ИЖС и Москва — совершенно не взаимоисключающие понятия. В прошлых публикациях мы уже рассказывали вам про удивительные малоэтажный район «Курьяново» и деревянные домики с садом и огородом в центре столицы. Однако, до сегодняшней публикации речь у нас шла скорее о жилье эконом-класса, пусть и в премиальных локациях.
Сегодня у нас дошла очередь до элитного жилья. Причем, в прямом смысле этого слова — поговорим о поселках в черте города Москвы, где жила элита советского общества — политики, военные начальники, деятели культуры и искусств.
Мы разберем примеры лотов в подобных локациях, их стоимость, преимущества и недостатки. А также поймем, есть ли смысл реконструировать в таких поселках старые дома — «памятники прошлого», насколько это долго, дорого и будет ли в итоге «новый-старый» дом комфортным для проживания?
«Серебряный Бор» и «Сокол» как образцы элитного загородного жилья в СССР
20–30-е годы в СССР — не только время конструктивизма, но и в целом — поиска смелых и нестандартных инновационных решений в строительстве.
С проектами Мельникова — удивительным гаражом в виде фары, или ДК «Русакова» с особым устройством сцены знакомы все любители архитектуры. О домах-коммунах без кухонь и общими ванными тоже слышали многие. А что с ИЖС и малоэтажным строительством?
Направление ИЖС в 20-е годы прорабатывались в рамках концептуального подхода «города-сада». В ее основе было радиальное строительство малоэтажных зданий, которые расходились от ядра — центральной локации с парком, зонами рекреации и наличием транспортной инфраструктуры.
В противовес массовой многоэтажной застройке концепция предполагала размещение семей в небольших домах или «дуплексах» на 1–2 семьи с участком.
Классические МКД адепты концепции называли «путь в никуда». Прям, экстрасенсы, которые увидели в будущем «человейное бесчинство» ПИКа и компании. Но во всем этом был один нюанс…
Москва 20-х годов уже была перенаселена. Индустриализация, ветер перемен и необходимость наращивания производства стремительно привлекали людей. Все доходные дома уже были нарезаны на коммуналки, залы барских домов поделены на комнаты ширмами. А в районе Сретенки люди жили в бывших кельях и монастырских подвалах без окон. И многие оставались там аж до 70-х годов.
20-е годы… До легендарного решения Хрущева, увековечившего имя генсека в веках, было еще 40 лет. Но архитекторы страны победившего социализма не теряли надежды быть в авангарде строительной мысли и включали «город-сад» в концепции развития города.
Собственно на суд партии были представлены 2 решения — «Новая Москва» (все новое сегодня у нас, это хорошо забытое старое, верно) от Щусева и «Большая Москва» Шестакова.
И «город-сад» стоял в планах каждой из них. Утвердили — пошли реализовывать. Расширение Москвы включало в себя строительство новых малоэтажных поселков, над проектами которых работали ведущие архитекторы. Концепция «города-сада» распространилась и на дачные поселки в 40 км от Кремля.
Везде работали мастера — в дачном поселке «Кратово» один из объектов проектировал лично Щусев. Страна планировала создать единый стандарт поселка «город-сад» и успешно реализовывать его по всему СССР.
Не получилось — банально дорого и нерентабельно вышло. Стандарт не состоялся, как не состоялся он у нас и сегодня в нише ИЖС — вопросы типовых проектов, агрегаторов и операторов обсуждается уже больше трех лет. История циклична, как и вся жизнь.
Но не вышло массовых типов «городов-садов», а вот некоторые и вполне индивидуальные получились. И если одиозный «Серебряный Бор», хоть и вошел в черту города, но остался при этом скорее дачным поселком как Переделкино или поселок имени Ларина в Лианозово, то с героем нашей сегодняшней публикации все вышло «по-настоящему».
Встречайте — поселок «Сокол», он же «поселок художников», «город-сад» и просто потрясающий оазис ИЖС в 7 км от Кремля и рядом с одноименным метро «Сокол».
Все очень мило, не правда ли?
Сколько стоят дома с участком в 7 км от Кремля
Сразу скажем — очень дорого. Самый дешевый объект — домик под ремонт 1957 года постройки площадью 116 м2. К нему прилагается участок в 10 соток, который и составляет главную ценность лота. Продавец хочет получить 79 000 000 рублей.
Земля в объявлении позиционируется как ИЖС, но нужно тщательно и долго проверять такие лоты на предмет подводных камней. Но об этом чуть позже.
В данном варианте фактически предлагается земля по цене около 8 000 000 рублей за сотку. Для сравнения — сотка на Пироговском водохранилище стоит около 1 500 000 рублей, а в упомянутом выше Кратово — от 600 000 рублей, несмотря на близость МЦД. Но это Москва, «Сокол», почти центр.
Но такая цена за участок, сопоставимая с трешкой в соседних сталинках — скорее исключение из правил. Смотрим дальше — стандартные цены от 400 до 500 000 000 рублей за готовый дом класса комфорт и премиум.
Рекордсмен — 4 этажный элитный домик площадью 750 м2 и участком 11 соток. Не дорого — жалкий миллиард. Ну если быть точным — 981 139 950 рублей.
Только ли деньги нужны для покупки дома
Если посмотреть рынок, в моменте сегодняшнего дня на продажу выставлены всего 8 домов. Поэтому говорить о потребительском терроризме и бойкой торговле тут не приходится. Не нравятся представленные на рынке варианты? Жди своей очереди, если есть желание и время.
Уезжать из столь милого места жильцы явно не хотят. А если и делают это, то по веским причинам — релокации, серьезной болезни или же как в случае с семьей Чкаловых — по решению суда.
Земля в собственности, но чьей — история с Чкаловыми
Мы не будем сегодня вам подробно рассказывать все перипетии судьбы дома великого летчика в «Серебряном Бору» (не менее дорогая земля, чем в «Соколе»).
Скажем лишь — советский ас там не жил, зато его многочисленные потомки заполнили дорогой оазис в избытке. И совершенно отказывались его покидать по решению суда.
В сети есть масса публикаций, защищающих и обличающих каждую из сторон. От алчных наследников летчика, до «злого Государства-агрессора», отнимающего честно розданные домики еще большим агрессором — СССР.
Факт остается фактом — госдачи и жилье «премиального» сегмента в СССР надо было успеть приватизировать. До того как они отходили в собственность новообразованных дочерних государственных трестов и структур. Или же хотя бы брать в аренду землю на 49 лет с преимущественным правом выкупа и думать как быть дальше.
В противном случае вас выселят по суду как Чкаловых и передадут «лакомый кусок» законному владельцу. Запомните раз и навсегда — в СССР не только секса не было, но и частной собственности. Ее надо правоустанавливать, а земли — приватизировать.
К чему это мы? А вот к чему. Помните наш первый лот за 80 000 000 рублей с 10 сотками земли. В описании оптимистично стоит статус участка — ИЖС.
Однако, наше внимание привлекло и другое объявление. Более реальное — дом 198 м2 с участком в 12 соток за 155 000 000 рублей. То есть уже почти 12,5 млн рублей за сотку. При этом пространно пишется, что цена включает оформление участка в аренду на 49 лет и согласования проекта реконструкции дома в ДКН.
С указанием объявления реальной стоимости «серьезному покупателю». Что бы это значило?
Ничего хорошего это для покупателя не значит. ДКН — департамент культурного наследия. А это значит, что дом можно только реконструировать с сохранением его особенностей, подлежащих охране как культурное наследие или части ансамбля поселка как ОКН города Москвы.
Скажем проще — вас ждет увлекательный и крайне дорогостоящий геморрой. И это если опустить этический вопрос, который вы непременно себе зададите. Когда прочитаете объявление.
Потомки легендарного скульптора А.П. Файдыша-Крандиевского решили подойти к вопросу памяти своего предка совсем не по-человечески и творчески. Тупо продать и «срубить деньжат».
Но посмотрите — все не так просто. Требуется «формальная реконструкция», которая не должна расширить пятно застройки более чем на 30%.
О степени ее «формальности», реальных рисках и хеджировании услышит только реальный покупатель и при встрече с друзьями-застройщиками. Скорее всего, итоговая сумма сделки возрастет кратно.
А шанс пролететь над поселком как Чкалов над Америкой и проследовать в «выселительное пике» как его потомки — никуда не исчезнет.
Сносить нельзя — реконструировать
В случае с примером выше — домом скульптора — компания дизайнеров и проектировщиков уже придумала вариант реконструкции.
Был вполне себе типовой дачный домик образца 30-50-х годов прошлого столетия:
Станет шикарный современный дом, где от первоначального проекта останется объемное решение. А мастерская скульптора, которая могла бы стать музейной экспозицией превратится в большую кухню-гостиную.
Что можно точно сказать — такая реконструкция точно обойдется клиенту минимум на 30–40% дороже, чем строительство подобного нового дома. Придется не только упорно согласовывать проект, учитывать все особенности старого дома, но и соответствовать его планировочным решениям — именно поэтому тут и реализовано 2-объемное «историческое решение».
Все это тратит не только ваши средства, но и время — самый ценный и невосполнимый ресурс. При этом вы будете скованы рукавами «чужой формы» — старого проекта и требованиями ДКН. И далеко не факт, что в этих рамках вы получите в будущем от жилья тот уровень премиального комфорта, который нужен именно вам.
Комфорт или память — что предпочесть
Реконструкция дома — это история про память, а не комфорт и пафос. Когда семья задается целью сохранить наследие предков и вдохнуть в «домик» новую жизнь при сохранении старого духа — это вызывает уважение. Такая «любовь» стоит того, чтобы ждать и платить за реализацию.
Если же вы ищете премиальные объекты ради достойного уровня проживания на высшем «элитном» уровне — призадумайтесь. Затраты времени сил и средств будут несоизмеримы с теми, которые ждали бы вас при строительстве нового элитного объекта. Кроме того, реконструкция объекта с чужим прошлым оставит некий флер «вторичности жилья».
Не лучше ли обратить свой взор на первичный рынок премиальных ИЖС? При качественной оптимизации сметы проекта такие объекты могут стоить гораздо дешевле, чем вы можете предположить.
Ведь в конечном счете, как сказал Генри Форд — «Сэкономленные деньги — это заработанные деньги».