ШКОЛА ЖКХ: О правах жильцов многоквартирных домов и порядке управления домами – из первых рук
Вопросы по проблемам жилищно-коммунальной сферы – одни из самых частых и острых в редакционной почте "СО". Однако еще больше вопросов и жалоб по этой проблематике поступает в уполномоченный орган. Им является Служба государственного жилищного и архитектурного надзора. Сегодня на вопросы газеты по одному из направлений работы органа отвечает начальник отдела жилищного контроля за деятельностью органов местного самоуправления и поставщиков жк-услуг Эдуард ГАБАЧИЕВ.
– Эдуард Жабраилович, в нашу редакцию часто поступают вопросы от жильцов многоквартирных домов об их правах и порядке управления домами. Какие основные моменты этой сферы они должны знать?
– Жилищный кодекс страны действует уже почти 20 лет, но в своей деятельности мы то и дело сталкиваемся с тем, что граждане не знают введенных этим кодексом правил в сфере ЖКХ.
Во-первых, кодекс (ЖК) закрепляет за гражданами право собственности на жилье. Квартира принадлежит на праве личной (индивидуальной) собственности гражданину – ее собственнику, хозяину, владельцу, если она приватизирована или приобретена на любом законном основании.
В многоквартирных жилых домах (МКД) также зачастую находятся и нежилые помещения, которые занимают учреждения, магазины, салоны, мастерские и так далее. У них также есть собственники, обладающие равными правами с жильцами МКД в отношении их общедомового имущества.
Во-вторых, кодекс законодательно закрепляет само понятие общедомового имущества и устанавливает право собственников распоряжаться им и одновременно обязанность – содержать его.
– Разъясните подробнее суть этих положений.
– Содержать общедомовое имущество – значит осуществлять его текущий и капитальный ремонт, подготавливать к сезонной эксплуатации.
Согласно ст. 30 ЖК, бремя содержания общего имущества несут все собственники жилых и нежилых помещений в доме. Каждый собственник обязан нести расходы на содержание того помещения, которое находится в его собственности.
Он должен поддерживать его в надлежащем состоянии, содержать в исправном состоянии инженерное оборудование, соблюдать права и законные интересы соседей и правила пользования жилыми помещениями.
Обязанность по содержанию имущества и внесению платежей и взносов возникает у владельца с момента обретения права собственности на помещение. То есть, с момента заключения договора купли-продажи, договора дарения, приватизации, а не с момента государственной регистрации права собственности, как было раньше.
– Объясните, пожалуйста, еще раз, что входит в состав общего имущества?
– Его состав определен ст. 36 ЖК и "Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденными постановлением Правительства РФ N 491.
Это помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, кровля, чердаки, подвалы.
К общему имуществу также относятся инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры в доме.
Это и придомовая территория, но лишь при условии, что проведено межевание земельного участка, и он поставлен на кадастровый учет.
– На основании чего и как владельцы помещений могут распоряжаться общедомовым имуществом?
– Они владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом своего дома в пределах, установленных ЖК и другими законами и подзаконными правовыми актами. Осуществляется это право на основе выполнения воли большинства собственников МКД, выражаемой ими на общих собраниях и закрепляемой решением собрания.
Для реализации своих целей решением общего собрания собственники должны выбрать один из способов управления домом: заключить договор с управляющей компанией, создать товарищество собственников недвижимости или жилищный кооператив.
Если ни один из этих способов не выбран, управляющая компания будет назначена органом местного самоуправления.
Также у них есть возможность выбрать способ формирования фонда капитального ремонта: открыть специальный счет только для своего дома или вносить взносы в республиканский фонд – в так называемый "общий котел".
– Нам часто задают вопрос, почему плата за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды на ОДН рассчитывается по площади квартиры?
– Нам этот вопрос также задают постоянно. Наш ответ: такой порядок установил федеральный законодатель, и региональные власти не могут самостоятельно изменить его. Можно лишь добиваться принятия на федеральном уровне иного порядка через региональные парламенты.
А пока размер платы за содержание общего имущества МКД рассчитывается по площади квартиры или нежилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а не от количества проживающих. Именно поэтому владелец 3-комнатной квартиры платит за лифт и ОДН больше, чем семья из 3–4 человек, живущая в 1-комнатной квартире.