Какие документы требуются для оформления продажи квартиры

Продажа квартиры через агентство или самостоятельно: что выбрать?

Узнайте, какие документы вам понадобятся для продажи квартиры и как правильно составить договор купли-продажи. Мы подготовили короткую и подробную версии руководства, а также проверочный тест.

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2024 году

Ситуации могут быть различными: вы приватизировали квартиру, получили ее в наследство, даром или купили и теперь решили продать.

Вот список основных документов, которые вам понадобятся:

• Паспорт (действующий на момент сделки).
• Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней).
• Договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.

Эти документы подходят, если продавец является взрослым собственником, лично участвует в сделке, и квартира не приватизирована или не получена в наследство.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи не имеет строгой формы, но он обязательно должен быть оформлен письменно и содержать следующие данные:

• Стоимость сделки.
• Предмет договора (адрес и кадастровый номер квартиры).
• Личные данные сторон с указанием паспортных данных и их подписи.
• Перечень лиц, которые будут иметь право пользоваться квартирой после ее продажи, с указанием их прав.

Список документов для продажи квартиры

Также потребуются ваш паспорт (если менялась фамилия — свидетельство о перемене имени), выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и акт приема-передачи к нему. Это базовый набор, однако нужно учитывать все обстоятельства сделки.

• Если квартира принадлежит семье и является совместно нажитым имуществом
• Для продажи потребуется нотариальное согласие супруга/супруги.
• Если квартира находится в залоге

Необходимо получить согласие банка на продажу квартиры, а также документы, подтверждающие состояние ипотеки и условия погашения долга или его перевода на покупателя.

Если квартира покупается в ипотеку

Банк может запросить различные документы, такие как технический паспорт квартиры (с информацией о перепланировках), справки из медицинских учреждений, подтверждение об отсутствии долгов по ЖКУ и другие.

Если квартира покупается с использованием материнского капитала или других государственных программ

В договоре купли-продажи необходимо указать условия использования маткапитала и банковские реквизиты получателя денежных средств.

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние

Для совершения сделки потребуется разрешение органа опеки и попечительства. Для получения этого разрешения потребуется представить определенный пакет документов в органы опеки или через «Госуслуги».

Как получить разрешение органов опеки и попечительства?

Необходимо подготовить следующие документы:

• Заявление.
• Паспорт законного представителя.
• Свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или их паспорта.
• Документы на продаваемую и приобретаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН).
• Выписка из банка, подтверждающая наличие банковского счета с необходимыми средствами.
• Единую жилищную документацию или выписку из домовой книги, финансового лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по ЖКУ.
• Отчет об оценочной рыночной стоимости жилья.

Подав документы, ожидайте ответа в течение 15 дней. Полученный документ возьмите с собой на сделку.

Если владелец квартиры не может лично присутствовать на сделке

Необходима нотариально заверенная общая доверенность на уполномоченное лицо. Подлинность документа можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты России. В доверенности должны быть указаны:

• Ф.И.О. и паспортные данные владельца квартиры.
• Ф.И.О. и паспортные данные уполномоченного лица.
• Предмет доверенности (продажа квартиры).
• Адрес продаваемой квартиры.
• Сумма сделки (по желанию).
• Срок действия доверенности.
• Подпись владельца квартиры.
• Дата составления доверенности.

Также можно проверить уполномоченное лицо на наличие дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в информационных системах (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротствах (ЕФРСБ).

Если покупатель требует полную юридическую проверку квартиры перед покупкой:

• Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ выдается управляющей компанией или ТСЖ и подтверждает отсутствие долгов за коммунальные платежи. Срок действия — 10 дней.
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров могут потребоваться для подтверждения дееспособности продавца, особенно если покупка происходит через ипотеку.
• Справка о характеристике помещения по форме 7 содержит технические характеристики квартиры и выдается в паспортном столе, МФЦ или через «Госуслуги».
• Адресная справка содержит информацию о прописанных в настоящее время лицах в квартире. Иногда требуется архивная справка, указывающая, кто и когда был зарегистрирован в квартире. Этот документ может быть получен в паспортном столе, МФЦ, через «Госуслуги» или в органах регистрационного учета.
• Справка об отсутствии арестов и запретов на регистрационные действия — это выписка из ЕГРН, указывающая все обременения.
• Нотариально заверенные согласия других собственников на продажу, если квартира является совместной собственностью.
• Технический паспорт квартиры или акт перепланировки от БТИ подтверждает законность всех изменений в квартире и может быть получен после подачи заявления и предоставления необходимых документов.

Проверить уполномоченное лицо на наличие дела о банкротстве можно на сайте арбитражных судов, в информационных системах (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротствах (ЕФРСБ).

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Основные положения договора купли-продажи

Для заключения договора купли-продажи квартиры необходимо составить письменный документ. В нем могут содержаться различные сведения, но есть обязательные, без которых договор может быть признан недействительным:

• Стоимость квартиры.
• Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры, а также права и обязанности сторон в процессе сделки купли-продажи.
• Личные данные сторон договора, включая паспортные данные и их подписи.
• Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой после ее продажи, и права этих лиц на квартиру.

Подробнее о последнем пункте: этот момент важен, если на момент сделки в квартире зарегистрированы другие лица (которые пока не переехали в новое жилье) или если квартира сдается в аренду. Если в квартире нет зарегистрированных лиц или все они выписались до сделки, этот пункт можно не включать.

Из судебной практики

В одном из случаев органы опеки и попечительства обратились в суд с требованием о признании недействительности договора купли-продажи квартиры. Причина была в том, что в договоре не было указано, что в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, и не было учтено его право на использование квартиры после ее продажи. Суд признал сделку недействительной, так как были нарушены права несовершеннолетнего ребенка.

Что еще можно включить в договор купли-продажи квартиры

Дополнительные моменты, которые могут быть включены в договор:

• Уточнение, что стороны имеют полную дееспособность (не находятся под опекой или попечительством, не страдают заболеваниями, мешающими пониманию сути сделки, не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах) и заключают сделку добровольно.
• Фиксация момента перехода обязанностей по содержанию недвижимости: например, с момента подписания договора, регистрации права собственности или передачи квартиры.
• Определение времени, когда фактически передается квартира покупателю.
• Четкое указание на сроки и способы оплаты.
• Если квартира продается с мебелью и техникой, то приложение к договору описи всех предметов.
• Определение в договоре сроков выписки зарегистрированных лиц из квартиры.
• Указание неустойки в случае нарушения каких-либо условий договора.
• Гарантии от продавца о том, что все сведения о состоянии квартиры и ее юридической чистоте достоверны.

Акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры может быть составлен как часть договора или как отдельное приложение к нему. Как и сам договор, акт должен содержать информацию о продавце и покупателе, предмете договора (адрес квартиры, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер).

В акте описывается состояние квартиры (стены, пол, потолок, окна, двери, сантехника и т. д.), указываются имеющиеся повреждения, и указывается, что покупатель осмотрел квартиру и не имеет претензий к ее состоянию. Если в квартире были сделаны перепланировки, необходимо получить акт согласования перепланировки до составления акта приема-передачи.

В акте расписываются продавец и покупатель, ставится дата. Документ оформляется в двух экземплярах.

Что еще можно включить в акт приема-передачи квартиры

Дополнительные условия, которые могут быть включены в акт:

• Перечень передаваемого оборудования и мебели.
• Информация о показаниях приборов учета воды и электроэнергии.
• Соглашение о переходе коммунальных платежей.
• Другие условия, которые считают необходимыми стороны.

Когда договор купли-продажи признается недействительным

Договор купли-продажи может быть признан недействительным в следующих случаях:

• Сделки, нарушающие правопорядок или нравственные нормы.
• Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов.
• Сделки, заключенные без намерения заключить юридически обязывающий договор.
• Сделки, совершенные недееспособными лицами.
• Сделки, совершенные под угрозой насилия, по сговору или на крайне невыгодных условиях.
• Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие требуется по закону.

Заключение

Теперь вы знаете основные моменты оформления договора купли-продажи квартиры, а также что делать, чтобы избежать недействительности сделки. Базовый набор документов для продажи квартиры включает паспорт, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. Кроме того, покупатель имеет право запросить другие документы для проверки юридической чистоты недвижимости.