11 сентября 2024 года вступает в силу Федеральный закон от 12.06.2024 N 140-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который упрощает самостоятельную продажу заложенной недвижимости физическими лицами, взявшими ипотеку для личных нужд.
Если физлицо воспользуется новыми правилами, у залогодержателя (чаще всего, банк) возникнет ряд обязанностей и ограничений.
Установлено, когда физлицо может обратиться в банк за согласием на продажу.
Физическое лицо может подать заявление залогодержателю о самостоятельной продаже ипотечной недвижимости. Это можно сделать до завершения кредитного договора, но до момента обращения взыскания на недвижимость.
Примечание: обращение взыскания на недвижимость начинается тогда, когда должник не вносит платежи по ипотеке. Простыми словами, это процедура, когда банк забирает себе квартиру в счет неуплаты.
Установлено, какими способами можно передать заявление.
Заявление можно передать несколькими способами: договорным путём, заказным письмом с уведомлением или лично под расписку.
Установлен срок рассмотрения банком заявления.
В течение 10 рабочих дней с момента получения заявления залогодержатель должен уведомить отправителя о согласии или отказе в реализации.
Установлен закрытый перечень оснований, по которым банк может отказать, вот несколько их них:
- внесудебное банкротство залогодателя (лицо, которое оплачивает ипотеку);
- наличие нескольких залогодержателей для одного имущества;
- предшествующая и последующая ипотека на недвижимость.
Уведомление банка направляется договорным путём, или, если он не определён, заказным письмом с уведомлением либо под расписку.
Установлен срок самостоятельной продажи.
На самостоятельную реализацию (например, продажу) отводится 4 месяца с момента получения заявления залогодержателем. За это время нужно зарегистрировать переход права собственности и полностью погасить кредит. Срок может быть продлён по соглашению сторон.
зарегистрировать переход права - значит подать в МФЦ договор купли-продажи и все сопутствующие документы, оплатить пошлину и получить готовые документы
С момента получения заявления залогодержателем нельзя обращаться взыскание на недвижимость, за исключением случаев правомерного отказа в реализации, невозможности продажи в срок или отказа физлица от процедуры.
Деньги за сделку перечисляются банку - залогодержателю, а он должен вернуть физическому лицу разницу между окончательной ценой продажи и долгом, за вычетом дополнительных расходов.