Так говорят нам те, кто хочет купить готовый арендный бизнес или сокращенно - ГАБ. Что это такое, какие есть виды арендных бизнесов, в чем их различие, как собственники получают доходы? Эта статья будет полезна как для инвесторов, только рассматривающих покупку помещения с арендатором, так и для состоявшихся рантье и специалистов по недвижимости.
Итак, что такое ГАБ? По сути - это совокупность объекта коммерческой недвижимости (помещения, здания, земельного участка) и арендатора/арендаторов, которые работают на объекте и выплачивают собственнику аренду за его использование. Здесь вроде бы всё просто: покупаем помещение с арендатором и радуемся жизни, потому что арендаторы обеспечивают владельцу недвижимости постоянный стабильный доход. Но одновременно нужно учитывать нюансы, которые возникают в зависимости от того, какие цели ставит перед собой инвестор и какую категорию коммерческой недвижимости (торговую, офисную, промышленную) он хочет приобрести.
Обсуждая арендный бизнес, всегда говорят об «экономике» проекта. Ключевые параметры при этом следующие:
-цена покупки,
-окупаемость проекта (за сколько месяцев или лет отобьются инвестиции),
-доходность, т.е. % от суммы покупки, который приносят за год поступления от аренды за минусом расходов на содержание недвижимости,
-возможность односторонней индексации аренды со стороны арендодателя (позволяет оценить степень снижения инфляционных рисков).
Для первичного расчета этого достаточно, но мы в своём подходе имеем ряд дополнительных параметров оценки:
- Ликвидность аренды, т.е., в первую очередь, количество арендаторов, которые могут работать в этой конкретной локации, а также срок сдачи в аренду при требуемой ставке. Когда мы говорим о востребованности помещения среди арендаторов, то сразу можем определить - вы будете ждать арендаторов 3-5 месяцев или же они сами встанут в очередь, а вы устроите аукцион.
-Ликвидность объекта в случае продажи, срок реализации. Мы оценим - как быстро собственник сможет продать помещение, учитывая все нюансы и специфику спроса. Например - два объекта, из которых один находится в спальном районе, а второй в историческом здании в центре города, могут иметь равные экономические показатели, но купят быстрее объект в спальном районе.
- Мы делаем прогноз изменения цены квадратного метра. Будет ли в перспективе прирастать/стоять цена за объект? Есть ли факторы, которые несут риски снижения цены или наоборот, дают возможности для увеличения арендного потока и, соответственно стоимости актива в целом. Для этого в нашей компании разработан сложный математический многофакторный алгоритм анализа, использующий big data.
- В случае с торговой недвижимостью мы проводим оценку объекта с точки зрения менеджеров по развитию, т.е. смотрим на проект глазами искушенного арендатора. Мы проверяем наши выводы и расчеты по цене, ликвидности и т.д. Для этого смотрим трафик, окружение объекта и картинку по локации, проходим пешком все вокруг, критикуем объект, как это сделал бы менеджер по развитию. (Каждый собственник считает свое помещение самым-самым лучшим и уникальным, поэтому декларирует простой подход – «платите мне много, я так хочу»). За счет нашего подхода мы делаем взвешенное аргументированное заключение по месту и предлагаем сторонам сделки объективно лучшие решения.
Наши секреты верных решений следующие:
Секрет №1:
Объекты ГАБ редко показывают прирост реальной цены, а только сохраняют свою стоимость и приносят арендный доход. И как отдельные инвесторы покупают, к примеру помещение за 30-40 млн. рублей , так через 3-5 лет и продают. Разница оказывается только в росте цены недвижимости на уровень инфляции. Потому что в основном объекты под ГАБ продают в устоявшихся районах, где нет никаких факторов роста цены помещения.
Мы же изначально смотрим те объекты, где очевидно есть возможность поменять арендатора и увеличить арендный доход.
Секрет 2:
Мы относимся к объекту не как к бетону и квадратным метрам, а как к живому организму, в котором происходит множество взаимозависимых процессов. Постоянно течет и изменяется движение людей, район растет и развивается или он построен давно и существует стабильно и неизменно, меняется потребность населения и бизнеса, трансформируется нормативно-правовая база и т.д. Все это учитывается в нашей оценке объекта, а также в прогнозе стабильности и успешности бизнеса арендаторов, и, соответственно, доходе от аренды недвижимости.
В итоге, наши проекты растут в цене выше рынка, и инвесторы могут через 2-3 года продать объект с дополнительной прибылью.
Зачем инвестору ГАБ?
В нашей компании мы выделяем 3 цели покупки ГАБ:
1. Спекуляция. Купить и продать через 3-4 месяца, заработать свой процент на вложенный капитал. Такие проекты в действительности встречаются редко. Имеется ввиду – чтобы вся эта красивая экономика и расчеты подтверждались на практике. Поэтому такие объекты мы даже не показываем в рекламе, а только пересылаем среди узкого круга инвесторов. Решения в таких случаях принимаются за 1-2 дня.
2. Получение стабильного дохода и сохранение капитала. Самая распространенная история, когда люди прячут свои деньги от инфляции. Мы успешно выполняем такие проекты, у нас накоплен большой опыт подбора таких объектов и их оценки. Главное отличие нашей компании в том, что все продают ГАБ клиенту и прощаются с ним. Мы предлагаем нашим клиентам в дальнейшем продать помещение и зафиксировать прибыль. Потому что наши проекты на горизонте 2-3 года существенно увеличивают свою стоимость независимо от арендатора.
3. Пенсия. Это самый ответственный и сложный вариант покупки ГАБ. Потому что мы должны предусмотреть множество мелких факторов, сделать расчеты на 7-10-15 лет вперед и выбрать такой объект, который будет работать годами и не требовать участия собственника. Это арендаторы высокого уровня организации, федеральные сети, где выполняются условия индексации и т.д. Уровень стабильности арендатора и отлаженности процессов такой, что собственнику надо будет только раз в год подписывать акт сверки по расчетам.
Сейчас в сети много историй успешного успеха, как быстро и легко сделать +100-200% на объекте. Увы, все эти истории не выдерживают никакой критики, чистый скам. В нашем бизнесе работают большие деньги и много желающих заработать быстро и легко. Работа с коммерческой недвижимостью и арендными отношениями — это ежедневный труд профессионалов, постоянный поиск объектов, их оценка, взаимодействие с менеджерами по развитию сетей, агентами, собственниками, государственными и муниципальными органами, ресурсоснабжающими организациями и т.д..
Как получить качественный ГАБ?
1. Искать самому. Это долго и требует больших затрат сил и энергии. И никто не даст гарантии, что объект, который вы купили будет стабильным и успешным, что продавец не скрыл до сделки существенные факты (например - допсоглашение с арендатором о снижении цены, уведомление о расторжении договора аренды и т.д.).
2. Работать с нашей компанией и купить ГАБ. Мы проверим его, выясним данные по зданию, локации и подробно узнаем о бизнесе арендатора. Агентство работает несколько лет, созданы деловые отношения с большинством сетей. Мы можем, при необходимости, пообщаться напрямую с руководством компании-арендатора.
3. Создать ГАБ с нами. Опыт и квалификация, методы подбора объектов позволяют нам подобрать объект и согласовать его с арендатором до покупки. Продавец зачастую не в курсе, что на его помещение мы уже договорились об аренде. Поэтому помещение продается значительно дешевле, т.к. оно простаивает без арендатора. Инвестор в этом случае получает качественный проект с устойчивым арендатором, и мы знаем все об объекте, т.е. риски отсутствуют.
Сейчас в России только складывается рынок коммерческой недвижимости, до сих пор нет централизации процессов и, зачастую, царит атмосфера «дикого Запада». Каждый сам по себе. Поэтому, чтобы не чувствовать себя одиноким путником в чужом краю, обращайтесь к нам! Агентство «УК Партнер» станет вашим надежным проводником в подборе коммерческих помещений, а после покупки помощником в управлении и эксплуатации вашей недвижимости.
Если у вас есть вопросы- напишите нам или позвоните. Мы проконсультируем вас по покупке и сдаче в аренду нежилых помещений.