Как инвестировать в недвижимость в 2024 году?
Рассказываем, какие инвестиционные стратегии работают, а какие не очень.
За последние три года цена на квартиры в российских новостройках выросла на 69%, а на вторичное жильё — на 48%. Если посмотреть на сайты с объявлениями о продаже, может показаться, что рост цен продолжился, а значит, нужно инвестировать. В то же время продать квартиры становится сложнее, объявления о продаже могут висеть месяцами, а некоторые продавцы жилья уже начали снижать цены.
Почему в 2024 году падает спрос на недвижимость
С 2020 по 2024 год стоимость недвижимости росла из-за того, что на неё был высокий спрос, — он возник благодаря программам льготного ипотечного кредитования. Но к концу 2023 года количество сделок начало уменьшаться. Этому способствовал рост стоимости жилья, ужесточение условий по государственным субсидиям и повышение процентных ставок ипотечных кредитов.
В 2021 и 2022 годах по программе льготной ипотеки можно было взять ипотеку под 7% годовых с первоначальным взносом в размере 15% от стоимости квартиры. С 2023 года по 2024 год условия ипотеки постепенно менялись. Теперь, чтобы оформить льготную ипотеку, потребуется первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. При этом процентная ставка по кредиту выросла до 8%. Квартиры за это время подорожали. Таким образом, ипотека стала дороже, и спрос на покупку квартир упал.
Для покупки вторичного жилья тоже есть льготные программы. Например, социальная и дальневосточная ипотека. Но большинство людей они не затрагивают. Поэтому чаще всего покупатели вторичного жилья пользуются стандартными условиями ипотеки.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2024 году
Несмотря на снижение спроса на покупку жилья, инвестировать в недвижимость выгодно — при условии, что деньги будут вложены на долгий срок.
Чем больше срок, на который вы инвестируете в недвижимость, тем меньше риск потерять деньги. В моменте стоимость жилья и спрос могут падать. Но если вкладывать деньги на 7–10 лет, вы их не потеряете, а, вероятнее всего, заработаете.
Какие есть стратегии инвестирования в недвижимость
1) Покупка квартиры на раннем этапе строительства дома и продажа готового жилья. Квартиры на этапе строительства дешевле, чем квартиры в домах после сдачи. Разница между стоимостью квартиры на этапе строительства и ее стоимостью после сдачи дома может быть 10–50%.
Но в 2024 году эта стратегия даёт минимальную доходность — 5–6% годовых. В таком случае открытие депозитного счета в банке — например, под 15% — будет выгоднее.
2) Покупка квартир в плохом состоянии под ремонт и последующая перепродажа (флиппинг). Эта стратегия в 2024 году более перспективна, чем предыдущая, но требует более активного участия инвестора.
Флиппинг — не пассивный способ получения дохода. Инвестору надо искать квартиры со скидкой, подбирать подрядчиков для ремонта, согласовывать сметы, покупать отделочные материалы и так далее.
Флиппинг может давать доходность 30–35%. Например, в Москве на покупке и продаже квартиры в эконом-сегменте можно заработать от 500 тысяч до 2 миллионов рублей.
3) Покупка квартиры для сдачи в аренду. Сейчас эта стратегия кажется более интересной, чем покупка для перепродажи. Например, в Санкт-Петербурге стоимость аренды за 2023 год выросла на 30%, в Москве — на 20%.
При этом количество предложений аренды не покрывает спрос — людям выгоднее снимать жильё, чем покупать его в ипотеку. Соответственно, сдать квартиру в аренду и начать получать доход, вероятнее всего, получится быстро.
4) Вложения в строительство жилых домов. На рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно инвестировать двумя способами — купить участок и построить дом под продажу или сдачу в аренду или вложить деньги в девелоперские проекты.
Спрос на индивидуальные дома за февраль — март 2024 года вырос на 30% в сравнении с тем же периодом 2023 года. Вложения в девелоперские проекты крупных застройщиков могут принести инвестору 40% доходности.
5) Инвестиции в коммерческую недвижимость. Можно инвестировать, например, в помещения для стрит-ретейла на первом этаже новых ЖК, в офисные здания, крытые парковки и так далее.
Такие инвестиции могут быть выгоднее, чем инвестиции в жилую недвижимость. Например, доходность коммерческих площадей в ЖК комфорт-класса в Москве при сдаче их в аренду — около 10% годовых.
Если покупать коммерческое помещение для перепродажи на раннем этапе строительства, итоговая доходность может составить 20–30%.