Ульяна Крайняя
Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева предлагает ограничить норму прибыли девелоперов, ведущих высокомаржинальные проекты, двадцатью процентами. Это, по ее мнению, снизит стоимость жилья в новостройках. Эксперты, опрошенные агентством “Прайм”, рассказали, подешевеют ли квартиры на первичном рынке, если идею воплотят в жизнь.
Волшебный рост прибыли
Предложение ввести лимит на прибыль застройщиков Разворотнева изложила в письме вице-премьеру Марату Хуснуллину, отметив, что похожая практика существовала при строительстве в СССР.
По данным аналитической компании "СМ Про", представленных на заседании Общественной палаты, цены на новостройки за последние пять лет выросли в 2,2 раза. При этом доля стоимости затрат на материалы, детали, конструкции снизилась в 1,7 раза — с 45 до 27 процентов, а доля, включающая прочие затраты и прибыль девелоперов, возросла на 54 процента.
Строительный бизнес всегда был достаточно прибыльным и конкурентным, говорит доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ Наталья Казанцева. Но в последние годы, когда подскочил спрос на жилье в крупных городах, в том числе, из-за широкого внедрения льготных ипотечных программ, прибыль застройщиков возросла многократно.
Читайте ПРАЙМ в нашем Telegram-канале
Здесь не нужно анализировать отчеты, смотреть на стоимость акций - достаточно взглянуть на то, как взлетели цены на новостройки за пять лет, замечает эксперт по недвижимости, автор Telegram-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.
Но и по отчетам у застройщиков все волшебно - рост чистой прибыли с 2019 года у кого-то вырос в полтора - два раза. А у наиболее "удачливых" компаний чистая прибыль подскочила в пять раз за пять лет. При этом проблем с ценами такого масштаба не было бы без льготной ипотеки, считает Кричевский.
Некоторые шаги по изменению системы льготного кредитования правительство сделало в части процента по кредиту, суммы первоначального взноса, размера кредита. Но это, по словам Казанцевой, не сильно повлияло на динамику цен на жилье.
Планка отсечения
Недвижимость – это товар. А значит, в ценообразовании учитывают не только себестоимость строительства и реализации, но и прибыль застройщиков, которая до последнего времени не имела ограничений.
Решением проблемы роста цен на жилье, по мнению Казанцевой, могло бы стать ограничение размера прибыли по инвестиционно-строительному проекту. По опыту применения этого инструмента на потребительском рынке можно считать его действенным.
Конечно, строительные организации не будут рады такому раскладу, уверена экономист. Тем более, им все труднее снижать затраты на строительно-монтажные работы и на приобретение материалов, стоимость которых неуклонно растет. Их доля в себестоимости одного квадратного метра жилья может доходить до 70 процентов и более, а прибыль, якобы, и так составляет предлагаемую норму в 20 процентов.
Наверняка, застройщики будут приводить доводы о дополнительных расходах. Среди них затраты на заемные средства, приобретение (аренда) и освоение земельного участка; снос старых зданий и вывоз строительного мусора, изменение проектной документации и многие другие.
По мнению Кричевского, ограничение прибыли застройщиков - заведомо мертвая идея. Из актуальных вопросов: почему планку отсечения предлагают установить на уровне двадцать процентов, а не десять или тридцать? От каких доходов/прибыли будет считаться процент? Есть ли уверенность, что застройщики с полным циклом не поднимут расходы на стройматериалы, а заодно будут оправдывать рост цен повышением налогов, зарплат?
“Так что на практике эта идея просто нежизнеспособна. И лучше дать рынку прийти в себя самому”, - полагает эксперт.
Девелоперы в плюсе
При ограничении нормы прибыли застройщики будут сворачивать некоторые проекты. Это приведет к снижению предложения жилья, а уже построенное может подняться в цене, рассуждает Казанцева.
Еще один вариант развития событий - строительный бизнес будет вынужден просить государственное субсидирование, мотивируя это тем, что отрасль является своеобразным локомотивом экономики, в силу ее “синергетического влияния на ряд смежных отраслей”.
Так или иначе, существенного снижения цен на жилье ожидать не придется. “А бизнес девелоперов в обозримом будущем останется прибыльным даже при искусственном ограничении нормы прибыли со стороны регулирующих органов”, - констатирует Казанцева.