Как многим уже известно, на 2022 – 2024 гг. Правительство своим постановлением от 09.04.2022 № 629 (Постановление) ввело особенности регулирования земельных отношений. И, безусловно, к самым главным введенным особенностям регулирования можно отнести установление дополнительных оснований для предоставления земельных участков без торгов, которые не предусмотрены ЗК РФ.
Так, к одним из таких дополнительных оснований относится возможность продажи без проведения торгов участка, находящегося в публичной собственности, предназначенного для отдыха (рекреации) и предоставленного в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка (пп. «а» п. 1 Постановления).
И, казалось бы, все просто: если участок имеет вид разрешенного использования, связанный с отдыхом (рекреацией), находится в аренде у заявителя, который надлежащим образом его использует, то такой участок можно выкупить без проведения торгов.
Однако на практике сложность возникает уже на этапе определения, предназначен ли участок для отдыха (рекреации).
В такой ситуации первое, на что хочется сослаться юристу для определения цели использования участка, это, конечно же, классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (классификатор).
Так, согласно данному классификатору вид разрешенного использования (ВРИ) «отдых (рекреация)» обозначен кодом 5.0 и имеет следующее описание:
«Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 - 5.5»
В свою очередь, ВРИ с кодами 5.1 – 5.5 – это следующие виды: спорт (5.1); обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий (5.1.1); обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.3); оборудованные площадки для занятий спортом (5.1.4); водный спорт (5.1.5), авиационный спорт (5.1.6); спортивные базы (5.1.7); природно-познавательный туризм (5.2); туристическое обслуживание (5.2.1); охота и рыбалка (5.3); причалы для маломерных судов (5.4); поля для гольфа или конных прогулок (5.5).
Юрист, специализирующийся в сфере земельного права и преимущественно работающий на территории Санкт-Петербурга, сразу узнает «родные» коды ВРИ, которые дают право как на целевое предоставление участка без торгов под его застройку объектом спорта (по ст. 8 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43), так и без права возведения на участке объектов недвижимости (по ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 03.06.2015 N 288-48).
И, если у арендатора – собственника построенного на публичном участке объекта недвижимости есть право на выкуп такого участка по ст. 39.20 ЗК РФ, то у арендатора участка, предоставленного ему для целей спорта, без права его застройки - такого права нет, в лучшем случае арендатор обречен на перезаключение договора на новый срок или его продление на неопределенный срок по ст. 621 ГК РФ.
Теперь же на основании Постановления такие арендаторы (без права застройки) могут попробовать выкупить участок без торгов.
Проблема в том, что нет единства в понимании того, какой код ВРИ должен иметь участок для возможности применения к нему Постановления: код 5.0 (и только 5.0) или же любой из кодов, включенный в 5.0 (т.е. все коды с 5.0 по 5.5).
Например, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО СПб) как уполномоченный орган на предоставление земельных участков, конечно же, считает, что участок должен иметь код ВРИ именно 5.0 (отдых (рекреация)).
Главное управление Росреестра в ответ на наши запросы сообщило об аналогичном мнении (широких рассуждений ответы не содержат, но ссылаются именно на код 5.0).
Мне, в свою очередь, представляется такая позиция неверной. В моем понимании Правительство указало на отдых (рекреацию) в целях обобщения всех ВРИ, которые включены в код 5.0. В противном случае в Постановлении пришлось бы перечислять все ВРИ участков, начиная с кода 5.0 и заканчивая кодом 5.5, что не соответствует юридической технике и стилю написания НПА. Иное означало бы, что по необъяснимой причине Правительство почему-то поддерживает арендаторов с участками с обобщающим кодом 5.0, но не поддерживает арендаторов с уточняющими кодами, включенными в 5.0. Хотя, безусловно, все эти коды в общем понимании не являются коммерчески привлекательными, направлены на развитие спорта, туризма и рекреации, в связи с чем требуют государственной поддержки.
Также, например, по моей практике в границах Санкт-Петербурга в целом отсутствуют публичные участки с обобщающим кодом 5.0, действующие градостроительные регламенты ПЗЗ СПб не предусматривают такого кода (только уточняющие его коды). В таком случае, если придерживаться логики КИО СПб и Росреестра, действие Постановления на территории Санкт-Петербурга в целом исключается.
В целях оценки перспектив защиты своих интересов в суде давайте обратимся к анализу правоприменительной практики (естественно, на примере арбитражных судов Северо-Западного региона J ).
№ дела
Обстоятельства дела
Результат рассмотрения / выводы судов
Комментарий
У общества в аренде участок с ВРИ «охота и рыбалка» площадью 11 000 кв.м. На участке есть объекты недвижимости общей площадью 53.10 кв.м. Арендатор подал заявление о выкупе участка на основании Постановления, по результатам которого ему было отказано.
Все три инстанции отказали в удовлетворении иска об оспаривании отказа, указав на (1) несоразмерность участка площади расположенных на нем объектов недвижимости и на то, что (2) установленный ВРИ "охота и рыбалка" не тождественен ВРИ "отдых (рекреация)".
В этом деле поднимается очень интересный вопрос конкуренции способов предоставления участков, т.е. ситуации при которой участок может быть куплен как по основанию, предусмотренному ЗК РФ, так и по основанию Постановления.
Учитывая аргументы сторон, истец, подавая заявление по Постановлению, пытался преодолеть проблему очевидной несоразмерности. Не получилось, к сожалению.
Что касается цели, то забавно отметить, что деятельность по охоте и рыбалке прямо отнесена классификатором по описанию к коду 5.0. Это означает, что АС СЗО может считать необходимым иметь дословное соответствие кодов ВРИ для применения Постановления.
У общества в аренде участок для целей сельскохозяйственного назначения площадью 94 920 кв.м. Указав, что участок используется для выпаса, выгула лошадей, сбора сена и т.д., общество обратилось с заявлением о его выкупе на основании Постановления. Администрация отказала.
В иске об оспаривании отказа отказано, общество подало апелляционную жалобу.
Основанием для отказа в иске послужил аргумент о том, что в отношении спорного участка установлен ВРИ - для сельскохозяйственного использования, не тождественный виду разрешенного использования "отдых (рекреация)" для целей применения Постановления.
Интересно, что суд не просто буквально процитировал код ВРИ, а описал деятельность Общества на участке, соотнеся их с целями предоставления по договору.
РОО «Спортивный клуб «Пухтолова гора», являясь арендатором участков, используемых для размещения горнолыжных подъёмников с ВРИ «для размещения объектов физической культуры и спорта» без права их застройки, обратилось с заявлением об их выкупе. КИО СПб отказал, указав, что
ВРИ не соответствует целям его использования, указанным в заявлении (рекреация, физическая культура, спорт).
Первая инстанция удовлетворила иск организации о признании отказа незаконным, обязала заключить ДКП участков. Срок на обжалование еще не истек.
КИО СПб ссылался на то, что такой вид ВРИ как размещение горнолыжных подъемников, т.е. элементов систем перевозок пассажиров, в Постановлении отсутствует.
Суд же сослался на то, что участки расположены в территориальной зоне рекреационного назначения (ТР2); на ГОСТ, процитировав, что такое горнолыжный комплекс, придя к выводу, что спортивное назначение горнолыжных подъемников несомненно.
Хорошее дело, так как суд сущностно проанализировал цель использования участка, а не буквально процитировал код ВРИ. Будем надеяться, что решение устоит.
Арендатор участка площадью 11 270 кв.м. с ВРИ «природно-познавательный туризм» обратился с заявлением о выкупе, рассмотрев которое ему отказали.
Первая инстанция удовлетворила иск о признании отказа незаконным, обязала предоставить участок. Подана жалоба.
При этом администрация указывала, что цели использования участков, допускающие упрощенный порядок выкупа, в Постановлении обобщены, конкретные ВРИ не перечислены, что не позволяет реализовать принятую норму в данном конкретном случае применительно к арендуемому участку. Суд исходил из того, что ВРИ участка соответствует коду 5.2, а содержание кода 5.0 включает в себя, в том числе, код 5.2.
Очень хорошее дело, так как суд прямо сказал, что в код 5.0, указанный в Постановлении, входят все предусмотренные классификатором для него коды.
Общество является арендатором участков с ВРИ "отдых (рекреация)", предоставленных ему для целей реализации инвестиционного проекта (создание туристического комплекса).
Первая инстанция отказала в иске об оспаривании отказа, подана жалоба. Ответчик ссылался на то, что по результатам наружных обследований участки не используются. Суд указал, что полученное заявителем право аренды само по себе не может служить основанием для получения права собственности на участок, предназначенный для отдыха (рекреации), прежде всего по той причине, что данная деятельность на арендуемом участке заявителем еще не ведется. Общий смысл положений Постановления
позволяет сделать вывод о том, что участок должен находится в аренде и на нем должна осуществляться заявленная деятельность.
Интересно, что скажет апелляция, так как по логике суда участок не только должен иметь соответствующий ВРИ, но и использоваться заявителем.
Анализ практики показал, что суды по-разному трактуют положения Постановления в части определения ВРИ участка, позволяющего применить к нему нормы Постановления. Все имеющиеся положительные решения в нашем регионе прошли только первую инстанцию. При этом на уровне кассации есть только одно дело с негативным для арендатора исходом.
В любом случае пока Постановление действует, арендаторам стоит предпринять попытку выкупа своих участков и защитить свои интересы в суде.
Дополнительно обращаю ваше внимание на следующие вопросы.
Какие существуют основания для отказа в продаже участка по Постановлению?
Важно помнить, что в случае продажи участка по основанию, предусмотренному Постановлением, работают все общие основания для отказа в предоставлении участков, указанные в ст. 39.16 ЗК РФ, со всеми рисками их толкования судебной практикой. Поэтому перед направлением заявления на выкуп стоит провести соответствующий анализ на предмет реализации риска отказа в выкупе.
Что делать, если код ВРИ участка в ЕГРН дословно не соответствует ни одному из кодов 5.0 – 5.5?
Такое может случится, если код ВРИ в ЕГРН «старый», т.е. внесен в него до введения в действие классификатора.
В таком случае, если участок имеет код по сути соответствующий значению одному из указанных кодов, арендатор может воспользоваться тремя способами:
1) Ничего не делать и просто подать заявку на выкуп, понадеясь, что уполномоченный орган сочтет его соответствующим цели отдыха (рекреации). Но в таком случае шанс отказа ввиду несоответствия цели увеличивается.
2) Предварительно перед заявкой сделать абстрактный запрос (т.е. без указания индивидуализирующих признаков участка) в уполномоченный орган (в СПб это КГА) о соотношении старого ВРИ участка, содержащегося в ЕГРН, виду, предусмотренному классификатором. По опыту я такой запрос делала и КГА отвечает на него раскрыто, подтверждая соответствие спорных кодов.
3) Предварительно воспользоваться официальной процедурой установления соответствия разрешенного использования участка классификатору по ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". В таком случае в уполномоченный орган (в СПб это также КГА) подается заявление, по результатам которого орган принимает решение об установлении соответствия.
