Самовольная постройка, или незаконное строительство, часто становится проблемой для многих владельцев недвижимости. Однако существуют пути узаконения таких построек. В данной статье мы рассмотрим основные шаги и процедуры, необходимые для её легализации. Мы также предоставим советы по взаимодействию с соответствующими органами и процессам, которые помогут вам привести вашу постройку в соответствие с законом.
Что считается самовольной постройкой?
Самовольной постройкой признаётся недвижимость, которая сооружена без законных согласований и без разрешения, с нарушением градостроительных норм или назначения застройки земельного участка. В России таковой признается недвижимость, которая построена без обязательных по закону разрешений, возведена с нарушением градостроительных правил или стоит на земельном участке, выделенном с нарушениями или где нельзя строить.
Однако, если на начало строительства не было выявлено ограничений для постройки, или собственник участка не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке, постройку нельзя признать самовольной.
Также, собственник не считается нарушителем, если он не знал об ограничениях, которые появились позже начала строительства.
Как закон регулирует самовольные постройки?
Каждый случай самовольного строительства считается нарушением закона. До 2018 года такие постройки почти всегда сносили. Однако сейчас судьбу самостроя решает суд, куда может обратиться любой человек, которому мешает постройка. Суд может вынести решение о сносе объекта, но обычно ответчику предоставляют возможность исправить ситуацию. Собственник должен доказать, что на момент возведения не знал об ограничениях, что постройка соответствует нормам строительства, безопасности и не нарушает права других людей или окружающую среду.
В случае, если суд обязывает собственника снести постройку, ему даётся определённый срок для выполнения этого требования. Срок зависит от вида сооружения и всегда указывается в судебном постановлении. В течение этого времени собственник должен разобрать дом, гараж или иную постройку.
Иногда муниципалитет сам решает, что делать с незаконной постройкой, но его полномочия ограничены. Местные власти не вправе трогать постройку, если она на государственной или муниципальной земле. Исключение только одно — от строения есть угроза жизни или здоровью людей.
Владельца могут заставить снести самострой в трёх случаях:
- отсутствует оформленное право собственности в Росреестре;
- земля относится к категории, где нельзя строить подобные постройки, либо есть другие ограничения для строительства;
- есть решение суда о сносе.
За строительство без разрешительных документов предусмотрены штрафы по административному кодексу. В таких случаях физических лиц могут обязать заплатить от 2 000 до 5 000 ₽, должностных лиц и индивидуальных предпринимателей — от 20 000 до 50 000 ₽, юрлиц — от 500 000 до 1 000 000 ₽.
Когда самовольную постройку могут снести по решению местной власти?
Местные власти имеют возможность влиять на судьбу самостроя, если участок не был оформлен в собственность до начала работ или если категория земель и действующие ограничения не позволяют строительство подобных сооружений. В таком случае муниципальные власти могут принять решение привести самострой в соответствие с нормами и узаконить его.
Однако, согласно постановлению пленума Верховного суда, они не могут принимать решение о сносе объекта, если право на него зарегистрировано в ЕГРН, хотя такое требование можно предъявить в суде.
Какие существуют сроки для сноса или реконструкции самостроя?
Самострой должен быть устранен в течение определенного срока, указанного в постановлении органа власти или решении суда. Если владелец участка не устранит самострой в установленный срок, он будет снесен муниципальными службами, и владельцу придется оплатить расходы на снос.
Максимальный срок исполнения решения суда или власти составляет 1 год, но в случае необходимости привести самострой в соответствие с нормами, срок может быть увеличен от 6 месяцев до 3 лет, в зависимости от вида незаконно построенного объекта.
Стоит помнить, что если доказано самовольное строительство, есть предписание о сносе, а собственник игнорирует требование, то участок могут изъять. Данные нововведения начали действовать с 2018 года. Кроме того, возможно изъятие земельного участка по другим причинам, например, если он не используется согласно предназначению или создает угрозу окружающей среде.
Какие самовольные постройки нельзя снести?
Существуют несколько ситуаций, при которых снос самовольных построек категорически запрещен. Это относится к жилым домам с оформленными в собственность самовольными постройками, которые соответствуют следующим требованиям:
- вид разрешенного использования — ИЖС или садовый участок, на котором разрешено строительство жилого дома;
- параметры построек не нарушают никакие нормы;
- право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;
- у собственника есть документы на участок.
Как узаконить самовольную постройку?
Самострой может быть узаконен только владельцем участка, на котором он находится, за исключением муниципальных земель.
Порядок легализации и сноса самостроев регламентируется Федеральным законом №339-ФЗ. Для легализации таких построек есть три способа:
- получить официальное разрешение на строительство;
- получить решение градостроительно-земельной комиссии;
Подробнее разберём каждый из них.
Легализация путем получения разрешения на строительство
Если вы захотели узаконить постройку путём получения официального разрешения, вам понадобятся:
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации. Их можно получить в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка;
- акт обследования территории от проектной организации;
- сам проект;
- заключение по итогам экспертизы проектной документации.
Если постройкой затрагивается фасад другого здания, ещё потребуется архитектурно-градостроительное решение.
Решение о легализации принимает Строительный надзор после проверки документов. Разрешение дадут в том случае, если в надзор будет передан весь пакет документов и без ошибок.
Легализация через суд
В случае отсутствия разрешения на строительство можно узаконить самовольную постройку через муниципальную комиссию по самостроям или через суд.
Если у вас есть земля в частной собственности, прежде чем обратиться в суд, нужно учесть еще три аспекта:
1. Разрешено ли на вашем участке строить подобные сооружения;
2. Соответствует ли постройка градостроительным требованиям - если есть нарушения, их нужно исправить;
3. Не нарушает ли это строение прав других людей и не представляет угрозы для жизни и здоровья окружающих.
Если все условия удовлетворены и владелец самостроя исправил нарушения, где это возможно, он может обратиться в суд с просьбой о легализации постройки. Важно обратиться в суд, который относится к территории, где находится объект недвижимости. Если стоимость объекта ниже 50 000 ₽, следует обратиться в мировой суд, в противном случае - в районный суд.
В суд владельцу участка нужно передать пакет документов, в который входят:
- исковое заявление;
- градостроительный план участка, который можно запросить в муниципалитете;
- документы, которые подтвердят право собственности на землю;
- квитанция об уплате госпошлины;
- результаты экспертизы.
Самый последний документ очень важен и необходим для законного приведения в порядок строения. Требуется обратиться к специализированной фирме, занимающейся проверкой строительных работ. Оценив здание, они предоставят заключение. Этот документ подтверждает соответствие строения градостроительным стандартам, его безопасность для общества и отсутствие спорных моментов. Например, доказывается, что здание не нарушает сопредельные участки, в нем учтены все меры противопожарной и санитарной безопасности, или же его этажность была сведена к допустимому уровню.
Если земельный участок принадлежит муниципалитету и владелец строения соблюдает все требования, а договор на участок не содержит ограничений, то возможно легализовать строение.
После судебного решения о легализации, владелец может обратиться в Росреестр, чтобы удалить отметку о статусе самостроя из документов, подтверждающих право собственности.
Важно знать
Процесс легализации самовольной постройки порой является сложным и требует профессиональной поддержки. Важно правильно подать всю документацию и корректно её оформить, чтобы избежать возможных проблем со зданием в будущем.
Если у Вас возникли трудности с оформлением документации, либо появились иные проблемы в сфере кадастра, то Вы можете обратиться к нам за помощью и Вас оперативно проконсультируют наши специалисты, с опытом работы более 20 лет в данной области. Мы неоднократно сталкивались с решением подобных кейсов и Вы можете убедиться в нашем профессионализме перейдя на наш сайт и ознакомившись с отзывами клиентов по ссылке https://geo4you.ru/
Не откладывайте решение вопросов и проблем, связанных с кадастром. Обратитесь, чтобы получить профессиональную помощь и надежное решение. Позвоните по номеру +7-977-617-06-01 или напишите на WhatsApp +7-927-637-93-64.