномером продавец зарегистрировал свое право собственности на объект в Росреестре.
Цена объекта, сроки и порядок оплаты.
Приложением к договору может стать акт приема-передачи объекта. Как вариант, можно непосредственно в договоре обозначить, что все вопросы передачи участка регулируются именно этим документом.
Регистрация перехода права собственности
Только подписать договор купли-продажи недостаточно. Необходимо обратиться в Росреестр для регистрации сделки. В ЕГРН нужно внести запись о том, что участок теперь принадлежит другому владельцу. Основание — ст. 14, 21 ФЗ № 218-ФЗ.
Продавец и покупатель обращаются в региональное подразделение Росреестра и передают регистратору следующие документы:
- договор купли-продажи объекта;
- паспорта продавца и покупателя;
- согласие супруга/супруги на сделку, если это предусмотрено законом. Документ подписывают в присутствии нотариуса;
- правоустанавливающие документы на недвижимость.
Если документы в Росреестр передает третье лицо, на него предварительно необходимо оформить доверенность и заверить ее у нотариуса.
Важно! Свидетельства о праве собственности после 2016 года не выдаются. Подтвердить право собственности можно выпиской из ЕГРН. Именно ее и выдадут покупателю в бумажном или электронном варианте.
Покупатель и продавец самостоятельно определяют порядок оплаты по договору. Если часть или всю сумму вносят уже после регистрации перехода права собственности, объект будет под обременением до момента полной оплаты. Покупатель не сможет в полной мере распоряжаться участком: продавать, дарить, передавать банку в залог и т. д. Но важно понимать, что обременение автоматически не снимается. Покупатель и/или продавец обязаны передать в Росреестр документы, подтверждающие факт полной оплаты по договору.
Уплата НДФЛ
Средства, полученные продавцом при продаже объекта недвижимости, с точки зрения НК РФ являются доходом. И продавец в стандартном варианте обязан с этой суммы исчислить и перечислить в бюджет подоходный налог. Правило распространяется и на резидентов, и на резидентов. Но есть одно важное условие — объектом продажи является участок, расположенный в любом из регионов РФ.
Для резидентов ставка НДФЛ установлена на уровне 13%, для нерезидентов — 30%. Нерезидентом может стать даже гражданин РФ, если в течение года он более 183 дней проводит в любой другой стране.
Эксперты не рекомендуют занижать стоимость объекта недвижимости в договоре. Налоговики сравнят цену с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7. Налог придется заплатить с большей суммы.
Чтобы не платить НДФЛ вообще, необходимо владеть участком (любым другим объектом недвижимости) не менее 5 лет. Для ситуаций, когда земля приватизирована, перешла по наследству или получена в дар (обязательно от члена семьи или близкого родственника по восходящей или нисходящей линии), срок минимального владения сокращается до 3 лет. Основание — п. 17.1 ст. 217, п. 2-4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ.
Закон предусматривает и иные способы уменьшения НДФЛ:
- из суммы продажи можно вычесть 1 млн. рублей;
- из суммы продажи можно вычесть все затраты, связанные с покупкой, при условии, что есть подтверждающие документы.
Первый вариант можно использовать, например, если объект недвижимости является частью наследственной массы. Либо документы, подтверждающие факт оплаты, утрачены. Вопросы применения налогового вычета регламентируются пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Если же продавец планирует уменьшить налоговую базу на сумму понесенных расходов, ему необходимо учитывать абз. 17, 18 пп. 2 ст. 220 НК РФ.
Если по итогам продажи участка у владельца возникла обязанность уплатить НДФЛ, он обязан заполнить и сдать в ИФНС по месту регистрации декларацию 3-НДФЛ. Основание — п. 1 ст. 229 НК РФ. Сделать это надлежит не позднее 30 апреля года, следующего за годом сделки.
Важно знать, что даже без декларации налоговики узнают о сделке от Росреестра в порядке межведомственного обмена. Базой для расчета налога будет кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Данные берут на 01 января года, в котором заключена сделка. Их полученной суммы налоговики вычтут 1 млн. рублей (стандартный вычет). Остаток инспектор умножит на 13% или 30% в зависимости от того, является продавец резидентом ил нет. Далее бывшему собственнику останется либо согласиться с предъявленной к оплате суммой налога, либо все же заполнять декларацию и предоставлять в ФНС свои данные.
Если декларацию сдают до 30 апреля, то на уплату НДФЛ дается срок до 15 июля этого же года. Основание — пп. 2 п. 1, п. 2, 4 ст. 228 НК РФ.
Важно отметить, что даже за проданный участок придется заплатить налог (за все полные месяцы владения в конкретном году). Здесь важен один момент. Если сделка заключена, например, 14 февраля, налог за этот месяц уже не насчитывают. Если же в договоре стоит дата 16 февраля, ФНС налог начислит за весь период. Основание — п. 7 ст. 396 НК РФ.
Что нужно знать при продаже участков разных типов
Участок может иметь различные виды разрешенного использования. На нем могут быть построены дома, объекты иного назначения. Это нужно учитывать при продаже.
На участке выстроен дом
Собственник не может продать дом и оставить за собой участок. Действует и обратное правило. Продавать нужно все объекты. Основание — ст. 273, 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35.3 ЗК РФ.
При продаже участка с домом нужно особенно тщательно подойти к составлению договора купли-продажи. В нем необходимо подробно прописать сведения обо всех объектах, чтобы их можно было однозначно идентифицировать. Например, применительно к зданию нужно не ограничиваться кадастровым номером, а указать количество этажей и площадь каждого. Если есть веранды и иные пристройки, в договоре указывают их литеры. Все необходимые данные есть в техпаспорте объекта.
Цену лучше указывать отдельно для дома и участка. Эти данные все равно потребуются при заполнении 3-НДФЛ и расчете налога. Нельзя забывать, что сроки владения домом и участком могут отличаться. Например, участок куплен 10 лет назад, и налог с его продажи платить вообще не придется. А строительство дома завершено 4 года назад. И собственнику придется исчислить и уплатить НДФЛ при его продаже.
Участок предназначен под ИЖС
И продавцу, и покупателю нужно учитывать следующее:
может оказаться, что через участок проходят магистральные трубопроводы. Строить и даже сажать деревья в санитарной зоне таких объектов нельзя. Покупатель может столкнуться с тем, что участок есть, а использовать его на свое усмотрение нельзя;
различные ограничения действуют в зонах, прилегающих к военным объектам, госгранице, водоемам, водозаборам и очистным сооружениям. В большинстве случаев строительство здесь также запрещено.
Если же на участке можно построить дом, покупателя в первую очередь будет интересовать, можно ли подключиться к водопроводу, газопроводу, канализации, как далеко от участка проходят нужные коммуникации. Если подключение невозможно или потребует дополнительных значительных расходов, дорого продать участок не получится.
Участок находится в СНТ
В данном случае алгоритм действий ничем не отличается от того, что описан для продажи участка с домом. Здесь также невозможно продать только землю или только постройки. И также нужно помнить о сроках владения каждым из объектов.
Участок предназначен для ведения сельского хозяйства
В данном случае есть один важный момент. Приоритет в части покупки принадлежит региону или конкретному муниципалитету. Основание — ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 года.
Продавец о своем намерении продать участок обязан информировать местные органы исполнительной власти. Необходимо подготовить заявление и указать:
- какой участок выставлен на продажу, его адрес и кадастровый номер;
- стоимость объекта;
- срок, отводимый на заключение договора и оплату. Стандартно на это дается не более 90 дней.
Администрация региона или муниципалитета должна дать ответ в течение 30 дней. Если продавец получил официальный отказ, либо администрация не подтвердила намерение выкупить участок (обязательно письменно), собственник вправе продать участок любому желающему, но при соблюдении следующих ограничений:
нельзя устанавливать цену ниже той, что предложена администрации;
сделку надлежит заключить в течение года.
Если собственник не может продать участок по заявленной цене, он может ее снизить. Но при этом он обязан опять известить администрацию и предоставить ей преимущественное право выкупа. Если продавец нарушит это правило, сделку отменят как недействительную.
Порядок оформления сделок купли-продажи для земель сельхозназначения ничем не отличается от того, что установлен для иных категорий. Важно учитывать те же статьи ГК РФ, ЗК РФ, НК РФ.
Участок в аренде: можно ли его продавать
Здесь нужно разграничивать ситуации:
Собственник сдает свое имущество в аренду. Он вправе продать участок, но не может настаивать на досрочном расторжении договора аренды. Нет такого права и у покупателя. Придется ждать, когда истечет срок действия договора.
Некое лицо арендует участок у государства, муниципалитета, гражданина и т, д. Вне зависимости от того, на какой срок заключен договор, арендатор не может выставить объект на продажу.