9 подписчиков

Жилой комплекс "GRAF" I Подробный обзор⁠⁠

21 июня 202421 июн 2024

13 мин

Оглавление

Введение
О земельном участке

Внимание!
Изменилась ссылка группы в телеграм!
Новая ссылка: https://t.me/n_nstav

Концепция проекта - помочь людям подобрать нужное жилье по своим критериям, сэкономив время на сбор и обработку информации, создать площадку для обмена информацией о новостройках.

Разумная критика приветствуется, будем улучшать обзоры.

Введение

Жилой комплекс "GRAF"– строящийся жилой комплекс класса "Комфорт" в микрорайоне № 14 (территории офиц. районов здесь) Октябрьского района г.Ставрополя, или неофициальном районе "Район Ж/Д вокзал" (территории неоф. районов здесь). Фактический адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Гражданская, д. 5.

Ниже представлены рендеры изображения, видео визуализация проекта в группе.

На всей рекламной продукции застройщик указывает следующую информацию:
Обращаем Ваше внимание на то, что вся представленная информация, касающаяся изображений квартир - носит справочно-информационный характер и ни при каких условиях не является офертой определяемой ГК РФ.

Рендер застройщика - вид с западной стороны (ул. Гражданская)

Рендер застройщика - вид с юго-восточной стороны

Рендер застройщика - вид с северной стороны

Рендер застройщика - вид изнутри ЖК (с севера на юг)

Застройщик - ООО СЗ СМУ-3 ЮГКОМСТРОЙ. Группа компаний - ЮгКомСтрой. Начало строительства 21.12.2021.

Планируемый срок сдачи 4-ый квартал 2024 года, а выдача ключей 30.06.2025, фактическую выдачу ключей обещают в декабре 2024 года. Продажа осуществляется через счета эскроу. Банк для открытия счета эскроу - ПАО "Сбербанк".

Застройщик предлагает квартиры с предчистовой отделкой, дом клубного формата, благоустройство дворового пространства и его озеленение, квартиры с террасами, подземный паркинг, двор без машин, авторской архитектурой. Цены на жильё начинаются с 3 миллионов рублей (квартира-студия). Подробнее о том, что ждёт жильцов ЖК «GRAF», в нашем обзоре.

О земельном участке

Земельный участок, отведенный под размещение объекта, граничит:

на севере – территория объектов общественно-делового назначения (Газпромбанк, швейная фабрика);
на востоке - территория существующей жилой застройки (5-этажные МКД), ул. Вокзальная, а далее железная дорога;
на западе - ул. Гражданская и здание небольшого делового центра, а за ним Успенское кладбище;
на юге - территория существующей жилой застройки (5, 9 и 10-этажные МКД).

Рельеф участка спокойный.

Внешний подъезд к проектируемому МКД, а также въезд и выезд в подземную автостоянку осуществляется с ул. Гражданская.

Территория земельного участка на кадастровой карте

Кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект: 26:12:022403:1533.

Площадь 12 046,00 м². Кадастровая стоимость: 100,8 млн. руб.

Право застройщика на земельный участок: право собственности с 09.08.2021.

Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Градостроительное зонирование. Красной стрелочкой отмечен земельный участок.

Ссылка на карту градостроительного зонирования города Ставрополя.

Согласно градостроительному плану земельного участка, утв. Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя, земельный участок расположен в территориальной зоне "Ж-0". Установлен градостроительный регламент: Ж-0. Зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более).

На карте градостроительного зонирования города Ставрополя отражено, что данный земельный участок ранее относился к территориальной зоне "П-1" (Производственная зона).

Напротив земельного участка находится зона "СП-2. Кладбища". А с северной и западной стороны участок огибает зона "ИТ-2. Полоса отвода железной дороги".

Особые условия использования территорий по природным и техногенным условиям. Красной стрелочкой отмечен земельный участок.

Ссылка на карту градостроительного зонирования города Ставрополя с особыми условиями использования территорий по природным и техногенным условиям.

Земельный участок находится в области периодического подтопления, это нормально. В области иных условий земельный участок не подпадает.

О жилом комплексе

ЖК на сайте наш.дом.рф.

Официальный сайт ЖК - https://graf26.ru

Профиль застройщика в Telegram - t.me/ugkomstroy

Жилой дом имеет С-образную форму в плане и сблокирован из 8 блок-секций.

Блок-секции 1, 5, 6, 7, 8 - тринадцатиэтажные (12 жилых), блок-секции 2, 3, 4 - десятиэтажные (9 жилых). Под всем зданием, внутренним двором и прилежащей территорией в пределах границ запроектирована подземная парковка.

В проекте предусмотрено:

авторская архитектура;
клубный формат дома;
двор без машин;
закрытая территория;
видеонаблюдение и охрана;
спортивная и детская площадки, зона отдыха для взрослых и озеленение газонами;
отделка общих помещений стандартная (не дизайнерская)
индивидуальное отопление и теплый пол (теплые лоджии);
террасы на 1-ых этажах и двухуровневые видовые квартиры с террасами на последних этажах;
квартиры-студии;
кладовые на этаже и в паркинге;
подземный паркинг с доступом в лифт.

Коммерческие помещения предусмотрены на 1-м этаже в блок-секциях 7 и 8.

Коммерческие помещения отмечены красной линией

Решения, принятые в проекте, предусматривают условия беспрепятственного и удобного передвижения маломобильных групп населения по территории жилого дома.

Придомовая территория:

Трафик пешеходный - менее среднего: жилой комплекс расположен на границе плотной территории жилой застройки, в радиусе 300 м. находятся такие организации: ж/д вокзал, две автостанции, институт, школа, детский садик;

Закрытая территория – планируется возведение забора вокруг территории земельного участка, видеодомофон и автоматические ворота;

Охрана – запланирована собственная служба охраны;
Умный дом - умная домофония;
Видеонаблюдение - запланировано.

Комфортность проживания:

Строящиеся объекты рядом с ЖК – только ЖК "Красный Металлист" на расстоянии 300 м., это почти незначительно;
Шумные объекты поблизости – отсутствуют, за исключением ж/д путей, которые находятся в 120 м., однако, 5-этажные дома с восточной стороны почти полностью гасят шум (поезда проезжают редко);
Места отдыха – в пешей доступности бульвар Генерала Ермолова (800 м.), бульвар Красный Металлист (400 м.), Барятинский парк (1.5 км.);
Расстояние от оживленной дороги – 50 м. до ул. Гражданская (только западная сторона дома), этого почти достаточно для подавления шумов и выхлопных газов от автомобилей.

Планировки

Квартирография по дому:

квартиры-студии от 23 до 26 м2 - 24 квартиры или 6%
1 комнатные от 34,9 до 49 м2 - 163 квартиры или 40%
2 комнатные от 49,1 до 76 м2 - 172 квартир или 42%
3 комнатные от 80,3 до 93,1 м2 - 50 квартир или 12%
4 комнатные - отсутствуют

Пентахаусы от 47,4 до 160 м2 (только последние этажи) - в составе 1, 2, 3 комнатных квартир. Под пентхаусом понимается двухуровневая квартира с выходом на террасу на кровлю, высота ограждения кровли 1,2 м.

Среднее количество квартир на этаже - 5 единиц

Количество подъездов - 8 единиц

Первый этаж для коммерческих помещений - только подъезды №7 и №8. Также, на первых этажах в подъездах 1-6 частично запроектированы квартиры с террасами.

Рендер террас на первом этаже (восточная сторона здания)

Высота жилых этажей в чистоте - 2,72 м.

Во всех квартирах предусмотрены теплые лоджии. Оконные проёмы и лоджии верхних этажей (11-12 этажи) имеют остекление "в пол". Высота ограждений лоджий принята не менее 1,2 м.

Планировки и подробная квартирография в разрезе подъездов приведена в файле "Квартирография" в теме группы ЖК I GRAF.

Кладовые на этаже

Площадь от 2,8 до 6,1 кв.м. Доступны в подъездах: №4 и №7

Цена 1 кв.м. - 45 тыс. руб.

Подземные кладовые и паркинг

Кладовые в подземном паркинге от 5 до 12 кв.м.

Цена 1 кв.м. - 35 тыс. руб.

Желтым цветом выделены уже проданные позиции кладовых.

Въезд в паркинг осуществляется с ул. Гражданская (отмечен стрелочкой).

Отделка подземной парковки:

потолки: подшивка ГКЛ по мет.каркасу с заполнением минераловатными плитами; обеспыливание;
стены: обеспыливание;
полы: бетон.

Количество машино-мест всего - 194 шт.

Площадь стандартная - 2,7 х 5,3 м.; 2,7 х 5,5 м.; 2,9 х 5,5 м.; 3,10 х 5,5 м.. Цена 850 тыс. руб. за единицу. Имеются семейные машино-места.

Акция: при покупке 2 комнатной квартиры скидка 50 тыс. с машино-места, т.е. 800 тыс. руб.

Синим цветом выделены уже проданные позиции машино-мест.

Цены на дату публикации

Средняя стоимость квадратного метра в ЖК "Граф" на дату публикации статьи составляет 114 тыс. рублей, а квартир — 6.8 млн рублей.

Пример для сравнения стоимости 1 кв.м.:

ЖК "Граф", 2 комнатная квартира, площадью 65 кв.м., этаж 8 из 12, цена - 7 605 000 руб. (117 тыс. руб - за 1 кв.м.). Сдача 4 кв. 2024 года.
ЖК "Красный металлист" (КМ4, поз. 4) 2 комнатная квартира, площадью 64,5 кв.м., этаж 8 из 22, цена - 6 000 000 руб. (93 тыс. руб. - за 1 кв.м.). Сдача 3 кв. 2025.

Аналогичная последняя квартира в КМ3 со сроком сдачи 4 кв. 2024 года, продается по цене за 1 кв.м. уже 100 тыс. руб. (18 из 19 этажей, 66 кв.м. - 6 600 000 руб.).

Разница 24 тыс. руб. с 1 кв.м. или 1,6 млн. руб. за всю квартиру, однако, цели и задачи у вышеуказанных ЖК разные.

Ознакомиться с актуальными предложениями можно по телефону отдела продаж застройщика - 8-(8652)-409-904.

Описание технической части

Согласно информации, приведенной в экспертизе проектной документации, проектной декларации и в проекте договора долевого участия, которая находится в открытом доступе на сайте наш.дом.рф, а также полученной в ходе личного обследования объекта, были собраны основные техническое аспекты данного ЖК, интересующие будущего владельца.

Работы в соответствии с договором строительного подряда выполняются непосредственно застройщиком, без привлечения генерального подрядчика.

Номер разрешения на строительство: 26-309000-32с-2021

Срок действия разрешения на строительство: 14.04.2026. Данный срок был продлен: 05.08.2022.

Материал перекрытий (ПД): железобетонные монолитные плиты.
Потолки подземного паркинга подшиваются ГКЛ по мет.каркасу с заполнением минераловатными плитами. Пол первых этажей не будет холодным.

Материал внешних стен:

- по монолитному каркасу: минеральные плиты 50 мм. +теплоизолирующая карска "ТЕРМИОН Фасад" или аналог толщиной 1мм + декоративная штукатурка или гибкий декоративный камень.

- наружные стены: газобетонные блоки ГРАС толщиной 250 мм + минеральные плиты 50 мм. + декоративная штукатурка или гибкий декоративный камень.

Однако, при фактическом выезде отмечены материалы не указанные в проектной документации: вместо газобетонных блоков ГРАС используется монолит-керамический камень, в этом случае это улучшение, но при утеплении использовать пенопласт взамен минваты, это ухудшение.

Утепление пенопластом и использование керам.блоков

Материал межквартирных стен - газобетонные блоки ГРАС 200 мм.

Материал межкомнатных стен - пазогребные плиты 100 мм.

Тип отделки – предчистовая, а именно: установка входной двери; установка радиаторов; установка остекления; возведение межкомнатных перегородок; стяжка пола помещений и санузлов; разводка инженерных коммуникаций (ГВ/ХВ); подготовка стен помещений - штукатурка (кроме межкомнатных, они из пазогребневных плит, не требуют оштукатуривания); прокладка труб канализации; разводка системы индивидуального отопления.

Характеристики остекления - Deceuninck Eco 60 мм (декенинк), четырехкамерные, теплопередаче 0,68 м²С/Вт.

Оконный блок на лоджию - не устанавливается

Характеристики входной двери - Border 1А, сталь - 1,5 мм, утепление - минвата, толщина полотна - 70 мм., цена - 25 тыс. руб.

Отопление: индивидуальное.

Газификация дома: котел и варочная панель.

Характеристики котла – двухконтурный котел с закрытой камерой сгорания фирмы «Ariston» мощностью 15кВт для 1 и 2 комнатных квартир и 24кВт для 3 комнатных. Разводка системы - металлопластиковые трубы.

Характеристики радиаторов - стальные панельные радиаторы типа «ОАЗИС» или аналог.

Установка теплого пола в помещениях и санузле - все помещения включая лоджии, кроме спален.

Разводка инженерных коммуникаций (Электрика) - формальная разводка "2 розетки на комнату".

Шумоизоляция пола - отсутствует.

Шумоизоляция стен - отсутствует.

Сети связи - ООО "Сеть" (Зеленая точка).

О жилом комплексе:

Изменения в проектной документации:

корректировка площадей квартир от 22.11.2021
откорректировано пятно застройки подземного паркинга, выполнена корректировка элементов благоустройства и парковок согласно ГЗПУ от октября 2023 года

Класс энергоэффективности: В.

Общее количество этажей: 13 и 10 (этаж -1 для паркинга).

Количество жилых этажей: 12 и 9.

Количество квартир: 409 шт.

Благоустройство:

Количество детских площадок - одна
Количество спортивных площадок - одна

На территории жилого дома размещаются площадки благоустройства с соблюдением минимально допустимого расстояния от окон жилых зданий. Площадки оборудуются необходимым набором малых архитектурных форм и переносных изделий.

Покрытие детских и спортивных площадок выполняется из искусственного резинового покрытия.

Ограждение спортивной площадки выполняется металлическим, высотой 4 метра.

Количество площадок для мусора - одна, сбор ТБО осуществляется на площадке с твердым покрытием, расположенной на нормативном расстоянии с западной стороны участка и рассчитанной на 6 контейнеров. К площадке ТБО организуется подъезд спецавтотранспорта.
Планируемое озеленение – озеленение территории проектирования выполняется путем устройства газонов.

Парковочное пространство:

Заявлено 321 место, из них 127 на подъемниках, подъемников нет и не будет, следовательно, имеется только 194 места в паркинге и 40 вне придомовой территории.

· Количество мест в паркинге – 194

· Гостевые места на придомовой территории – нет

· Гостевые места вне придомовой территории – 40

Безбарьерная среда:

· Наличие пандуса – есть

· Наличие понижающих площадок – есть

· Количество инвалидных подъемников – нет

Наличие лифтов в доме:

· Количество подъездов – 8

· Количество грузопассажирских лифтов – 8 (во всех подъездах)

· Количество пассажирских лифтов - 5 (доп. для подъездов где 12 этажей)

Нежилые помещения (кладовки):

· Местонахождение нежилых помещений – на этажах и в паркинге

· Количество нежилых помещений – 114

Инфраструктура комплекса

Индекс доступности инфраструктуры на основании расстояния до учреждений здравоохранения, образования, спорта, развлечений и предприятий розничной торговли – составляет 7/10 согласно оценке наш.дом.рф.

Интерактивная карта инфраструктуры доступна по ссылке. Карта подскажет вам, где находятся интересующие вас места: магазины, остановки, поликлиники, сады, школы, бульвары и парки, а также укажет расстояние до центра. Вы можете использовать функцию просмотра панорамы улиц в Яндекс.Картах, чтобы увидеть реальную обстановку.

Транспорт

До ближайшей остановки общественного транспорта:

100 м. - на ул. Гражданская- маршруты
450 м. - на ул. Гражданская- маршруты

Вышеуказанные маршруты позволяют добраться в большую часть города без пересадок.

официальном сайте "Крайтранс" - отметьте галочкой нужные маршрутыПосмотреть схемы маршрутов общественного транспорта г. Ставрополя можно на

Транспортная нагрузка в будний день, исключая обильные осадки (снег, дождь) и какие-либо мероприятия:

Для анализа автомобильного трафика можно воспользоваться функцией "Статистика пробок" в Яндексе.

О застройщике

Застройщик: ООО "Специализированный Застройщик СМУ-3 "Югкомстрой"

· ИНН 2635235016

· юр.адрес: Ставропольский край город Ставрополь, пр-кт Кулакова 28 Б

· телефон: +7(865)299-02-99, E-mail: uks26@mail.ru

· Руководитель: Горбатых Алина Александровна

· Группа компаний – ООО "Специализированный застройщик Югкомстрой", ИНН 2634042004

История строительства Застройщика (часто под другими ООО):

· ЖК "GreenПарк" (3 позиции) по ул Доваторцев, д. 52, корпус а - ссылка

Отзывы: я.карты, яндекс реалти

Отзывы:

О застройщике: я.карты
О ЖК: я.карты; 2ГИС, яндекс реалти

Резюме

Особенность Жилого комплекса «GRAF», повышающая его привлекательность – расположение в центральной исторической части города, малоэтажность строительства относительно других предложений в локации, видовые характеристики, двор без машин, террасы не первых и последних этажах.

Недостатки – современный "Комфорт класс" должен предусматривать помещения для колясок и велосипедов и улучшенную отделку МОПов, чего нет в данном ЖК. Отсутствие отделки террас на последних этажах (фото в теме ЖК). Недостаточное количество открытых парковок, их очень мало.

Кого-то может оттолкнуть ЖК из-за близости нахождения с Успенским кладбищем, однако, детский сад № 164 частично построен на его территории, так что об этом не стоит беспокоиться, последние захоронения проводились давно.