За последние пять лет девелоперы Юга России принципиально изменили подход к строительству жилья: сначала они ушли от точечных проектов к небольшим ЖК, а затем перешли от комплексов к застройке жилых районов. Но дальше наступает предел возможностям застройщика. Экономику современного жилого комплекса обсудили в рамках конференции «Устойчивый город здесь и сейчас», которую «Эксперт Юг» провёл в Ростове-на-Дону.
Эксперты сходятся во мнении, что для устойчивого развития ЖК должны рассматриваться в контексте всего города, с учётом инфраструктуры, транспорта и экологии. Отсутствие единой концепции развития приводит к неэффективной застройке и появлению некомфортных районов.
В последние годы рынок подогревали государственные ипотечные программы, но после их сокращения отрасль ждёт неизбежное охлаждение. Застройщику придется менять стратегию — и снижать издержки, в том числе за счёт использования новых технологий.
При этом мы сейчас, похоже, являемся свидетелями рождения нового тренда — возвращения покупателя из города в сельские районы. Растущая стоимость городского жилья и низкое качество строительства стимулируют интерес к загородной недвижимости. К тому же сельская ипотека останется льготной и после 1 июля.
«Экономика строительства — это живая материя. Баланс между текущим состоянием рынков и состоянием регуляторной среды, в которой всегда есть место дискуссии о стандартах, нормах, требованиях и так далее. Разобраться в том, как это влияет на отрасль, игроков, потребителей — одна из задач этой встречи», — отметил модератор дискуссии, генеральный директор «Эксперта Юг» Владимир Козлов.
Сокращение господдержки снизит продажи
По мнению собравшихся экспертов и представителей отрасли, один из ключевых факторов, влияющих на экономику ЖК — это ипотека, в том числе и льготные программы, действие большинства из которых прекратится с 1 июля 2024 года. По словам Кирилла Холопика, гендиректора ООО «Институт развития строительной отрасли» (ИРСО), руководителя аппарата Национального объединения застройщиков жилья, если сопоставить данные Росреестра и ЦБ, то можно проследить, что в третьем и четвёртом кварталах 2023 года поставлен рекорд: 82% всех договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве были с ипотечным кредитованием. «В первом квартале 2024 года доля упала до 59%, — уточнил эксперт. — Но снизился и общий объем заключенных ДДУ. При этом почти 41% от общего количества квартир в январе-марте проданы без ипотеки, в том числе и с рассрочкой от застройщика».
С другой стороны, в январе-марте в сегменте ипотечного кредитования преобладали программы с господдержкой, особенно семейная ипотека, которую правительство РФ собирается сохранить после 1 июля. «Уровень господдержки во втором полугодии снизится, — признал эксперт. — Ипотечное кредитование все равно останется значительным, поскольку это сегодня драйвер. Также мы видим рост спроса и на другие виды ипотеки — например, для IT-специалистов, которую также планируется сохранить после 1 июля».
По прогнозам главы ИРСО, после закрытия основной льготной ипотечной программы в третьем и четвёртом кварталах произойдёт спад продаж. Насколько сильным он будет, эксперт пока затруднился ответить:
«Скорее всего, мы не опустимся ниже 1734 квартир в день, как было в 2022 году, а закрепимся на уровне 1,8−2 тыс. квартир в день (в целом по стране). Застройщики будут предлагать различные рассрочки, скидки для того, чтобы понизить бремя ежемесячного платежа участника долевого строительства», — предположил Кирилл Холопик.
По его мнению, за последнее время существенно выросла средняя цена квартир в новостройках. Основная причина — выдача банками ипотек на более длительные сроки — до 26,5 лет. С одной стороны, это позволило гражданам платить всего 35 тыс. рублей в месяц за дорогие квартиры. С другой, подняло цены на первичном рынке более чем в два раза.
С этим фактом согласился заместитель гендиректора «Региональной корпорации развития Ростовской области» Игорь Далаксакуашвили. По его словам, с 2020 года на рынке наблюдается двухкратный рост стоимости жилья класса «стандарт»:
«Если четыре года назад двухкомнатная квартира стоила 3,2 млн рублей, примерно 57 тыс. рублей за кв. метр, то сейчас уже 114 тыс., и попробуй найди по такой цене. Все чаще появляются предложения по 130 тыс. рублей и выше. И если в 2020 году в Ростове средняя зарплата была порядка 40 тыс. рублей, то сейчас — 60 тыс. рублей. То есть цена на жилье выросла более чем в два раза, а зарплата — только в полтора».
По наблюдениям Игоря Далаксакуашвили, раньше ростовчане брали ипотеку в среднем на 10-12 лет и часто выплачивали её досрочно. Сейчас же средний срок ипотечного кредитования в южной столице превышает 20 лет, так как это позволяет сделать меньше ежемесячный платёж.
ЖК — хорошо, но город важнее
Мы рассуждаем об экономике отдельного здания, ЖК, отрасли, но забываем, что любое строительство, тем более жилищное, должно рассматриваться в контексте всего города, подчеркнул Сергей Трухачев, директор научно-проектной организации «Южный градостроительный центр»:
«Отсутствует комплексный взгляд, нет понимания города и его экономики в целом, а это ведь не только социальная инфраструктура, которая у застройщиков ограничивается проектированием детсадов и школ, но и вопрос транспорта, поддержания в нормальном состоянии городского озеленения, благоустройства общественных территорий, в которое тоже вкладывается весь город. Это важно, потому что большую часть своего времени собственники жилья проводят не в квартирах, а в городе — на улицах, в общественных зданиях и парках», — указал эксперт.
Александр Макаров, первый замруководителя рабочей группы Общественной палаты Ростовской области по вопросам ЖКХ и строительства, председатель гильдии строителей Новочеркасска, рассказал, что 21 мая в Заксобрании Дона обсуждались вопросы, связанные с комплексным развитием территорий (КРТ). Речь шла о новых микрорайонах, при застройке которых были допущены серьёзные ошибки, а также о перспективных площадках, к освоению которых строители уже приступили или приступят в ближайшее время.
«Сейчас начинаются работы на новых территориях, в частности, это старый аэропорт и левобережье. Проекты отработаны со всей инфраструктурой (детсады, школы, поликлиники), благоустроенными зонами. Новые застройщики учитывают ошибки предыдущих проектов и стараются не допускать их. Однако для того, чтобы такой мегаполис как Ростов-на-Дону гармонично развивался, необходимо иметь единую концепцию развития для него и других городов области. О будущих поколениях надо думать, о том, где и как они будут жить, не придётся ли им сносить то, что понастроили и ещё будут строить. В Ростове уже есть микрорайоны, до которых тяжело добираться по пробкам, где есть проблемы с парковкой и наличием социальных объектов, где люди не любуются видами из окон, а смотрят на балконы соседей. В итоге наверх ежегодно летят отчёты о миллионах новых квадратных метрах жилья, а по факту продаётся не более 30% от общего количества таких квартир», — резюмировал г-н Макаров.
По мнению заместителя гендиректора Южного регионального научно-исследовательского и проектного института градостроительства Романа Холодова, в Ростове есть проблемы с комфортной квартальной застройкой потому, что появляются «красные линии» вокруг квартала, на которых обязательства по строительству дорог изначально ложатся на муниципалитет.
«Идёт такое регулирование в плане микрорайона, чтобы вся его инфраструктура площадью 60 га создавалась за счёт застройщиков, — рассказал Холодов. — Ещё одна интересная история связана с нормой обеспеченности. Например, для бизнес-класса — 40 кв. метров на человека, для стандарта — 30. Определяется она техническим заданием. Соответственно, застройщик принимает для себя формат бизнес-класса, администрация поддерживает, потому что это минимизирует требования к социальным объектам: меньше населения — меньше детей, мест в детсадах и т. д., и даже меньше диаметр инженерных коммуникаций. В итоге на рынке появляются не очень комфортные и при этом недешевые жилые комплексы».
Руководитель программы «Семейный капитал» Евгений Ткачёв заметил, что за минувшую пятилетку принципы застройки в городах Юга поменялись кардинально: сначала компании ушли от точечных проектов к небольшим ЖК, а затем — от отдельных комплексов к застройке жилых районов. «Такие примеры есть и в Краснодаре, и в Ростове. И, в принципе, если мы ответим на вопрос, какие требования предъявляет к девелоперам регулятор, я бы здесь, наверное, выделил одно ключевое — повышение качества жизни. В новых микрорайонах увеличивается количество соцобъектов, появляется переменная этажность, где-то есть парковая и прогулочная зоны. Если посмотрим в сторону ИЖС, то мы увидим рост интереса к этому сегменту. Однако, как и в случае с отдельным ЖК, внутри района ИЖС всё может быть нормально с социальной и инженерной инфраструктурой, но весьма ограничены возможности сообщения с условным центром города, с социальными центрами, куда жители вынуждены время от времени добираться», — отметил спикер.
Ткачёв уверен, что такую проблему застройщику не решить. Он создаёт комфорт внутри своего комплекса, а дальше — слово за администрацией территории. И пока стороны далеко не всегда могут договориться. В бюджете часто нет денег на расширение дорог, ремонт и прокладку инженерных сетей и т. д. «С отменой льготной ипотеки проблем у застройщиков прибавится. Многим из них придется менять стратегию и тактику, ориентируясь на запросы клиентов. То есть, строить не так, чтобы лишь бы продать, а так, чтобы люди обязательно хотели купить», — подытожил эксперт.
Сухое строительство уменьшает себестоимость
Директор Южной сбытовой дирекции ООО «КНАУФ ГИПС» Сергей Бондаренко предложил посмотреть на экономику ЖК с несколько иной стороны:
«Стоимость квадратного метра конечно различается в зависимости от качества и класса жилья, — заметил Бондаренко. — При этом критериями выбора квартир покупателями являются количество машиномест, огороженный двор, шумоизоляция, материалы межквартирных перегородок, технологии отделки и др. — так показал опрос, проведенный партнёрами по рынку. Мы, как производители отделочных материалов и пионерны сухого строительства в России можем предложить рынку технологии, позволяющие более эффективно организовать возведение межкомнатных и межквартирных перегородок — повысить показатели шумоизоляции готовых квартир, увеличить полезную площадь, ускорить процесс возведения. Это может одновременно добавить ценность квартиры для конечного покупателя и уменьшить расходы для застройщика. Сегодня мы видим этот тренд — уже более 50 застройщиков в России используют перегородки из гипсокартона в своих объектах».
Технология сухого строительства предполагает в том числе применение современных материалов, например, гипсовые строительные плиты нового поколения, которые выпускает компания КНАУФ, такие как КНАУФ-лист Сапфир и КНАУФ-лист Аквамарин, пояснил Алексей Марьяненко, старший продукт-менеджер Южной сбытовой дирекции — Филиала ООО «КНАУФ ГИПС» (г. Краснодар). Согласно испытаниям, проведенным на реальных объектах, межкомнатные перегородки из ГКЛ обеспечивают шумоизоляцию до 57 дБ. Применение таких стен увеличивает полезную площадь квартир на одном этаже до 7 кв. метров, а также снижает нагрузки на перекрытие и фундамент, что позволяет сэкономить на бетонных работах и снизить металлоемкость конструкций. «Еще один очевидный плюс — практически в 2,5 раза сокращаются сроки строительства, поскольку мы уходим от мокрых процессов. Трудозатраты и время на операции сокращаются, ускоряя сроки ввода объекта в эксплуатацию, поскольку нет (традиционных для стройки) технологических перерывов. Общая экономия застройщиков, которые используют технологии сухого строительства, увеличивается до 15%», — заключил спикер.
Равнение на село
Директор по маркетингу ООО «Азово-Донская девелоперская компания» Юлия Лазарева рассказала, что с 2023 года они стали подробно изучать ситуацию с многоквартирным городским жильём и загородной недвижимостью и пришли к неожиданному выводу.
«Мы опирались на мнения тех, кто покупает жильё в городе: что движет ими, что нравится и не нравится, какие плюсы и минусы они видят, что происходит ипотекой, с какими проблемами сталкиваются собственники квартир в современном ЖК, — рассказала эксперт. — Выяснили, что город — это уже психологически некомфортно и небезопасно. Как правило, в городе плохая шумоизоляция, зачастую низкое качество строительства, неизвестное окружение в ЖК, непонятная и не всегда комфортная среда. В итоге приступили к реализации проекта в доступном ценовом сегменте. За 6 млн рублей человек покупает дом площадью 80−100 кв. метров с двумя парковочными местами. Собственнику такого жилья не надо искать, где поставить машину, беспокоиться о том, где пройдёт коляска, как быть с сумками, где выход из подземного паркинга и т. д. И всё это в нормальной доступности. Если речь идёт о рабочих местах, например, не в центре города, а в ближайшем пригороде, то добираться можно за считанные минуты и не томиться в пробках. К тому же, сельская ипотека — единственная льготная программа, действие которой в полной мере продлится и после 1 июля».
Генеральный партнер мероприятия ГК «КНАУФ»