Василий Минаев, предприниматель, эксперт в доходной недвижимости, рассказывает, стоит ли сейчас покупать квартиру и на что обратить внимание при выборе стратегии.
Текущее состояние рынка недвижимости
По данным «ДОМ.РФ», в среднем по России прирост цены за квадратный метр с января по март 2024 года составил 2,19%. В Москве цены на новостройки увеличились, но прирост в 1,6% оказался меньше официального темпа инфляции.
Снижались цены в Кировской (-2,32%), Архангельской (-0,67%), Тамбовской (-0,55%), Орловской (-0,21%), Смоленской (-0,1%) областях, а также в Бурятии (-1,15%).
Есть и регионы, в которых цены продолжают расти. Это Псковская область (+5,12%), Республика Адыгея (+5,03%), Республика Мордовия (+4,93%).
Рассмотрим, какие факторы повлияли на текущую ситуацию и как они могут измениться.
Спрос на рынке связан с ценой напрямую: снижение спроса при прочих равных условиях приводит к снижению цен. По словам экспертов «Авито Недвижимость», за год спрос на новые квартиры в России снизился на 16%. Самое резкое падение произошло в Санкт-Петербурге: на 18,7% в марте 2024 года по сравнению с январем.
Ключевая ставка. Ставки по кредитам, в том числе ипотечным, должны превышать ставку ЦБ, чтобы банк получил прибыль. На заседании 22 марта 2024 года Совет директоров Банка России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 16% годовых. Поэтому ипотека пока остается недоступной, а спрос — ограниченным. Стимулировать рынок, по моим оценкам, может снижение ключевой ставки до уровня 10%.
Предложение и цена связаны обратной зависимостью: к снижению цен приводит рост предложения. Средний рост предложения в России в первом квартале 2024 года составил 27%. При этом в Москве и Сочи, то есть регионах с дорогой недвижимостью, предложение новостроек резко снизилось. Застройщики и банки не хотят допустить снижения цен. Поэтому в ближайшее время они будут снижать реальные цены сделок за счет акций, скидок и торга.
Курс рубля. Ослабление курса приводит к всплеску спроса и росту цен на недвижимость, но рынок, как правило, отыгрывает такие изменения за полгода — год. Чем более резким будет падение рубля, тем более быстро могут произойти изменения.
Общая инфляция. Высокий темп реальной инфляции будет способствовать и росту цен на недвижимость, однако, этот фактор не будет самым значимым. Я рассчитываю, что прежде чем инфляция приведет к росту цен, пройдет некоторое время.
Перспективы рынка недвижимости в текущем году
На основании текущих трендов я склонен согласиться с тем, что снижение номинальных цен на недвижимость вряд ли произойдет в 2024 году. Но рост цен на жилье будет замедляться, а разница между стоимостью новостроек и вторичного жилья — постепенно сокращаться.
Будут расти цены на аренду жилья в крупных городах. Это происходит под действием тех же факторов, которые мы рассмотрели выше:
- Общий рост стоимости жизни: аренда растет вслед за ценами других товаров и услуг;
- Высокая стоимость недвижимости в последние несколько лет постепенно «переносится» на стоимость аренды;
- Высокие ставки по ипотеке увеличивают спрос на рынке аренды. Часть людей, которые хотели бы купить квартиру, вынуждены снимать жилье.
Покупка квартиры с инвестиционными целями в 2024 году — это достаточно рискованное решение. Покупатели вторичного жилья для себя находятся сейчас в более сильной позиции, чем инвесторы.
Перед покупкой изучите рынок, оцените будущие возможности и риски. Рассмотрите возможность рефинансирования ипотеки, запланируйте выход из инвестиций.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа ТаланИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/, erid: 2VtzqwYFZi6
ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.