В 2008 году в России стартовал очередной этап реформ. На этот раз он касался Гражданского кодекса. Но изменения затронули не все статьи и главы. Законодатели так и не смогли до сих пор прийти к общему мнению в части «вещного права».
Первоначальный проект реформ был практически революционным, но его раз за разом меняли и корректировали, убирая наиболее важные положения. Законопроект, представленный на рассмотрение в Госдуму в 2021 году, уже можно считать консервативным. Он предполагает решение вопроса с помещениями и машино-местами. Но понятие ограниченного вещного права из законопроекта убрано.
Юристы отмечают, что запланированные корректировки не вносят ничего принципиально нового. Они только фиксируют на бумаге уже сложившуюся судебную практику. Но многие считают, что польза от поправок будет.
В 2008 году президент России Д. Медведев поставил свою подпись под Указом № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса». Именно с этого момента в ГК вносятся необходимые изменения. Изначально планировалось, что после завершения работы Кодекс будет соответствовать общеевропейским ценностям и праву. Планировали учесть и реалии, сложившиеся в экономической сфере. В 2012 году в Государственную Думу на рассмотрение поступил законопроект № 47538-6. Но рассматривать новый проект Кодекса планировалось по частям.
И почти все блоки уже прошли все необходимые слушания. Их приняли, поправки внесены в ГК и вступили в законную силу. Но остался достаточно значимый модуль, относящийся к вещному праву. Эксперты полагают, что причина подобных задержек в том, что запланированные изменения являются практически революционными для России. В 2019 году в первоначальный проект были внесены первые изменения. Их подготовкой занимался Исследовательский центр частного права. Но и после этого проект ГК РФ был относительно новым для страны.
Но революционный настрой законопроекта депутаты не оценили. Уже ко второму чтению многие нововведения убрали. В частности, здание и земля под ним уже не рассматривались в качестве единого комплекса. Часть экспертов полагает, что введение подобного правила позволила бы привести правоприменение к единым рамкам, избежать очень многих противоречий разногласий.
07 декабря состоялось второе слушание законопроекта. Депутаты не стали обсуждать детали и приняли документ в очень короткие сроки. Павел Крашенинников, возглавляющий Комитет по государственному строительству и законодательству, пояснил, что депутаты стремятся сделать законодательство о недвижимом имуществе более систематизированным. В первой главе планируется дать определение возможных объектов. Здесь же будет приведено описание всех способов возникновения, вывода из оборота и т. д. Вторая глава включает нормы, регулирующие права собственности на возможные объекты недвижимости.
В частности, предполагается, что здание или сооружение, чтобы его можно было считать объектом недвижимости, должно быть построено. Цель нововведения — устранение ситуаций, когда в качестве объекта недвижимости регистрировали септики, выгребные ямы, тротуары и т. д.
Зачастую лица, пытающиеся поставить подобные квазиобъекты на учет в Росреестре, пытаются подобным образом закрепиться на участке земли, принадлежащем третьему лицу. Предполагается, что после принятия нового законопроекта подобное станет невозможным.
Какие изменения ждут россиян в части вещного права:
- Владельцу земельного участка будут принадлежать здания и сооружения, возведенные на нем. Это же относится к машино-местам, недостроенным объектам, различным помещениям.
- Если выстроенное на чужом участке здание будет разрушено, пострадает иным образом, за собственником сохраняется право доступа к нему. Цель — проведение ремонта.
- Вводятся новые виды недвижимого имущества: машино-места и помещения.
- Муниципалитет обязан будет в течение 3-х месяцев оформить в собственность линейный объект, не имеющий владельца. Ранее на это давался год.
- Регламентируются вопросы сдачи в аренду общего имущества дома.
- У органов госвласти и муниципалитетов появятся новые инструменты для воздействия на владельцев помещений и машино-мест в части поддержания установленного порядка.
Строение и объект получают общую судьбу
В соответствии с общими вводимыми положениями тот, кто владеет земельным участком, будет являться собственником вновь построенного или еще находящегося на этапе возведения здания или сооружения. Это же относится к помещениям и машино-местам.
Отдельно стоит сказать о ситуациях, когда строительство ведется на землях, принадлежащих государству или муниципалитету. В этом случае общее правило не действует. Владельцем запишут именно собственника возводимого объекта.
Как уже подчеркивалось, данное правило считается общим. Его можно изменить конкретным договором или общим законом. И многие эксперты полагают, что введение единого права собственности на участок и построенные на нем объекты поможет избежать множества конфликтов, распространенных на данный момент времени.
Недвижимость расположена на чужой земле. Что будет с правами
Всем, чье недвижимое имущество расположено на чужих земельных участках, стоит внимательно изучить новую статью 287.3 ГК РФ. Стоит отметить следующие моменты:
- Собственник здания может пользоваться той землей, на которой расположен его объект.
- Если у владельца здания нет никаких прав на земельный участок (они не регламентированы законом, не закреплены в договоре), он может пользоваться участком, но исключительно в целях доступа к объекту.
Некоторые эксперты полагают, что законодатели вводят институт сервитута в подобных ситуациях. На текущий же момент времени каждый трактует нормы закона на свое усмотрение. Собственники зданий и сооружений зачастую вообще не имеют доступа к своему имуществу.
Владелец объекта, расположенного на чужом участке, может использовать его на свое усмотрение. Главное — соблюдение прав владельца земли. Если здание будет разрушено случайным образом, собственник имеет право на его восстановление. Разрешение собственника участка не требуется. Но приступить к ремонту или восстановлению необходимо в течение 5-ти лет с момента форс-мажора. Далее право на восстановление или ремонт утрачивается.
Данная норма трактуется юристами неоднозначно. На практике получается, что например, здание случайно разрушено или уничтожено. Его владелец сохраняет доступ к участку для проведения ремонта. Но само здание при этом может уже не существовать по факту. Соответственно, владельцу требуется уже не ремонт несуществующего объекта, а возможность построить новый. И право именно на строительство изначально значилось в предлагаемом законопроекте.
Подобные ситуации со строительством на чужой земле характерны для размещения на территориях, принадлежащих государству или конкретному муниципалитету. И собственник объекта должен иметь право на получение земли в собственность. Как вариант участок можно передать ему во временное владение с возможностью использовать. Есть и вариант, предполагающий только пользование землей.
Отдельно стоит коснуться ситуации с правами лиц, владевших в разрушенном здании машино-местами и/или помещениями. При сносе или разрушении здания за ними сохраняется право общей долевой собственности в отношении участка под уничтоженным строением. Здания и сооружения
Для данных видов недвижимости законодатели решили точно обозначить все возможные способы их образования. Это может быть:
- строительство;
- выделение из уже существующего здания, сооружения, некоторого комплекса объектов недвижимости;
- объединение некоторого количества объектов. Помимо собственно зданий и сооружений объединить можно помещения и/или машино-места, расположенные в них.
Отдельно стоит сказать о ситуации, когда в отношении существующего объекта недвижимости меняются его характеристики. Новый объект недвижимости не образуется. Таково общее правило.
Помещения и машино-места
В новом законопроекте закрепляется такой тип недвижимости, как помещение — или обособленная часть, входящая с состав здания (сооружения). Если помещение не предназначено для автономного использования, а необходимо для обслуживания иных помещений или здания в целом, оно будет отнесено к общему имуществу.
Образование помещений и машино-мест возможно одним из способов, указанных ниже:
- разделение на сегменты здания (сооружения);
- объединение некоторого числа раннее существовавших помещений или машино-мест. Важно, чтобы они были смежными;
- реконструкция всего объекта с изменением его внутреннего пространства.
Важно то, что помещение или машино-место нельзя выделить в недостроенном объекте. Сначала здание сдается в эксплуатацию, потом происходит выделение объектов. Часть экспертов полагает, что введение подобной нормы существенно изменит существующую судебную практику. Инвесторы в возводимое здание лишатся возможности через суд требовать признания за ними права на некоторые помещения в объектах, еще находящихся на этапе строительства.
Как только в официальном порядке покупатели помещений или машино-мест регистрируют свое право собственности на данные объекты, прекращается право собственности на сооружение, в котором они расположены. И опять юристы считают правильным шагом введение обязательной государственной регистрации для помещений и машино-мест. Сейчас право на эти объекты приходится доказывать через суд, и существующая практика весьма противоречива.
Объектами недвижимости планируется признать и машино-места. Их собственники получают такие же права, как лица, владеющие иными помещениями. В Росреестре уже принимаются заявления на постановку на учет машино-мест. Эти объекты недвижимости активно продают, сдают в аренду, дарят, передают по наследству.
Линейные объекты
В п. 10.1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ приведен перечень линейных объектов. К таковым относятся:
- линии: связи и электропередач;
- водоводы, тепловые сети, газопроводы, трубопроводы иного назначения;
- автомобильные и железные дороги;
- иные объекты значительной протяженности.
В Гражданский кодекс планируется внести норму, позволяющую создавать несколько линейных объектов при разделе одного исходного.
Линейный объект на данный момент времени можно поставить на учет в качестве бесхозяйного. И только через год у муниципалитета появляется возможность обратиться в суд с требованием признать свое право собственности на него. В новом законопроекте срок ожидания сокращается до 3-х месяцев.
Также линейный объект может стать собственностью организации, обязанной в соответствии с законом заниматься его эксплуатацией. Юристы неоднозначно воспринимают нововведение. С одной стороны, меньше времени будет тратиться на различные согласования и ожидание С другой стороны, не дано четкое определение, какие конкретно организации обязаны заниматься эксплуатацией линейных объектов «в соответствии с законом».
Еще при разработке Федерального закона № 430-ФЗ в 2019 году Минэкономразвития РФ предлагало установить для линейных объектов срок приобретаемой давности в пределах 7 лет, а не 15-ти, как это было ранее. Но тогда данную норму отклонили. Сейчас же в планах значится сокращение до минимума срока оформления объекта в собственность при признании его бесхозяйным.
Общее имущество
В любом здании есть общее имущество. И оно находится в общей долевой собственности всех, кто приобрел в данном здании хотя бы одно помещение или машино-место.
Общим будет считаться имущество, которое можно использовать для обслуживания иных объектов, входящих в данное здание. Но собственники получают не одинаковую долю в праве на общее имущество. Основной критерий — площадь собственного имущества: помещения или машино-места.
К общему имуществу можно отнести:
- технические этажи и подвалы;
- чердачные и мансардные помещения;
- кровли;
- оборудование для снабжения помещений теплом, электроэнергией, сбора нечистот и т. д.
Общим имуществом считается также участок, на котором стоит здание.
Общее имущество нельзя продать, передать в собственность, подарить, использовать иным образом. Оно используется только совместно с основным. Исключение сделано только для свободных помещений, использование которых никак не ущемляет права владельцев иных помещений. Такое помещение можно сдать в аренду, но только при условии, что решение поддержат 2/3 и более лиц, владеющих в данном здании помещениями или машино-местами.
Теперь абсолютно в любом здании может появиться общая долевая собственность. Формально ВАС много лет назад подтвердил возможность использования данной нормы применительно к нежилым зданиям. Но существующую практику сложно назвать однозначной.
Когда владелец теряет право на объект
Собственники помещений не всегда соблюдают законодательство. Органы госвласти и муниципалитеты могут напоминать о необходимости следовать букве закона в следующих ситуациях:
- в жилом помещении работает производство или питомник собак;
- собственник не считается с интересами лиц, владеющих иными помещениями;
- зданию или его части из-за действий отдельных граждан причинен существенный вред, вплоть до разрушения.
Возможные меры воздействия на подобных нерадивых собственников:
- предупреждение;
- вынесение постановления с обозначением срока проведения ремонта или устранения иных нарушений.
Если собственник не меняет свое отношение к имуществу, ответственные структуры вправе инициировать продажу помещения на публичных торгах. Для этого потребуется судебное решение.
Предполагается, что данное правило будет распространяться на жилые помещения и машино-места.
Основная часть изменений в законодательство о вещном праве должна заработать в России, начиная с 01.03.2023 года. Исключение сделано только для законодательных актов, регламентирующих оборот линейных объектов. Эта часть нормы актуальна с момента официальной публикации документов.