Дубайская сказка закончилась...
Ажиотажный спрос на недвижимость в Дубае среди россиян сменился полным штилем... Проблема в Дубае или в нас? Лишь “позавчера” здесь был рай для инвесторов всех мастей, а теперь как будто уже нашлось множество причин больше не покупать недвижимость в Дубае. И да, о сколько мы уже услышали сенсационных разоблачений “обманчивой дубайской сказке”!
Давайте признаем, что основная часть прошедшего всплеска - это люди совершенно случайные, гонимые паникой и страхом, наломавших здесь много дров, они иссякли и спрос вернулся в своё русло. Но, именно эти “шальные инвесторы” и принялись делиться своим сомнительным опытом и наводить панику, придется это учесть.
В то же время наш нормальный, спокойный, рабочий такой вот инвестор - он по-прежнему с нами. Возможно, это как раз вы! И тогда у вас сейчас возникло много вопросов и опасений, что же реально творится с рынком, каким разоблачениям верить и в конечном итоге - стоит ли сейчас покупать недвижимость в Дубае?
Обычно брокеры боятся подобных вопросов. Я же решил обсудить с вами прямо и по возможности объективно все слухи и страхи, чтобы постараться сделать вывод, какие сейчас есть реальные причины не покупать недвижимость в Дубае. И видимо, после прочтения этого гайда часть инвесторов сразу отсеется… Зато другие отбросят лишние сомнения и поймут, как им действовать дальше в условиях измененного рынка.
Я не буду вас ни в чём убеждать, я просто вооружу вас аргументами, чтобы вы сами сделали свой собственный вывод!
Причина 1. Флиппинг: как быстро потерять деньги
Риелторы красиво обещают высокую доходность, а еще – быструю перепродажу: можно взять на входе, а продать – уже через пару месяцев. Так и денег на покупку иметь не обязательно, достаточно наскрести 20% на первоначальный взнос, а уж если были деньги на всю квартиру – так лучше бери все 5 в рассрочку, заработаешь в 5 раз больше с «кредитным плечом», тем более что рассрочка – беспроцентная, читай «бесплатная».
Оказалось, что такие вот «инвестиции» – это прямой путь к полной потере своих средств. Спасая деньги, вы готовы будете продать свои новые рисковые активы по любой цене и потратите на это немало нервных клеток. Почему же так вышло и как избежать такого сценария? Давайте разбираться.
Итак, это действительно один из самых распространенных и коварных способов риелторского «развода» в Дубае, по сути я бы назвал это прямо мошенничеством. Суть в том, что незадачливому инвестору, как правило с крохотным бюджетом ($100 тыс. или даже меньше) предлагают купить с целью перепродажи объект ценой в несколько раз дороже бюджета, главное – чтобы покрыть первоначальный взнос.
А следующий платеж по рассрочке, который по графику уже через полгода, платить и вовсе не придется, так как инвестор уже успеет перепродать свой объект. Даже если он наценит лишь 10% к цене покупки, то за счет плеча рассрочки маржа на вложенные средства составит все 50%, а за год таких входов можно сделать 2 и более, следите за руками…
Опустим нюансы про уплату налога DLD 4%, про требования к минимальной выплате для переуступки права, все это не мешает таким аферистам рисовать вам годовую доходность и 200%, и 300%!... А вот главное, что недоговаривают такие лживые риелторы: при нарушении сроков оплаты по рассрочке сделку по покупке … ОТМЕНЯЮТ, только и всего.
Зачем так разводить неграмотных горе-инвесторов? Ничего личного, только деньги… Брокер получает фиксированный процент от цены договора, а не от фактически уплаченных покупателем средств. Увеличив бюджет покупки в 5 раз за счет «плеча рассрочки» риелтор тем самым в 5 раз увеличивает размер своей комиссии от сделки, только и всего.
Ну и сравните сами: одно дело сказать клиенту, что за свои $100k он ничего не купит и попрощаться, а совсем другое поздравить его с покупкой шикарного проекта за полмиллиона зелени и со скорой 5-кратной прибылью! Здесь, что называется, лох сам обманываться рад…
Так что же пошло не так, в чем здесь подвох и почему таким горе-инвесторам не удается быстро перепродать свои объекты, как им было обещано? Дело в том, что ФЛИППИНГ подразумевает, что ваш объект вскоре (сразу) после покупки окажется в зоне повышенного спроса и дефицитного предложения (либо же приобретет новые свойства, существенно повышающие его ликвидность, но об этом случае мы поговорим позже).
Лично я в своей практике предлагаю под флиппинг ТОЛЬКО топовые проекты государственных компаний-застройщиков Дубая и Абу-Даби, где действительно спрос всегда многократно превышает предложение на старте, где просто суметь купить – это уже успех (и я гарантирую его своим клиентам) и где конечные пользователи вынуждены брать квартиры от перекупщиков, за счет чего есть стабильный спрос на любом этапе строительства.
Причина 2. Отмена сделки – главный риск инвестора
Вероятный и даже не слишком редкий сценарий краха некоторых инвесторов. Когда при расчетах хочется максимально задействовать плечо рассрочки, чтобы повысить доходность, при этом отсутствует необходимый резерв собственных средств для погашения выплат. Сейчас я расскажу, как этого избежать!
Главной угрозой для строящихся проектов как правило является СРЫВ ФИНАНСИРОВАНИЯ. Именно по этой причине в Дубае самое строгое требование к инвестору - СОБЛЮДЕНИЕ ГРАФИКА ОПЛАТЫ по рассрочке, за чем нужно пристально следить. В случае непоступления очередного платежа в срок, застройщик сразу вправе начислять штрафы, а задержка платежа на срок около месяца уже с большой вероятностью станет основанием для ОТМЕНЫ СДЕЛКИ.
Аннулирование сделки - это ее отмена или “кансел” с английского. При этом договор расторгается, квартира у покупателя изымается, чтобы сразу же быть повторно выставленной на продажу от лица застройщика (как правило, цену при этом уже пересматривают в общую сторону, ориентируясь по рынку), а главное – все ваши платежи для вас пропадают, застройщик забирает их себе.
И, как вы уже поняли, застройщик в этом случае выигрывает дважды, повторно продав уже частично кем-то ранее оплаченную квартиру, да еще и по возросшей цене. А здесь уже главный вывод в том, что застройщику cancellation очень даже выгодны. Здесь никто не заинтересован прилагать хоть какие-то усилия к урегулированию вашей задолженности (коллекторы вас разыскивать не станут).
Итак, чтобы избежать такого вот наихудшего сценария, конечно же, в первую очередь нужен качественный анализ и планирование. Платежи нужно отправлять с хорошим запасом по времени, а также иметь в резерве сумму, достаточную для погашения по меньшей мере 3 месяцев по графику платежей.
В случае возникновения финансовых трудностей нужно оперативно и заранее запустить объект в активную перепродажу. Здесь от времени будет напрямую зависеть то, сколько своих средств вам удастся спасти, а убыток в каком размере придется зафиксировать, чтобы снизить цену для срочной перепродажи. Вот такие сделки как раз и называются «distress deal» или «антистресс».
Так что, когда вы видите на вторичке предложение дистресс, значит у продавца нет денег на погашение очередного платежа по рассрочке. А если застройщик объявил о появлении «канселов», значит эти квартиры вместе с уже уплаченными деньгами только что отобрали у неудачливых покупателей, просрочивших оплату.
Причина 3. Ожидание ценового потолка
В последние 3 года цены на недвижимость в Дубае выросли почти на 50%, причем в значительной степени рынок нагрели именно инвесторы перекупщики. В условиях слабеющего спроса многие опасаются, что пик цен уже достигнут, и те, кто покупает недвижимость сейчас, уже не смогут заработать, а возможно и потеряют свои деньги.
Давайте же заглянем чуть вглубь: в прошедшие 20 лет помимо бурного расцвета, рынок недвижимости Дубая справлялся с тяжелыми испытаниями. Серия кризисов 2008 и 2014 года, последовавшая в 2021 году пандемия нанесли удары по стабильности рынка и каждый раз приводили к обвалу цен. Инвесторы были подвержены сильной панике, вложив деньги в экономику очень молодой страны, завязанную в большей степени на туризм и сырьевой экспорт.
Таким образом, произошедший рост нужно называть скорее КОРРЕКЦИЕЙ РЫНКА после серии падений. И действительно, текущие цены находятся лишь на уровне 2014 года. Добавьте к этому возросшее доверие инвесторов, серьезные качественные преобразования рынка недвижимости (ЭСКРОУ-счета, страхование сделок и т.д.)
Все это объясняет стабильно растущий спрос на недвижимость Дубая среди жителей азиатских регионов, составляющих наибольшую долю из общего числа покупателей и инвесторов. Ведь в сравнении с восточными мегаполисами, ценам на недвижимость в Дубае еще ой-как есть куда расти!
Из всего этого лично я делаю вывод, что Дубай сейчас способен на штурм совершенно новых вершин цен на недвижимость, и если нас не настигнут новые глобальные потрясения, то нам предстоит еще несколько лет пусть уже не столь бурного, но стабильного роста с ориентиром +10% годовых. Если прибавить к этому прирост цены за этап строительства, финансовое плечо рассрочки и фокусировку на перспективных проектах, то можно смело ставить цели по доходности на уровне 30% годовых.
Причина 4. Рост предложения переуступок
Каждый, кто посещал Дубай, видел это своими глазами: Дубай похож на гигантскую стройку. Стройплощадки перемежаются с пустырями, строящиеся небоскребы выглядят весьма зловеще посреди пустыни, а некоторые из них словно уже давно застыли… Невольно задумываешься, кто же будет во всех них жить? И действительно, даже в полностью готовых на вид домах порой по вечерам вовсе не горят окна…
Вместе с этим, интернет просто кишит предложениями: «Купить в Дубае квартиру!» Чуть ли не каждый день нам кричат о запуске очередного нового проекта, многие из которых, как говорят, раскупают за считанные часы, ставя новые рекорды. Кажется, что дома в Дубае строят компании уже со всего мира! Но вот инвесторы, кто пытается перепродать свои квартиры, рисуют уже совсем иную картину… Как же на самом деле обстоят дела с балансом спроса и предложения на рынке недвижимости Дубая?
Совсем немного цифр для вас: согласно отчету DLD, за 2022 год в Дубае было сдано в эксплуатацию 27 тыс. апартаментов. Для сравнения, в Краснодаре за тот же 2022 год было сдано 3010 м2 жилья (третье место по России), что с учетом средней площади одной квартиры 62,33 м2, опережает Дубай на 77% с результатом свыше 48 тыс. квартир. Как же так получается, что вовсе не Краснодар славится как топовый мировой рынок недвижимости? Давайте разбираться…
Лучшим индикатором баланса спроса и предложения на рынке недвижимости является ИНДЕКС АРЕНДЫ, как показатель удовлетворенности реального спроса конечного потребителя. Цены на долгосрочную аренду в Дубае за тот же 2022 год выросли в среднем на 27% (причем, аренда вилл подорожала аж на 37%), это говорит о том, что Дубай не успевает покрывать потребности растущего населения в жилье.
Что там говорить, я лично видел красивые стеклянные высотки, целиком внутри поделенные не просто на отдельные комнаты под аренду, а на «партишены» – маленькие выгородки из гипсокартона для отдельных арендаторов, причем это отнюдь не гетто, так живут в Дубае офисные «белые воротнички» без семей, и это тоже говорит о дефиците жилья.
В остальном же «вал предложения» – не более, чем оптическая иллюзия. Из-за высокой конкуренции рынок столь раздроблен, что каждый одноподъездный дом застройщики пиарят словно закладку целого спального района, из этой маркетинговой активности и складывается такой информационный шум.
Строек визуально много по причине специфического административного регулирования Земельного департамента Дубая, который строго регламентирует именно точечную застройку, не позволяя застраивать массив участков одновременно и растягивая цикл строительства каждого объекта до 3-4 лет с учетом времени согласований и приемки. В общем, все как раз – для вас!:)
Так почему же тогда перепродажа квартиры для многих инвесторов уже вызывает такие трудности, что кто-то из них уже кричит и сеет панику в интернете?
Об этом – в следующих частях...
Причина 5. Снижение доходности вслед за ростом цен
Главным индикатором рынка недвижимости является ЦЕНА АРЕНДЫ жилья, так как именно ее динамика отражает реальный баланс спроса и предложения на готовое жилье среди конечных пользователей. Цены на продажу всегда стремятся к повторению динамики рынка аренды.
За 2023 год оба показателя выросли, индекс аренды показал меньший рост. Это означает, что в новом периоде цены на недвижимость продолжат расти, но медленнее, чем в прошлом году. Основной фактор роста цен на покупку – это по-прежнему дефицит предложений готового жилья в Дубае, на что и указывает растущий рынок аренды.
Здесь уже как бы напрашивается вывод о том, что основным направлением спроса на покупку недвижимости в Дубае должны стать инвестиции под сдачу в аренду (пассивный доход). Одновременно с этим снижается интерес инвесторов к перепродажам, и особенно флиппингу, так как динамика роста здесь существенно ослабла.
Какую же доходность сейчас сможет принести аренда и где подводные камни? Начнем с того, что ROI с аренды сейчас снизился после сильного роста в предыдущих периодах, где индекс аренды рос быстрее покупки. Именно за счет этого покупатели готовых квартир 2021-22 годов могут вам хвастать своим ROI 12%, к примеру.
И это искажение сильно влияет на ожидания инвесторов по доходности от аренды, особенно для тех из них, кто склонен доверять набожным прогнозам риелторов (пообещать 12% клиенту – это не более, чем правило хорошего тона). В реальности, если брать более широкую выборку, нормой рентабельности по аренде можно считать 5-7% на долгий срок.
Еще подвохи кроются в готовой вторичке. Например, бывают предложения по заниженной цене продажи. И в моменте это кажется очень выгодным предложением. НО в придачу к продаже идут текущие арендаторы с действующим договором по низкой цене. На практике, выселение таких старожилов может принести немало расходов и проблем.
Но, самое главное, чем будет определен ваш реальный доход с аренды – это Rental Index. Он формируется земельным департаментом на основе локации, возраста и рейтинга дома по различным параметрам, и вскоре станет обязательным параметром. Таким образом, цену аренды в уже не новых домах будут ежегодно (фактически, искусственно – не на основе реального спроса) занижать в пользу новостроек, где с учетом возраста и расширенного списка всевозможных удобств индекс аренды будет максимальным.
Как вы понимаете, этот инструмент вводят в первую очередь для стимулирования спроса на недвижимость под аренду в направлении новостроек off plan, фактически закрепляя для них гарантии большей доходности в сравнении со вторичным рынком. Ну а я вам советую учитывать этот фактор уже сейчас!
Причина 6. Купить легко, а продать – невозможно
Вторичный рынок жилья в Дубае является проблемным, а кто-то выражается так, что он и вовсе – отсутствует. Купить квартиру вам поможет даже любая дубайская эскортница дама (да, они часто в Instagram представляются как брокеры по недвижимости, не удивляйтесь). А вот при попытке ПЕРЕПРОДАТЬ вы возможно столкнетесь с отсутствием интереса уже не только со стороны девушек, но и со стороны риелторов.
Во-первых, что такое вторичка в Дубае? Нет, это не только рынок готового жилья, это буквально каждая вторичная (не от лица застройщика) сделка, т.е. как перепродажа готового жилья, так и переуступка строящегося. А это, по факту, совершенно разные рынки, с разной целевой аудиторией, структурой спроса и механикой самих продаж. Чего стоит один лишь фактор ипотеки, которую в Дубае можно оформить только на готовое жилье!
Переуступка апартамента на этапе строительства – самый частый и проблемный кейс, именно от этих продавцов и исходит вся паника. Потому что перепродать стройку – да, сложно. Кому вы хотите ее перепродать? Конечный пользователь будет смотреть готовое, часто в ипотеку. Вам же, получается, нужен инвестор.
А зачем ему связываться с вашей переуступкой? Эта сделка будет сложнее в плане организации (подписание, взаиморасчеты), более рискованной в глазах клиента, чем работа с застройщиком, нужен, как минимум, вдвое больший первоначальный взнос, да еще и брокера нужно поискать, кто станет с этим заморачиваться, и платить ему комиссию… Более близкий срок сдачи здесь никого не убедит. Ваше предложение должно быть НАМНОГО выгоднее, чтобы такая сделка состоялась.
Либо, в противном случае, вы должны рассматривать свою перепродажу на этапе строительства как экстренный вывод средств, что потребует от вас приложить особые усилия и пожертвовать прибылью, а в некоторых случаях даже зафиксировать убыток. Но, сейчас на рынке большинство инвесторов, кто совсем не так планировал свою стратегию, а то и вовсе никак не планировал, лишь поверив сладким обещаниям… Вот они-то теперь и наводят панику.
Базовой инвестиционной стратегией на рынке недвижимости является покупка проекта на старте и перепродажа уже готового жилья.
В некоторых случаях период рассрочки превышает срок строительства и можно даже здесь использовать кредитное плечо, но чаще всего нужно быть готовым выплатить полную стоимость объекта.
Спрос на данном рынке формируют преимущественно конечные пользователи, и этот спрос велик в Дубае, т.к. темпы строительства пока не удовлетворяют спрос растущего населения. Также вашими покупателями будут инвесторы, рассматривающие консервативную стратегию – пассивный доход с аренды.
Большая доля сделок здесь проходит с использованием ипотеки. В Дубае ставки на ипотеку стартуют с 2,5% годовых. И в данном сегменте вы уже не будете конкурировать с застройщиками, они не продают готовое жилье.
Причина 7. Проблемы с оплатой и риски серых схем
Живя в 21 веке, мы как-то давно привыкли для платежей по договорам, для оплаты крупных покупок – использовать безналичные банковские денежные переводы. Это ведь самый прозрачный механизм: банк проверит документы-основания, подтвердит получателя средств, доставит ему перевод, а у вас на руках будет подтверждение оплаты и возможность оспорить платеж. Но, все это оказалось перечеркнутым после блокировки SWIFT…
Как же быть сейчас? Итак, в начале 2023 года мы еще проводили сделки преимущественно с оплатой посредством международной системы банковских переводов SWIFT, так как оставались некоторые банки, что при грамотной подаче документов проводили эти платежи в направлении ОАЭ по основанию приобретения недвижимости.
Чисто номинально такая возможность есть и сейчас, но на практике даже по нашим последним найденным лазейкам возник высокий риск возврата средств, а еще хуже – ваш платеж может зависнуть на стороне американского банка-корреспондента на долгие месяцы (да, все платежи в долларах идут через проклятую Америку), и от SWIFT из России мы отказались полностью.
Здесь нужно отдать должное соотечественникам: в первый год войны многие смогли успешно вывести свои капиталы на зарубежные счета, и весомая доля платежей от россиян сейчас идет из Казахстана, Кыргызстана, Турции, Испании и других стран цивилизованного мира, где банковская система продолжает исправно работать.
Ну а проще всего конечно же работать с теми клиентами, у кого средства на счетах в ОАЭ, а таких уже немало, ибо это направление вывода капитала было одним из основных (кто-то это делал через бизнес-схемы, а кто-то как раз-таки путем приобретения недвижимости).
Однако, львиная доля всех платежей сейчас приходится на альтернативные механизмы: оплата наличными, криптовалютой или же “платежи от третьих лиц”. Вот об этих финансовых инструментах я вам сейчас и расскажу детально.
Ах, это сладкое слово КРИПТА! Хотя, на самом деле, все мои покупатели, как правило, постарше меня самого, и для них все, что связано с криптовалютами, звучит скорее пугающе. Здесь я спешу вас успокоить: чтобы оплатить недвижку криптой, ни вам, ни вашему продавцу вообще не обязательно знать. что это и даже держать ее в руках (простите, на крипто кошельках).
По факту оплата криптой для вас будет в точности как оплата наличными деньгами, просто эти самые наличные вы можете переместить из одной страны в другую волшебным образом с помощью крипты (точнее, с помощью надежных партнеров, использующие криптовалюты и другие инструменты для международного транспорта финансовых активов).
Остается еще вопрос, что делать дальше с этими наличными в Дубае, ведь далеко не все компании-застройщики принимают в кассу наличные платежи в крупном размере. Здесь нам поможет оплата от третьих лиц, и с этим все просто.
Оплата от третьего лица может производиться либо безналичным переводом (занимает несколько дней для подтверждения платежа, что не всегда комфортно для покупателя), либо с помощью менеджер-чека: это банковский чек, выписанный плательщиком на имя определенного получателя (счет застройщика) и заверенный банком (с гарантированным погашением).
Причина 8. Инвесторскую визу в Дубае лучше не получать
«Золотой паспорт…» – звучит как мечта для россиянина в условиях нескончаемой войны и ужесточающихся санкций. Такие паспорта в основном оформляли для безвизовых поездок по миру, а также для доступа к банковским системам третьих стран. Правда, их выдавали в основном на инвестиции в экономику в основном полунищие островные мини-государства, да и те перестали на фоне санкций.
ОАЭ паспорта никому не выдает, зато обещает инвесторские визы: вид на жительство сроком от 2 до 10 лет в зависимости от суммы инвестиций в недвижимость. И такая возможность стала чуть ли не главным рекламным слоганом всех русскоязычных агентств в Дубае: «Получи ВНЖ ОАЭ за покупку недвижимости!»
Многие начали даже подгонять свой бюджет покупки под суммы, необходимые для получения такой инвесторской визы ($205 тыс. для обычной и $550 тыс. для “золотой” на 10 лет). Тема получения такой визы стала звучать в разговоре почти с каждым клиентом … из числа тех, кто не особо знаком с Дубаем.
Так в чем здесь подвох? Начнем с того, что действует это предложение ТОЛЬКО на покупку готового жилья, и заявленную сумму вы должны выплатить полностью на момент заявки, а не заключить договор на рассрочку.
В принципе, уже это должно отсеять почти всех желающих… Но вот только об этих требованиях почему-то обычно забывают упомянуть представители агентств. Ну то есть инвесторы-то покупают недвижимость на старте и в рассрочку, а тут, получается, что визы дают в основном за покупку ВТОРИЧКИ. Какая-то странная инвесторская виза получается!
В любом случае, заявки на такие визы рассматриваются индивидуально, и вам могут отказать без объяснения причин. Так что, как видите, получить такую визу вовсе не просто… Но, было бы, о чем переживать! Ведь, помимо условий получения, мало кому также рассказывают и о том, что такая виза – практически бесполезна… На практике, у любого автомойщика из Индии с зарплатой 2000 дирхам прав и возможностей по его рабочей визе будет гораздо больше, чем у нашего замечательного инвестора!
Для чего вам нужно ВНЖ ОАЭ? По сути, лишь для получения услуг внутри страны, то есть для доступа к банковскому сервису, медицинской страховке и т.д. Что вы понимали, в Дубае даже банковскую карту не дадут вам оформить без местного Emirates ID. И банк же при обращении за открытием счета с вас также спросит подтверждение дохода внутри страны (salary certificate). У автомойщика он есть, а у инвестора – нет. Поэтому, инвесторская виза вам не даст ровным счетом никаких возможностей, она бесполезна.
Для оформление полноценного ВНЖ в Дубае гораздо рациональнее открыть, например, визу «цифрового кочевника» с подтверждением внешнего дохода за рубежом. Такая виза приравнивается к рабочей по своим возможностям, а оформить ее через моих партнеров вы можете всего лишь за несколько тысяч дирхам. А при выборе и покупке недвижимости – нужно думать именно о недвижимости, во что инвестировать и для чего, а не о ВНЖ.
Причина 9. Затягивание сроков строительства
В условиях возрастающей неопределенности мы уже надолго не загадываем. Горизонт планирования сжимается часто на несколько месяцев. Многие ли сейчас готовы вложить свои средства на срок 3-5 лет без возможности оперативного доступа к ним? А как насчет того, чтобы запланировать переезд в новую квартиру в 2028 году, а выбрать и купить ее уже сегодня?
Для большинства из нас такие вопросы сейчас звучат весьма утопично…
НО вот те, кто инвестируют в недвижимость, всегда должны видеть рынок на несколько лет вперед.
Средний срок строительства высотного проекта в Дубае составляет около 3 лет, для крупных проектов часто 4 года. А теперь застройщикам еще и разрешили задерживать сроки сдачи до 1 года без каких-либо санкций… Вот и получается, что в Дубае обещанного – 5 лет ждут!
Кстати, еще год с момента сдачи я бы посоветовал заложить время на перепродажу (здесь некоторый запас по времени позволит нам не вовлекаться во внутреннюю ценовую конкуренцию среди предложений на перепродажу).
А также советую вам рассматривать в качестве базового сценария (при котором вы сможете погасить всю рассрочку и дождаться сдачи проекта, после чего уже с учетом текущей ситуации принять решение о том, что будет выгоднее) сразу перепродать объект или в течение какого-то времени сдавать его в аренду.
Если вы изначально рассчитываете на перепродажу в течение строительства, не имея всей суммы на выплату рассрочки, то такой сценарий однозначно необходимо расценивать как рисковый. Это потребует вашего более глубокого погружения в рынок и более тщательного анализа.
Сложнее всего как раз и будет спрогнозировать: какой может в будущем оказаться динамика роста цен в проекте, что и как будет влиять на это и какой срок выхода можно считать оптимальным, с учетом необходимой суммы по платежам за этот период. И если что-то пойдет не по плану, вы сможете порой неожиданно оказаться в ситуации distress deal, где спасти хотя бы часть вложенных средств – это уже хороший сценарий.
Причина 10. Дефицит информации и правда под запретом
Взвесить плюсы и минусы, выделить все «за» и «против», чтобы самому решить, как именно действовать на рынке недвижимости Дубая – это, увы, у вас так просто сделать не получится…
Все дело в том, что в эмиратах различного рода публичная критика и негативные отзывы фактически находятся под запретом… Да, это, наверное, вполне можно назвать цензурой, когда вам запрещают публично унижать/критиковать честь, достоинство и деловую репутацию любых лиц.
Ведь с такими законами – даже оставить в сети публичный негативный отзыв о какой-либо компании – это уже нарушение закона (и я видел в прессе публикации о судебных кейсах такого рода на почве скриншота комментария).
Однако же, если взглянуть на это иначе, то такие строгие правила можно назвать применением презумпции невиновности, в том смысле, что любой негативный отзыв, не подкрепленный доказательствами – по сути приравнивается к клевете.
А если же у вас имеются претензии к кому-либо, да еще и доказательства в придачу, так обращайтесь тогда сразу с официальными претензиями к обидчику. В любом из этих случаев, вывод такой – нечего гадить в комментах. Есть ведь в этом какая-то справедливая логика, не правда ли? На практике же, я, например, банально забыл про такой жанр, как оставлять негативные отзывы где-либо…
В своих видео я часто позволяю себе довольно сдержанную иронию, но стоит лишь как-то затронуть сарказмом что-либо “местное” – так довольно быстро начинают приходить агрессивные комментарии по типу “настучу куда следует”, да, причем все на русском языке. И дабы излишне не провоцировать нездоровое внимание, я даже несколько видео удалял после агрессивных комментариев.
Даже обзоры на недвижимость снимать – не безопасно. Ведь ОБЗОР – это вовсе не рекламный ролик, согласитесь? Помимо официально представленных застройщиком сведений и иллюстраций, в обзоре более важным является разбор недостатков, сравнений, личное мнение автора, рекомендации по конкретным кейсам, и все это – уже субъективная оценка.
А как понять, если мое личное сравнение в обзоре этот проект проиграет, то это уже можно назвать порочащей репутацию застройщика публикацией или нет? Так что, конечно, иногда приходится главные акценты в публикациях делать по большей части на позитивных аспектах, а более объективную оценку и консультацию клиенты уже, разумеется, получают от меня персонально.
И да, при таких нормах ни одну публикацию мы не можем считать поистине отражающей мнение автора. А сложить объективную картину самому, собрав различные отзывы, тоже, увы, редко когда удается.
Но, тем ценнее становится личный контакт:)
Обращайтесь с вашими вопросами, всегда рад!
Вывод. Стоит ли вам сейчас покупать недвижимость в Дубае?
Лично я для себя сделал такой вывод. В последние 3 года рынок рос так динамично, что смог щедро вознаградить буквально каждого инвестора, включая совсем уж случайных людей. Этот рынок прощал ошибки. Он избаловал выполнением завышенных ожиданий (по доходности, сроку реализации и т.д.).
в 2024 году рынок от ажиотажа пришёл к нормальным показателям. Этой перемены уже хватило, чтобы отсечь инвесторов и с недалеким умом, и с бурной фантазией. От них слегка повеяло паникой… Полагаю, и мой гайд наверняка отсеял некоторое количество лихих ребят - это к лучшему.
Но, если отбросить лишние фантазии, то в любом случае очевидно, что Дубай был и остаётся одним из самых привлекательных рынков инвестиционной недвижимости. По всем маркерам сейчас мы можем ожидать долгосрочный восходящий тренд, этому явно способствует также активное и жесткое государственное регулирование, мы не раз упоминали здесь такого рода инструменты.
Так что, если у вас стоит задача инвестирования в недвижимость, и вам нужен надежный рынок под разумные ожидания, то вы вновь вернетесь в Дубай!
А я с радостью помогу вам, отвечу на все ваши вопросы, помогу принять решение и сопровожу все сделки - буду рад сотрудничеству!