По какому принципу работают ипотечные облигации, каковы их плюсы и минусы и каких разновидностей они бывают, читайте в материале РИАМО.
Что такое ипотечные облигации
Ипотечные облигации или ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) — это ценные бумаги, выпускаемые банками и обеспеченные регулярными выплатами клиентов по ипотеке. Денежные средства, которыми заемщики гасят ипотеку, идут на погашение номинала и купонные выплаты по ипотечным облигациям.
Кто выигрывает от выпуска ипотечных облигаций
Для банка выпуск ИЦБ — это способ увеличить оборачиваемость своих активов и повысить уровень прибыли, а для инвестора — долгосрочный надежный инструмент для вложений, обеспеченный недвижимостью.
Главная особенность ИЦБ — это порядок погашения их номинальной стоимости: выплаты повторяют денежный поток по ипотечным кредитам. Размер платежа в счет погашения номинала равен сумме плановых и досрочных погашений по ипотеке.
Виды ипотечных облигаций
Ипотечные облигации бывают однотраншевыми, многотраншевыми и балансовыми.
Однотраншевые ИЦБ — это самый распространенный способ размещения ипотечных активов, при котором один пул кредитов обеспечивает только один выпуск облигаций.
Многотраншевые (структурированные) ИЦБ — это схема размещения ипотечных активов, когда один пул кредитов обеспечивает несколько выпусков облигаций. Такие бумаги выпускаются в виде нескольких траншей: как правило, старшего и младшего. Сначала получают выплаты владельцы старших траншей, а затем — держатели младших. И чем младше транш, тем выше риск и сопутствующая доходность. При возникновении убытков по ипотечным выплатам больше всего страдают держатели младших траншей.
Балансовые ИЦБ — это обычные облигации банка, дополнительно обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Приобретая их, инвестор должен учитывать не только кредитный риск пула ипотечных кредитов, но и кредитный риск самого эмитента.
Плюсы и минусы ипотечных облигаций
Ипотечные облигации имеют ряд преимуществ по сравнению с другими инструментами инвестирования. Это:
- высокий уровень правовой защиты (все операции с ИЦБ регулируются Федеральным законом №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»);
- надежность – даже если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, банк продаст его квартиру на торгах и выполнит свои обязательства перед инвестором;
- стабильная прибыль – ставка по ипотеке фиксированная, а значит купонный доход тоже не меняется.
Главный недостаток ИЦБ — это длительный срок погашения. Он равен сроку ипотеки. Если ипотека выдана, к примеру, на 25 лет, то инвестор не сможет забрать свои деньги из банка в течение всего этого периода.
Еще один минус ипотечных облигаций — это риск потери части дохода в случае досрочного погашения ипотеки. Как правило, банки не компенсируют эти потери.
Где купить ипотечные облигации
Крупнейший эмитент ипотечных облигаций в России — это банк «Дом.РФ». На него приходится 95% рынка ипотечной секьюритизации в России.
Ипотечные облигации «Дом.РФ» — это классические однотраншевые облигации, не разделенные на классы по уровню риска и приоритетности выплат. Весь денежный поток по ипотечным кредитам передается в денежный поток по ИЦБ «Дом.РФ» за вычетом расходов ипотечного агента (принцип «сквозного денежного потока»). Платежи по основному ипотечному долгу идут на выплату купонного дохода по облигациям.
Облигации обеспечены поручительством «Дом.РФ» в отношении выплат купона и погашения номинала облигаций и обязательством выкупать дефолтные кредиты у ипотечного агента.
Юридический срок обращения ИЦБ «Дом.РФ» с момента размещения составляет десять лет, однако дюрация облигаций (эффективный срок до возврата инвестиций в облигации) значительно меньше: как правило, больше половины вложений «Дом.РФ» возвращает в среднем за три года.
Ипотечные облигации «Дом.РФ» отличаются по формату купонного дохода: купон может быть фиксированным, переменным или плавающим.
Для ИЦБ с фиксированным купоном устанавливается размер купонной ставки на весь срок обращения выпуска.
Доход по облигациям с переменным купоном — это разница между процентными поступлениями по ипотечным кредитам и расходами ипотечного агента.
Доход по ИЦБ с плавающим купоном привязан к ключевой ставке Банка России.
Кто покупает ипотечные облигации
Чаще всего ипотечные облигации покупают институциональные инвесторы: банки, пенсионные фонды, страховые и управляющие компании. Вместе с тем растет и количество желающих приобрести ИЦБ среди частных инвесторов (в 2022 году их число увеличилось в 1,5 раза по сравнению с 2021 годом).