На Кубани цена квадратного метра на первичном рынке за последние 5 лет выросла почти в три раза, считают эксперты. Более того, стоимость недвижимости к концу года может увеличиться еще на 20-30 %.
Сейчас отмечается ускоренный рост цен на первичном рынке недвижимости. Увеличение в среднем составляет примерно 5 % в сравнении с началом года. Это связывают с ожидаемой отменой льготных ипотечных программ и началом туристического сезона, который ежегодно подогревает спрос на недвижимость на курорте. Дисбаланс льготной и рыночной ставок по ипотеке привел к неадекватному разрыву цен между новостройками и вторичкой.
Эксперты считают, что стоимость недвижимости продолжит расти. Лидером в этом плане был и остается Сочи. Там прогнозируется рост цен и к концу 2024 года в среднем на 20-30%. В Анапе первичка может подорожать еще где-то на 10 %. Так что стагнация рынку не грозит, считают эксперты. Но все заметнее становится разрыв цен между новостройками и вторичкой.
Специалисты рынка недвижимости уверяют, что лидером роста стала Анапа, где новостройки за последний год подорожали в 1,5 раза. Рост, считают они, с начала 2024 года составил 7-10 тысяч рублей за кв. метр. Некоторые квартиры выросли в цене на 500–800 тысяч рублей буквально за два-три месяца.
Рост цен на новостройки связан с увеличением стоимости строительных материалов, рабочей силы и земельных участков под застройку. Цена зависит также от сроков сдачи, класса жилья, локаций и других факторов.
Но не может же быть так, чтобы новостройки дорожали, а уже построенное жилье оставалось в прежней стоимости? Разумеется. На вторичном рынке Кубани цены за последние 12 месяцев в среднем выросли на 15 %. Положительная динамика наблюдается практически во всех населенных пунктах края. В Анапе даже выше - рост около 20 %. Но все же очевиден разрыв в ценах с новостройками. Сложная ситуация на вторичном рынке жилья имеет свое объяснение. Рост ставок по ипотеке вне льготных программ обрушил платежеспособный спрос еще с августа 2023 года. Вторичный рынок поддерживали «херсонские» сертификаты. Но с апреля 2024 года их выдача прекращена.
Сложилась парадоксальная ситуация, когда предложение от застройщика в еще строящемся объекте дороже предложения от собственника в уже готовом доме в том же самом жилом комплексе. Разница эта целиком обусловлена различиями в ставке по ипотеке, считают эксперты. Основной причиной роста цены стали программы ипотечного кредитования, такие как семейная ипотека, что стимулировало людей к приобретению жилья. Предложение новостроек также увеличилось, но не в такой степени, как спрос. Это стало одной из причин роста цен на жилье.
В Краснодарском крае 2023-й стал рекордным годом по числу сделок на рынке жилья. По оценкам компании Macon, основанным на данных Росреестра и ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства), в прошлом году на первичном рынке региона было совершено почти 65 тысяч сделок, что в 1,9 раза превышает значение 2022 года и в 1,7 раза - 2021-го. Всплеск покупательской активности пришелся на август-декабрь, когда число сделок выросло в среднем в два раза в сравнении с первой половиной года. Причин для положительной динамики было множество. Образовался ажиотаж вокруг слухов о завершении льготных ипотечных программ и ужесточения условий по ним. Инвестиционный спрос подогревался колебаниями курса рубля, а также возросшими рисками владения зарубежной недвижимостью. Но, пожалуй, значимым и долгоиграющим фактором стал рост доходов отдельных групп населения.
Но за четыре месяца 2024 года продано около 13 тысяч квартир. Фактически покупательская активность вернулась к уровню второго квартала 2023 года. Но для застройщиков такое падение относительно второй половины прошлого года весьма ощутимо.
На самом деле все просто: динамика цен отражает динамику спроса на рынке недвижимости. Ожидание изменений условий льготных программ ипотечного кредитования в конце прошлого года подстегнуло покупателей к совершению сделок, а продавцов недвижимости - к повышению цен. И рынок новостроек реагирует на эти ожидания быстрее, чем рынок вторичной недвижимости. А когда покупательский спрос перемещается с первичного на вторичный рынок, не успевший так быстро поднять цены, мы наблюдаем уже скачок цен на квартиры от частных продавцов. Вот и все «секреты»…
Что же нынче в цене? Как правило, быстрее всего растет стоимость небольших однокомнатных квартир. Также дорожают студии, жилые помещения и апартаменты - до 30 «квадратов». Повышение цен на такие объекты недвижимости за год может составить до 30 %! Сохранится и динамика общего повышения цен. В среднем за год она составит не менее 10 % по сравнению с прошлым годом. Это объясняется инфляционными процессами, подорожанием стройматериалов.
Краснодарский край занимает первые строчки по показателям внутренней миграции в стране. Это подогревает стабильный спрос, а, следовательно, сказывается на стоимости недвижимости. При этом первичный рынок находится в опасной зависимости от низких ставок по льготным программам: в 2023 году 90 % всех сделок совершалось с использованием ипотеки. Сама по себе ипотека - безусловно, полезный инструмент для рынка недвижимости. Но дисбаланс льготной и рыночной ставок привел к неадекватному разрыву цен на первичке и вторичке. Льготная ипотека всегда была драйвером на рынке недвижимости. Так, в 2020 году льготная ипотека на новостройки под 6,5 % одновременно с пандемией привела в Сочи особенно, да и на всем Черноморском побережье, к резкому повышению спроса на недвижимость от застройщиков, а соответственно, и небывалому скачку цен. И сейчас недвижимость края по-прежнему можно рассматривать как инструмент вложения денег ввиду ее высокой ценности и ликвидности, поскольку в долгосрочной перспективе юг останется привлекательным регионом для проживания и отдыха. И все же о перспективах развития рынка жилья в 2024 году можно только рассуждать…