Чтобы успешно инвестировать собственный капитал при покупке квартиры необходимо понимать нюансы рынка недвижимости и предвидеть его тенденции. Для всех тех, кто планирует приобрести новое жильё в Краснодаре в 2024 году, мы подготовили данный обзор, где проанализировали текущее состояние рынка города и сделали прогноз на ближайшие годы.
Рынок жилой недвижимости города последние годы демонстрирует значительную динамику, отражающую как местные, так и общероссийские экономические, политические и социокультурные тенденции.
По данным РБК-недвижимость, цена квадратного метра в краснодарских новостройках за 5 лет выросла в 3,6 раз. Согласно данным Краснодарстат, к 2023 году город стал одним из лидеров в России по вводу жилья - 7,6 млн кв.м., из которого 3,4 млн кв. м. пришлось на многоквартирные дома.
Факторы влияния
Рассмотрим, какие же факторы определяли развитие рынка недвижимости Краснодара?
Политические и экономические
Государственные меры поддержки населения, такие как льготная ипотека и господдержка, значительно способствовали увеличению спроса на рынке Краснодарского края.
Согласно ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства), 2023 году на первичном рынке региона было совершено около 65 тыс. сделок, что в 1,9 раза превышает значение 2022 года.
Последние годы покупательский спрос подогревался также колебаниями курса рубля и возросшими инвестиционными рисками владения зарубежной недвижимостью.
В 2023 году произошли значительные изменения государственного регулирования рынка недвижимого имущества, которые стали основой дестабилизации баланса спроса и предложения.
Напомним, что ключевая ставка Банка России выросла с 7,5 % до 16 %. Власти ограничили околонулевую ипотеку от застройщика. Изменились условия по льготной ипотеке: первоначальный взнос увеличен до 20 %, а максимальная сумма кредита уменьшена до 6 млн руб.
Географические
Из-за комфортного климата и удобной локации главный мегаполис юга России пользуется большой популярностью у населения для переезда и покупки недвижимости.
В 2022-2021 пандемия коронавируса и развитие формата удалённой работы только усилила данную тенденцию.
Несмотря на события февраля 2022 года и санкционный режим, рост миграции продолжается.
По данным Краснодарстат, миграционный прирост населения в Краснодарском крае увеличился в 3,4 раза в 2023 году по сравнению с 2022 годом.
Социально-демографические
Инфраструктура Краснодара требует значительной трансформации и инвестиций. Реальная численность населения города постоянно растёт и составляет порядка 1 млн 800 тыс. человек, не считая приезжих временных работников, иногородних студентов.
Для нормального функционирования Краснодара с учётом роста населения, согласно данным РБК, необходимо построить порядка 70 школ, 85 детских садов, 35 поликлиник, не говоря об инженерной и транспортной инфраструктуре.
Так, по оценкам экспертов, изношенность систем теплоснабжения, водоотведения и канализации в Краснодаре составляет от 60 до 80%.
Перечисленные факторы формируют сегодня новые тенденции на рынке недвижимости Краснодара и влияют на его основные показатели.
В поисках баланса
Как мы уже упоминали, сокращение мер поддержки населения для приобретения недвижимого имущества и, в первую очередь, льготной ипотеки, способствуют дестабилизации баланса спроса и предложения на рынке первичной недвижимости Краснодара.
В первом полугодии 2024 года, по оценкам экспертов, наблюдается падение количества сделок на рынке примерно на 20%.
Предложение первичного жилья в Краснодаре, наоборот, растёт. По данным РБК-недвижимость, Краснодар является лидером РФ по количеству нераспроданного жилья в новостройках, число нереализованных объектов составляет более 6о% от общего количества домов.
Снижения не будет
С июня 2024 года цена квадратного метра, стимулированная последние месяцы окончанием льготной ипотеки, приблизилась к уровню февраля этого года.
Несмотря на это, дальнейшего снижения цены квадрата не стоит ожидать.
Во-первых, в условиях мировой политической турбулентности недвижимое имущество в нашей стране остаётся надёжным способом сохранения денег и получения пассивного дохода. Во-вторых, Краснодар остаётся привлекательным городом для жизни и приобретения недвижимости. В-третьих, продолжается рост расходов застройщиков, связанных с ростом цен на стройматериалы и дефицитом рабочей силы.
В ближайшем будущем эксперты прогнозируют стабилизацию цен на объекты комфорт-класса и рост стоимости элитного жилья из-за ограниченности мест под застройку в престижных районах Краснодара.
Улучшение качества
Высокая конкуренция на рынке недвижимости и недостатки инфраструктуры города заставляют застройщиков улучшать качество строительства и инфраструктуры.
Сегодня всё больше появляется среднеэтажного жилья, с небольшим количеством квартир на этаже, просторной придомовой территорией и ландшафтным дизайном.
Драйвером развития городской среды в Краснодаре становится комплексное строительство.
Застройщики строят целые комплексы с детскими садами, школами, торговыми центрами, спортивными площадками, что повышает инвестиционную привлекательность жилых объектов.
К тому же покупатели готовы более охотно рассматривать удалённые районы города, если они построены в рамках концепции «город в городе».
Маленькие растут. Большие — нет.
Девелоперы Краснодара отмечают в последнее время рост спроса на малогабаритное жильё, в частности, на студии и однокомнатные квартиры.
В свете отмены льготной ипотеки, а следовательно, снижения покупательской способности, население сегодня предпочитает инвестировать в меньшие по площади, а значит, и более дешёвые объекты.
Как следствие, количество малогабаритного жилья в экспозиции скоро снизится, что, вероятнее всего, обернётся ростом цен.
Можно предположить стабилизацию или незначительное снижение цен только на 3 и 4 комнатные квартиры.
Ключи или тапочки
С целью поддержания спроса застройщики переходят от продажи квадратных метров к предложению готовых решений, формирующих дополнительную ценность для потенциального покупателя.
Во-первых, это концепция «квартира под ключ», которая предполагает отделку помещения. Во-вторых, «квартира под тапочки», которая предусматривает всю необходимую мебель и технику.
Есть все основания предполагать, что количество готовых решений квартир будет только расти. На рынок приходит более молодое поколение покупателей, которое ценит свое время и не хочет его тратить на ремонт. К тому же цены на отделочные материалы и услуги ремонта продолжают расти. Законодательство также будет способствовать этой тенденции. По данным РБК-недвижимость, Минстрой России разработал законопроект, согласно которому встроенную мебель можно будет включить в договор долевого участия, а расходы на ее приобретение - в сумму ипотечного кредита.
Сегодняшнее смятение на рынке недвижимости Краснодара, вызванное отменой льготных ипотечных программ, задает положительные тренды для развития городской среды и улучшения уровня жизни населения. Все это свидетельствуют о дальнейшем укреплении позиций Краснодара как ключевого игрока на рынке недвижимости России.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал чтобы узнать больше о проекте «ИНАЧЕ в Молодёжном»
В статье использованы материалы: ИА ТАСС, РБК-недвижимость, IRN, ЦИАН, Restate.
Ключевые фразы: рынок первичной недвижимости краснодара, рынок недвижимости Краснодара, льготная ипотека, прогноз рынка недвижимости Краснодара, недвижимость Краснодара, жилье в Краснодаре