Нет сомнений в том, что практически каждый человек мечтает о собственном большом доме. Но тут стоит знать, что содержание просторного коттеджа стоит немалых денег. В связи с этим проблемы могут поджидать каждого в любой момент. Например, дорога к поселку может быть в собственности компании, которая затребует определенную сумму. Также владельцу дома придется тратить большие средства за вывоз отходов и уход за участком. Однако не все жильцы жилых частных домов соглашаются с подобной ситуацией, они идут разрешать проблему в судебную инстанцию. Специалисты дали несколько советов, объяснили о возможных фактах. Также они пояснили, с какими проблемами придется столкнуться застройщикам, опираясь на законодательную базу.
Каждый год количество коттеджей в стране растет. Например, несколько лет назад коттеджи составляли около 50 процентов от общего количество жилья. Но уже в I полугодии текущего года показатель вырос до 55 процентов. Эксперты считают, что данная тенденция напрямую связана с коронавирусом. Именно в это время граждане РФ стали наиболее активно рассматривать индивидуальные дома в качестве основного места для проживания. Данные подтверждаются ВЦИОМ.
Какие бывают проблемы жильцов?
Иногда у владельцев собственного жилья возникают проблемы с использованием инфраструктуры, которая находиться близко к коттеджному поселку. Обычно данная инфраструктура остается в собственности у строительной организации или управляющей фирмы. Эту информацию подтверждают ведущие аналитики в юридической сфере. Хотя вложения шли от собственников жилых домов.
На начальном этапе строительства стройорганизация приобретает земельные участки, потом делит землю на зоны под конкретное строительство. И уже затем все распродает на рынке. Однако зоны общего пользования, улочки остаются в собственности застройщика. Поэтому строительные компании вправе самостоятельно распоряжаться данными участками. Это объясняют юристы. И данная ситуация может коснуться любого коттеджного поселка, от этого никто не застрахован, регулирование происходит со стороны строительной фирмы. Но данную проблему можно было бы разрешить, если сослаться на статью 36 Жилищного кодекса. В этом законе сказано, что владельцы домов могут самостоятельно распоряжаться инфраструктурой, то есть она принадлежит по факту собственникам многоквартирных домов. Хотя Конституционная судебная инстанция сделала пометку, что данная статья не относится к владельцам коттеджных поселков.
Несколько лет назад эту проблему старался разрешить депутат от конкретной политической партии. Законодатель постарался рассмотреть проект в Государственной Думе, который предполагал право использования иной недвижимостью на зоны общего пользования. Согласно инициативе, все зоны были в частной собственности изначально. В своем проекте депутат указал, что собственники инфраструктуры намеренно запрещают передвижение собственников коттеджей, скорой помощи, техслужб, требуя от всех участников дополнительную плату. Но законодателю так и не удалось решить эту проблему, в законодательной базе остался пробел. Он существует и до сих пор.
Владельцы домов могут официально создать Товарищество собственников жилья, это позволяет сделать действующее законодательство. Но на практике очень мало случаев, когда это удавалось сделать. Обычно инфраструктурой управляет коммерческая фирма, которая создана строительной организацией. По словам юристов, ситуация имеет два аспекта:
- Застройщик является владельцем коммуникаций в момент ввода жилья в эксплуатацию. Этот факт не позволяет организовать полноценное ТСЖ жильцам домов.
- Существует раб. решение от строительной организации, которое не позволяет провести собрание владельцев коттеджей и собрать соответствующие документы.
В каких случаях выигрывает собственник дома?
Согласно последним данным, управляющие компании, которые обслуживают коттеджные поселки, должны предоставлять жильцам коммунальные услуги. Затраты на данные услуги превышают расходы владельцев жилых пространств в обычных многоквартирных постройках. Собственники коттеджей платят организации от 10 тысяч рублей до 150 тысяч рублей, сумма может быть и больше. Например, в Московской области средняя сумма платежки не превышает и 10 тысяч рублей.
Эксперты отмечают, что многие коттеджные поселки имеют вступительный взнос, который перерастает в большие суммы денег. Обычно это ничем не обусловлено. Был случай, когда вступительный взнос превысил полмиллиона рублей. К примеру, если собственник такого жилья отказывается платить, то застройщик создает некоторые проблемы по использованию имущества. Юристы говорят, что строительные организации просто не выдают специальные пропуска для въезда на территорию коттеджного поселка. Таким образом, застройщики придумывают новые пакости владельцам коттеджей. В связи с этим строительные компании очень часто подают иски против хозяев домов за неуплату вступительного взноса. Это наиболее распространенные частные споры.
Был случай, когда собственник коттеджа в дорогом поселке отказался платить строительной организации деньги за вывоз отходов, уборку зон и охрану поселка. До этого собственник дома тратил более 35 000 руб/месяц. Владелец дома узнал, что его расходы должны быть намного меньше той суммы, которую запрашивает управляющая фирма. По его мнению, сумма должна быть 1 600 рублей в месяц, это в несколько раз меньше, чем он платил до этого. Был случай, когда владелец жилья оплатил 126 тысяч рублей, когда надо было всего 38 тысяч рублей. То есть он хотел вернуть излишне уплаченную сумму. Однако управляющая организация отказалась возвращать сумму. Тогда разбирательство дошло до Верховного суда. Судебная инстанция пришла к выводу, что управляющей компании необходимо пересмотреть актуальность тарифного плана. Таким образом управляющие фирмы просто навязывают свои услуги жильцам, не давая четкого объяснения. Решение Верховного суда поддержал и Третий кассационный суд общей юрисдикции. В иных случаях судебные инстанции признают тот факт, что владельцы дорог блокируют проезд авто, то есть злоупотребляют правом. Но в данном случае истцу необходимо доказать в суде, что зона принадлежит собственнику, а ответчик блокирует проезд. По мнению экспертов, судебные инстанции очень часто удовлетворяют данные иски, если в ходе рассмотрения дел выясняется, что дорога действительно является общей территорией. При этом жильцы не имеют иного доступа к своим коттеджам.
Как показывает практика, многие владельцы домов просто не действуют в рамках закона. То есть они не обращаются за помощью в юридические конторы, чтобы решить проблему. По словам юристов, собственники коттеджей после подписания соглашения с застройщиком отказываются платить деньги за предоставленные услуги, так как считают эти взносы завышенными. В связи с этим данная ситуация перерастает в судебные разбирательства, и управляющие компании взыскивают средства в судебном порядке.
Какие бывают трудности у строительной организации?
Эксперты предлагают посмотреть на ситуацию под другим углом, то есть сточки зрения строительной организации. Любой застройщик старается полностью реализовать строительный проект, от начала до конца. И в данном случае важную роль играет актуальное управление участками. Например, продажи коттеджей будут расти, если коттеджи содержатся в идеальном состоянии и с приемлемыми дорогами. Также имеются ухоженные газоны. Юристы подчеркивают, что на данный момент российское законодательство не позволяет строительной фирме закрепить условия, порядок содержания инфраструктуры на будущее для владельцев коттеджей, применив императивный подход. В связи с этим у застройщика есть несколько путей:
- Передать инфраструктуру органам местного самоуправления. Однако городское поселение не охотно берет на себя ответственность за коттеджные поселки. У властей просто нет лишних средств для обслуживания данных сооружений, особенно если речь идет о дорогих населенных пунктах.
- Оформление коммуникаций в долевую собственность владельцев домов. В данном случае совсем не понятно, как будет дальше осуществляться управление коммуникациями. Речь идет лишь о возможном дарении или продаже.
- Застройщик оставляет в личной собственности данную инфраструктуру, чтобы в дальнейшем самостоятельно организовать управление. Именно данный вариант чаще всего используется на практике.
Если говорить о третьем пункте, то управляющим организациям приходится возвращать свои деньги, чтобы всегда оставаться в плюсе. При этом компании необходимо доказать свои растраты должнику. Юридические консультанты говорят, что все правила и условия используются к таким же объектам владельцев коттеджей.
Перед тем как приобрести тот или иной коттедж, необходимо проанализировать устав и решения ТСЖ. Такой вариант действий поможет определить размеры оплаты, оценить обоснованность.
По словам юристов, если на территории поселка действует лишь управляющая фирма от строительной организации, то лучше создать свое Товарищество собственников жилья. Таким образом можно контролировать значительную часть вопросов с обслуживанием инфраструктуры.
Собственники коттеджей могут защитить свои интересы, если своевременно заключат соглашение с управляющей фирмой. В данном договоре должны быть указаны все услуги, за которые владелец дома должен платить каждый месяц.
Также стоит заранее выяснить границы территории поселка и кому принадлежат все инженерные коммуникации. По словам экспертов, перед покупкой дома необходимо поговорить со всеми соседями и проанализировать судебные разбирательства на предмет споров застройщика с собственниками домов. Юристы советуют в отношении с управляющей организацией готовиться к худшим моментам, то есть иметь юридическую поддержку по всем вопросам.
Покупателю дома помимо вышеупомянутого нужно сделать следующее:
- Посмотреть выписки из Единого государственного реестра недвижимости, проанализировать территорию инженерных коммуникаций. Изучить все объекты общего пользования, установить истинного владельца.
- Изучить генеральный план территории, правила землепользования и строительства. Тут же можно добавить и работы по планировке территории.
- Рассмотреть варианты доступа к домам по дорогам общего пользования.
- Проанализировать все действующие соглашения и справки об оплате.
- Узнать об организации, которая осуществляет и предоставляет необходимые услуги по содержанию зон.
- Прописать в соглашении наличие доступа к дому по дорожным покрытиям конкретной местности.