"Ты знаешь, сколько была цена до введение программы господдержки?"
"На кой черт вам вообще в голову пришло покупать квартиру в скотских климатических условиях Петербурга?"
"Какая сумма переплаты?"
Эти и другие вопросы мне поступили, когда я написал пару дней назад пост, что взял льготную ипотеку под 8% годовых, которая, кстати, заканчивается в конце июня. И я решил, что это отличный способ, чтобы вложить средства в этот актив. Почему?
Ну вот смотрите, банк дает вам деньги под 8% годовых. Вы их вкладываете в строительство объекта, который к моменту сдачи сам прибавит в цене. При этом ключевая ставка 16%, а вклады есть и под 18%. То есть вам дают деньги с дисконтом в 10% в год. Грех не взять!
Да, по льготной ипотеке есть ограничения: в основном это новостройки, ее можно получить раз в жизни и нужно внести 30% первого взноса. А еще она заканчивается 30 июня. Но в остальном одни плюсы.
Я взял однушку с большой кухней (типа евродвушка) на юге Московского района в малоэтажном ЖК «Парадный Ансамбль» кофморт-класса. Вышло 6350000 р за ~35 кв.м. Это около 181 т.р. за метр. Да, не центр, но мне там не жить. Да и я сам живу дальше от центра Питера.
Взял я ее под сдачу в траншевую ипотеку. Что это такое? Это когда кредит выдается двумя траншами: первая часть на период строительства, вторая - после передачи ключей. Получается, что до сдачи квартиры платеж в 2 раза ниже. В моем случае до декабря 2026-го (срок сдачи), я буду платить около 16,5к рублей. После - в 2 раза больше. Кредит на 30 лет.
Квартира уже будет с отделкой. Подобные квартиры в соседнем ЖК уже сдаются за 30~35к. Думаю, через пару лет цена аренды еще чуть подрастет. В итоге я буду сдавать ее и этим платежом гасить ипотеку. То есть квартира будет сама себя окупать.
Но пока она не сдалась, платить ежемесячные платежи можно с процентов на вкладах и счетах. Сейчас ставки по 18%. Это значит, что свободные деньги выгоднее вкладывать не в досрочное погашение платежа, а положить на вклад. Потому что, например, 1 млн р под 18% практически полностью перекроет ежемесячный платеж до сдачи квартиры. И это я еще сложные проценты не посчитал.
А когда ключевая ставка опустится, допустим, ниже 8% (я верю, что так рано или поздно будет), можно будет рефинансироваться и снизить платеж.
Гасить ипотеку заранее, кстати, я не вижу вообще никакого смысла. Потому что 33к сейчас и 33к через 30 лет - это совершенно разные деньги в плане своей ценности. Поэтому я буду платить ежемесячный платеж и ни копейкой больше. И все у меня будет хорошо.
Вообще, я очень давно хотел переложить часть средств в актив недвижимости, поэтому очень рад своему приобретению. А учитывая, что я еще и понимаю, что такое инфляция, вклады и сложный процент, квартира вообще получается очень выгодным приобретением. И переплата почти в 7 млн рублей за 30 лет меня вообще не смущает. Это всего лишь 115% от стоимости актива. Инфляция за горизонте 30 лет, скорее всего, будет гораздо выше.
А если ниже, то я перефинансируюсь.