С начала года, по данным экономистов, цены на все туристические услуги (гостиницы, пансионаты, санатории, дома отдыха) выросли от 23 до 40%.
Казалось бы, это должно обеспечить дополнительный приток денег на загородный рынок, прежде всего - в сектор аренды. Но все не так просто.
По данным портала Restate.ru, средняя цена аренды загородного дома в Ленобласти в этом году колеблется от 100 до 140 тысяч рублей в месяц. На наш вкус - дороговато; спишем это на особенности выборки. Сайт ЦИАН дает другую среднюю цифру - 61,8 тысяч.
Снять дом в Ленобласти по разумной цене - допустим, до 200 тысяч рублей в месяц, можно и сейчас, хотя пик спроса уже миновал. На ЦИАНе предлагают до 300 вариантов. (На «Авито Недвижимость - побольше, около 800). В диапазоне до 50 тысяч можно найти и очень скромные лоты.
Например, за 10-15 тысяч можно арендовать летний домик в 20 кв. м на шести сотках в садоводстве, где-нибудь в Лейпясуо. Или щитовой домик в 26 кв. м на участке 7 соток недалеко от Вырицы. 60 «квадратов» в Мшинской, 30 кв. м - в Куйвози; все это очень непритязательно.
В этой ценовой группе преобладают дома от 50 до 80 кв. м. На южном направлении выбор более обширный, на севере поскромнее; дома в «свежих» коттеджных поселках обойдутся арендатору дороже, чем в садоводствах.
В ценовой группе от 50 до 100 тысяч рублей в месяц - более 120 вариантов. Судя по всему, самая популярная категория. Дома симпатичнее, участки просторнее (до 20 соток), северные направления представлены. Но логику в ценообразовании уловить иногда непросто - это вам не стандартные апартаменты.
Дача в Горьковской площадью 200 кв. м (на август) сдается за 65 000 рублей, дом в 36 кв. м на участке в 5,5 га в Мельниково - за 70 тысяч (что делать на 5,5 гектарах в домике с одной спальней?), коттедж в Екатериновке в 120 кв. м - за 80 тысяч рублей. И коттедж в 50 кв. м на участке в 1 га в Петяярви, на базе отдыха - тоже 80 тысяч. Написано - 6-местный. Вшестером, в 50 кв. м.
В общем, загородное ценообразование - загадочная сфера. За 100 тысяч уже можно арендовать приличный коттедж в Ильичево или Лосево, Первомайском или Коробицыно.
Примерно 130 лотов находятся в ценовом диапазоне от 100 до 200 тысяч рублей. Здесь уже преобладает термин «коттедж», определение «дом» встречается реже. (Видимо, недостаточно пафосно?). Площади - в основном, от 150 до 250 кв. м. Выбор есть, встречаются варианты со СПА и бассейном.
Не только про деньги
В целом рынок достаточно разнообразен. Рассчитывать доходность такого бизнеса - дело довольно кислое. Аналитики портала «МирКвартир» честно признаются, что определяли срок окупаемости при ряде допущений.
Например, что дом сдается круглый год (чего в природе не бывает), а затраты на ремонт не учитываются (поточу что у всех разные). И даже с этими поправками затраты на покупку или строительство дома в Ленобласти окупятся за 15 лет. (см. табл. 1). Доходность 6,7% - так себе бизнес. По крайней мере, не основной.
Как точно заметил Максим Хансон, руководитель АН Insiders, «инвестиции в загородную недвижимость - это всегда не только про деньги». Справедливости ради отметим, что доходность «загородки» все же выше, чем квартир, приобретенных на вторичном рынке (5,6% в среднем по РФ) или, тем более, новостроек (4,8%).
Интересный вариант нашла компания «Т-Дом». Одна из арендных вилл компании, находящаяся в Парголово, сдана под летний лагерь детской футбольной школы UNO. Объект - 490 кв. м с участком, недалеко от Шуваловского парка. (Кстати: родители юных футболистов тоже объединились в любительскую команду и тоже ходят на тренировки).
Поле с тренажерами предоставляет муниципалитет. Клуб UNO платит не за аренду, а за комплекс услуг детского спортивного лагеря: питание, экскурсии, тренировки, зарплата тренеров и т.д. По словам генерального директора ГК «Т-Дом» Дмитрия Зюзина, получился вполне «семейный бизнес»: организаторами клуба выступила старшая дочь основателя группы и ее супруг. Можно долго искать «якорного» арендатора - а можно попробовать создать его в одной из смежных сфер деятельности, на основе «горизонтальных связей».
Краткосрочная перспектива
В сегменте посуточной аренды - немного иная картина. Разграничить долгосрочную аренду и посуточную непросто: одни и те же объекты могут сдаваться как на несколько месяцев, так и посуточно, в зависимости от конъюнктуры.
В этой категории на ЦИАНе размещено около 2,2 тысяч объявлений: 600 - по цене от 2 до 5 тысяч рублей в сутки, 700 - от 5 до 7 тысяч рублей и 900 - от 7 до 10 тысяч. Подчеркнем: речь в основном идет именно о домах, а не койко-местах. За 2 тысячи, конечно, можно снять что-то совсем скромное: домик от 20 до 50 кв.м, или один этаж (2-3 комнаты) в более просторном коттедже.
По данным Екатерины Поздняковой из инвестиционной компании «Гарнет», весной 2024 года спрос на краткосрочную аренду частных домов в Ленинградской области вырос на 35,8% (по сравнению с тем же периодом 2023-го). Объем предложения в этом сегменте в мае составил около 3,1 тысячи вариантов, и в осени 2023-го он увеличился на 36,8%.
Точные подсчеты затруднительны: в «краткосрочку» сдаются и койко-места в инвестиционных модульных коттеджах на сетевых базах отдыха, и секции в таунхаузах (например, на базе «Илоранта» или в «Образе жизни». По сведениям «Гарнет», средняя арендная ставка за сутки проживания в частном доме в Ленобласти в мае 2024 года составляет 8,2 тысячи рублей. (Это не с человека, а за дом в целом). С ноября прошлого года ставка выросла на 9,3%.
Всего в России на рынке посуточной аренды 72% спроса приходится на квартиры, 27% - на частные дома и 1% - на комнаты, говорится в исследовании «ЦИАН.Аналитики»\
Но есть регионы, где именно частные дома составляют основу краткосрочного предложения. Например, Ленобласть по этому показателю - на первом месте: 87%. (В Московской области - 72%). По абсолютному объему предложения посуточной аренды Ленобласть - в пятерке лидеров. (См. табл. 2).
Популярность посуточной загородной аренды в стране растет, отмечают аналитики «Авито». По данным «Авито Путешествий», средняя стоимость краткосрочной аренды квартир составляет 2,5 тысячи рублей в сутки, загородной недвижимости — 6 тысяч рублей в сутки. Причины роста внутреннего туризма - на поверхности: внешний туризм резко сократился, финансовые передряги тоже не способствуют зарубежным поездкам. Петербургские СМИ пишут об убытках финских собственников: спрос на аренду домов и квартир в Финляндии резко снизился.
Однако и российским предпринимателям и инвесторам вряд ли стоит обольщаться перспективами спроса на «места размещения». Во-первых, предложение довольно быстро пополняется, и это препятствует росту ставок.
Во-вторых, спрос не безразмерен: по оценкам владельца «Илоранты» Георгия Богачева, в 2024 году туристический поток, ориентированный на область, будет поскромнее, чем в 2023-м. В-третьих - маловероятно, но допустим - не исключено, что через какое-то время «железный занавес» перестанет быть сплошным. Пусть не сразу, но постепенно. И тогда турпотоки в очередной раз могут резко поменять русло.
Таблицы к озбзору доступны по ссылке
Экспертные мнения
Вячеслав Желтов, руководитель компании «Сова Девелопмент»:
- По спросу на посуточную аренду коттеджей мы однозначно отмечаем серьезный рост к прошлому году. Есть несколько факторов. Активен корпоративный сегмент, доля таких заявок растет. Кроме того, люди просто распробовали этот формат отдыха, увеличивается доля повторных клиентов. Заграничные путешествия труднодоступны, дОроги и пр. Вместо одной «большой» поездки заграницу люди предпочитают несколько раз съездить на отдых недалеко от дома.
Еще один тренд - увеличение количества дополнительных услуг. Люди приобретают не только аренду, они заказывают доставку еды, баню, прокат инвентаря - в общем, стараются получить «отдых под ключ». С ценами все не так просто: растет не только спрос, но и конкуренция.
Появляются новые игроки, новые компании, увеличивается количество юнитов. Три-четыре года назад «Сова» была чуть ли не единственным крупным сетевым игроком. Сейчас на рынке действуют много участников, и повышать цену размещения - значит, потерять часть клиентов. В отдельных локациях приходится даже снижать. В целом идет корректировка ставок в пределах инфляции.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- В ближайшее время в нашей деревне Зюзино, на берегу большого озера Правдинское, мы открываем загородный глэмпинг-отель из 20 вилл для сдачи в аренду аренду. Площади домов - от 61 до 537 кв.м. Из преимуществ - большой пляж с собственной береговой линией, рыбалка и собственной агротуристская ферма: с лошадьми и пони, павлинами и козочками, гусями и экзотическими китайскими курами.
Предусмотрены водные активности: лодки, гидроциклы, «бананы», «ватрушки» и т.д. В перспективных планах - перерастание детского лагеря футбольного клуба UNO в организованное заселение коттеджей в Зюзино семьями наших футболистов. Взрослые смогут отдыхать на берегу озера, если захотят приобщиться к сельской жизни - на ферме. Дети бОльшую часть времени будут заниматься с тренерами. Как показал наш опыт, такой вариант многих устраивает.