Рынок новостроек ждет охлаждение, но оно будет недолгим. Временно спрос переместится на вторичное жилье. По мере снижения рыночных ставок появятся и новые стимулы
Близится 1 июля, однако у рынка до сих пор нет преставления, как будут функционировать дальше ипотечные стимулы. Банкиры и застройщики уверены в одном — рынок недвижимости ждет охлаждение спроса, но рост цен на жилье этим не остановить.
1 июля заканчивается действие основной ипотечной программы и семейной ипотеки. Программа под 8% явно продлена не будет, а вот конструкция семейной ипотеки до сих пор не очевидна. Президент России Владимир Путин на ПМЭФ предложил расширить программу семейной ипотеки по ставке 6% на покупку жилья в малых городах независимо от возраста детей, без изменения условий. Минфин же настаивает на повышении ставки по этой программе. В какие нормативные документы выльются эти дискуссии, пока неочевидно. Но у рынка есть уверенность, что в каком-то виде эта программа все равно будет продлена. У некоторых экспертов есть также предположение о продолжении работы в обновленном формате и ИТ- ипотеки. Эта программа в текущем виде должна завершиться 31 декабря 2024 года.
Возможные сценарии развития рынка недвижимости после 1 июля уральские эксперты представили на пресс-конференции в Интерфакс-Урал.
По мнению зампредседателя Уральского банковского союза Евгения Болотина, семейной и IT-ипотеки в качестве стимулов будет недостаточно, так как доля этих продуктов в структуре ипотечных выдач ниже, чем по основной программе.
Евгений Болотин полагает, что спрос переместится в сегмент вторичного рынка. Правда, здесь существенным барьером пока выступают высокие ставки по кредитам. Но люди рассчитывают в будущем на их снижение. Если ключевая ставка начнет снижаться, банки будут вводить программы рефинансирования, и это позволит заемщикам снизить долговую нагрузку. По предположению Болотина, какая-то часть граждан, которым нужно улучшить жилищные условия, будет принимать решения о покупке жилья на вторичном рынке в этой логике.
У банков и застройщиков есть опыт поддержки спроса и без льготной ипотеки. Это партнерские программы. Коммерческий директор «УГМК-Застройщик» Евгения Хохлова полагает, что они могут быть использованы как раз после 1 июля: «Необходимы будут дополнительные инструменты для поддержки спроса, это может быть субсидирование процентной ставки от застройщика или покупка через трейд-ин».
Но здесь барьером опять же выступают высокие рыночные ставки: как только они пойдут вниз, появятся модели стимулирования спроса и на новостройки.
Но какое-то время рынок проживет в стагнации. Директор проектов гражданского строительства «Синара-Девелопмент» Юрий Старков полагает, что самым сложным будет третий квартал 2024 года.
«Но уже к началу четвертого квартала возможно оживление, такой перелом наступит, когда рыночный кредит опустится до 12%. В этом случае снова появится практика формирования продуктов с отсрочкой ипотечных платежей и субсидированных программ», — прогнозирует Старков.
При этом никто из экспертов не рассчитывает на эффект снижения цен из-за замедления спроса. По словам Евгении Хохловой, в прошлом году на рынке Екатеринбурга цены в среднем росли на 10%: «Такую же динамику мы наблюдаем в 2024 году, по итогам пяти месяцев рост цен на рынке Екатеринбурга составил около 5%».
Развернуть ценовой тренд не даст растущая себестоимость строительства. По словам Старкова, с начала текущего года она выросла на треть. Основной вклад в динамику цен вносит увеличение зарплат и стоимости стройматериалов.
Автор: Ирина Перечнева